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이슈리포트


[M경제매거진] 버티는 다주택자 벼랑 끝 내모는 세법령 개정안

기재부 “다주택자 과세 정상화하는 차원”

 

[M이코노미 박홍기 기자] 지난 1월 7일 정부가 다주택자와 임대사업자를 겨냥한 부동산 대책을 또 내놨다. 정확히 말하면 기획재정부가 ‘세법 시행령 개정안’을 발표한 것이지만, 다주택자에게 주던 혜택을 줄이는 등 부동산 세제를 강화하는데 방점이 찍혀 사실상의 부동산 대책이라고 봐도 무방할 정도다. 1세대 1주택 양도세 비과세 요건이 대폭 강화됐고, 주택임대사업자 양도세 비과세 혜택도 평생 1회로 제한됐다. 정부의 잇단 규제에도 집을 팔지 않고 버티던 다주택자들이 2019년에는 선택의 기로에 놓일 전망이다.

 

1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간 요건 강화...1주택자 된 후 2년 지나야

 

현행법령에 따르면 1가구가 양도일 현재 1주택을 보유하고 있으면서, 보유 기간이 취득일로부터 2년 이상일 경우 양도세를 내지 않아도 된다. 즉 다주택자의 경우에도 집을 다 판 시점에 마지막 1주택에 2년 이상 거주했던 기록만 있으면, 그 주택에 대한 양도세 비과세 혜택을 받는 것이다.

 

그러나 이번에 법령이 개정되면서 2021년 이후 1가구 1주택을 양도하는 경우 비과세 혜택을 받으려면, 다주택을 보유한 기간은 제외하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날로부터 2년이 지나야 한다. 1주택자가 된 이후의 거주기록만 인정해, 다주택자인 상태에서는 어떤 주택이든 백날 거주해도 양도세 비과세 혜택을 주지 않겠다는 얘기다.


김병규 기획재정부 세제실장은 1월7일 정부세종청사에서 열린 브리핑에서 이와 같은 내용이 개정안에 담긴 취지에 대해 “전반적으로 다주택자에 대한 과세를 정상화하는 차원”이라고 설명했다. 

 

주택임대사업자 거주주택 양도세 비과세 요건 강화...평생 1회로 제한

 

장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 거주한 주택을 양도할 때 1가구 1주택으로 봐서 양도세 비과세 혜택을 주던 것도, 개정안 시행일 이후 취득 분부터는 최초 거주주택을 양도하는 경우에만 1회에 한해 허용하기로 했다. 그동안은 횟수에 제한이 없었다.

 

예컨대 그동안은 보유주택 10채가 있는 임대사업자가 그중 9채로 임대사업을 하면서 1채는 살다가 팔면 비과세 혜택을 받았고, 남은 9채 중 1채에 살다가 팔면 또 비과세 혜택을 받았는데, 개정안이 시행되면 이 혜택을 평생 딱 한번만 받을 수 있게 된다는 말이다.

 

임대주택 과세특례 적용 시 임대료 인상제한 요건 신설

 

앞으로는 장기임대주택에 대한 종부세 비과세, 임대주택 외 임대사업자의 거주주택 양도소득세 비과세, 양도소득세 중과배제, 임대료에 대한 소득세 세액감면(4년 임대 시 30%, 8년 임대 시 75% 감면) 등의 특례를 적용받으려면, 임대료나 임대보증금의 연 증가율이 5% 이하여야 한다. 개정안 시행일 이후 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용한다. 


김 실장은 “민간임대주택법에는 관련 요건이 있는데 세법에서는 이를 어겼을 시 비과세 감면요건을 적용받을 수 있는지 없는지가 규정에 없었다”며 “그래서 이 요건을 신설하게 됐다”고 설명했다.

 

배우자 이월과세 적용대상 자산범위 확대...분양권 등 추가 

 

배우자 등으로부터 증여받은 토지·건물 등에 대한 ‘이월과세’ 적용대상 자산에 아파트분양권이나 조합원입주권 같은 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’도 추가된다. 이월과세는 직계존비속과 배우자로부터 증여받은 토지·건물 등을 5년 이내 양도할 경우 증여자의 취득가액을 기준으로 양도세를 과세하는 제도다. 부동산가격은 대체로 오르기 때문에 실무에서는 증여받은 토지나 건물이 있다면 5년이 지나서 처분하는 경우가 대부분이다.


그런데 그동안 이월과세 대상에 분양권이나 입주권은 포함되지 않았다. 증여받자마자 팔아도 양도세액면에서 손해 볼 것이 없었던 것이다. 여기에 배우자 공제(10년 내 6억원까지 증여세 감면)까지 활용하면 세금을 확 줄이는 ‘꼼수 절세’가 가능했다. 기재부는 배우자 공제를 활용해 배우자 증여시 비과세 후 단기양도로 양도차익이 없는 것으로 신고해 세금을 탈루하는 사례를 방지하기 위한 조치라고 제도취지를 설명했다. 다만 김 실장은 “분양권은 세법상 과세 대상은 맞지만 1주택으로 보지는 않는다”고 했다.

 

 

종부세율 적용위한 주택 수 계산방법 신설...공동소유 주택은 각각 소유한 것으로

 

3주택 이상 보유자와 서울 등 집값이 급등한 조정대상지역에서 2주택 이상을 보유한 이들의 종합부동산세 세율을 현행대비 0.1~1.2%포인트 높은 0.6~3.2%를 적용키로 했다. 종부세율 적용을 위한 주택 수 계산방법도 신설했다. 우선 공동소유 주택은 각자가 그 주택을 1채씩 소유한 것으로 본다.

 

다만 상속을 통해 공동 소유한 주택은 과세기준일 현재(6월1일) 각 공유자의 지분율이 20% 이하이고, 지분 상당 공시가격이 3억원 이하인 경우에 한해 주택 수에서 제외된다. 이 경우 주택 수에서 제외되더라도 공시가격 상당액은 합산 과세된다. 또 1세대1주택 공제(9억원) 여부를 판단할 때도 주택 수 계산에 포함된다. 다가구 주택은 분할등기 되지 않기 때문에 1채로 보며, 임대주택 합산배제 시에는 임대 가구를 별개의 주택으로 보아 합산배제토록 했다. 합산배제 임대주택이나 합산배제 사원용 주택 등은 주택 수에서 제외된다.


한편 부부가 조정대상지역에 공동으로 주택을 소유하는 경우 공동명의가 유리한지, 개별명의가 유리한지에 대해선 “주택가격이 부부합산 12억원일 때는 공동소유가 유리하지만, 주택가격이 올라가면 장기보유 공제나 고령자 공제를 받지 못한다”며 “사안에 따라 달라지기 때문에 구체적 사례를 따져봐야 한다”고 김 실장은 설명했다.

 

장기일반 민간임대주택 등에 대한 임대기간 합리화

 

장기임대주택 등록 유도와 임대기간 합리화를 위해 단기임대주택(4년 이상 임대)을 장기일반 민간임대주택(8년 이상 임대)등으로 변경 등록하는 경우 최대 4년을 한도로 기존 단기 임대기간 전체를 임대기간으로 인정한다. 그동안은 단기임대주택 임대기간의 50%(최대 5년)를 임대기간으로 인정해왔다.

 

조정대상지역 신규취득 임대주택에 대한 종부세 감면적용 배제

 

1세대가 1주택 이상 보유한 상태에서 지난해 9월13일 이후 조정대상지역 내 주택을 취득하고 장기일반 민간임대주택으로 등록한 경우 재산세가 감면돼도 종부세는 감면에서 배제한다. 지금은 재산세가 감면되는 주택·토지의 경우 재산세 감면율 만큼 공시가격을 차감하는 방식으로 종부세를 감면한다.

 

주택임대소득 분리과세 시 필요경비 등 차등적용 요건 규정

 

과세 대상에 포함되는 연간 임대소득이 2,000만원 이하인 사람들에 대해 주택임대사업자로 등록한 경우 필요 경비율 60%, 공제금액 400만원을 적용해 과세한다. 다만 민간임대주택법에 따른 임대주택 등록과 소득세법상 사업자 등록, 임대료나 보증금의 연 증가율 5% 이하 요건을 모두 충족해야 한다. 이외의 임대주택에 대해선 필요 경비율 50%, 공제금액 200만원을 적용해 과세하기로 했다.

 

주택·토지에 대한 공정시장가액비율 상향 조정...90%→95%→100%

 

주택·토지에 대한 종부세 반영 비율인 공정시장가액비율이 현행 80%에서 올해 85%로 오른다. 공시가 비율은 ▲2020년 90% ▲2021년 95% ▲2022년 100%로 해마다 상향 조정될 예정이다.

 

MeCONOMY magazine February 2019


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