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부동산


【부동산 투자교실-2】부동산 투자의 매력

 

지난 호에서는 만 30세인 A가 시가 5억 원의 상가를 매수하였다고 가정했다. A는 부모로부터 5천만원의 무상증여와 자기자본 1억원, 상가 임대보증금을 제외한 부족한 금액 2억5,000만원은 대출로 충당했다.

 

현재 시중은행 대출금리를 적용할 경우 2억5천만원을 대출하면 매월 원리금 균등상환 금액은 110만원(연이자율을 3% 적용할 경우) 가량이므로 A는 퇴직을 하는 60세까지 (상가의 공 실이 발생하지 않는다면) 각종 세금과 중개수수료 등을 제외하고 월 80만원 정도의 고정적인 순수익을 얻게 된다. 상당수의 직장인은 60세에 은퇴하므로 A는 급여에다 상가임대료가 추가로 발생하므로 넉넉한 생활을 할 수가 있다. 만약 이 상가가 환경의 변화 등으로 가격이 오른다면 A의 장래 자산 규모는 훨씬 커질 것이다.  

 

부동산 투자, 빠르면 빠를수록 좋다!


그렇다면 40대인 B가 앞서 A가 매수한 것과 동일한 상가를 자기 자본 2억원과 담보대출금 2억원으로 구입했다고 가정 해보자(총 매매금액 5억원 중 1억원은 임대보증금으로 확보). 주택담보대출 기준이 같을 경우 B는 매월 원리금 균등상환 금액으로 85만원을 상환해야 하는데 매월 200만원의 임대료가 들어오므로 (공실이 발생하지 않는다면) 각종 세금과 중개수수료를 공제하면 매월 100만 원의 수익이 생긴다. A보다 수익이 많은 이유는 자기 자본 5천만원이 더 투자되었기 때문이다.

 

그런데 주택담보대출 약정기간이 30년이므로 B가 60세에 퇴직한 후에도 10년간 매월 85만원씩 상환해야 한다. 퇴직 전에는 직장에서 받는 급료에 임대료 수입이 추가 되어 넉넉한 생활을 할 수 있지만 퇴직 후에는 국민연금과 상가 임대료 중 은행 담보대출금 상환액을 공제한 잔액으로만 생활해야 한다. 국민연금 20년 이상 가입자의 평균 수령액이 93만원 정도이므로 월 200만원이 안 되는 금액으로 생활해야 한다. B가 도시거주자라면 빠듯한 생활이 될 수밖에 없다.

 

하지만 수명의 연장으로 100세 시대가 되어가고 있는 시대에 서 B는 70세 이후부터 소득이 많아지므로 안정된 노후를 보낼 수 있다는 점도 고려할 필요가 있다. 만약 50세에 부동산 투자를 시작한다면 어떤 결과가 생길까?

 

예상되는 임대보증금을 제외하고 나머지 취득금액이 자기자본이라면 평균 5%의 임대수익이 예상되므로 다른 금융 자산에 비해 수익은 높지만 은행 담보대출로 부동산을 사는 경우 충분한 수익을 거둘 수 없다. 추후 부동산을 처분한 매매차익 정도는 기대할 수 있다. 결론적으로 40세에 부동산 투자를 해도 늦은 것은 아니지만 50세에 은행에서 대출을 받아 투자하는 것은 신중히 고려할 필요가 있다. 주의할 것은 부동산은 경제 상황 등 사회변화에 민감하게 반응해 공실이 생기든지 가치가 상승하든지 하므로 상가를 보유하고 있으면 꾸준히 안정된 임대료 수입이 보장될 것이라는 믿음을 가져서는 안 된다.

 

페이 오프 대책도 필요하다!


페이 오프(pay-off)란 예금보험을 말하는데 금융기관이 파산한 경우 예금자보호법에서 정한 5천만원의 한도에서 보호를 받는 제도이다. 따라서 금융기관에 예치한 금액이 5천만 원을 초과한 경우에는 보호를 받을 수 없다. 그 이상의 금액은 금융기관의 상황에 따라 보호를 받을 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. 다만, 현 예금자보호법에서는 보호금액 5천만원(외화예금 포함)이 동일한 금융회사 내에서 예금자 1인이 보호받을 수 있는 총금액으로 하고 있으므로 현금자산을 여러 금융기관에 분산하여 예치하는 경우 보호금액이 많아질 수 있다(예금자 보호에 관한 구체적인 내용은 예금보험공사 홈페이지에 소개되어 있음).

 

그럼에도 부동산은 중요한 페이 오프 대책이 된다. 부동산은 예금에 비해 바로 환금을 할 수 없으므로 유동성의 문제는 있으나 공실이 발생하지 않는다면 매월 임대료 수입이 발생 한다. 융자를 받은 은행이 파산하더라도 상관없이 수입을 얻을 수 있다. 부동산의 장점은 금(金)과 마찬가지로 인플레이션에 큰 영향을 받지 않는 현물자산이라는 점이다. 자기 소유의 상가를 소유하고 있다면 은퇴 이후에 자영업을 경영하여 소득을 얻을 수도 있다. 


좋은 물건을 취득하는 것이 관건이다!


안정적으로 임대료 수입이 발생하는 우량 물건을 취득하는 것은 쉽지 않다. 그래서 부동산 거래 동향 등 시장을 잘 알고 미래 가치까지도 예견할 수 있는 신뢰할 수 있는 공인중개사를 만나는 것은 그만큼 중요하다. 대부분 투자가들이 선호하는 역세권의 경우에도 물건의 가치는 천차만별이다. 수도권의 역세권 상가가 몇 년씩이나 공실로 비워있는 사례는 언론 이나 유튜브 등에서 종종 확인할 수 있다. 그리고 종전에 대 학가는 핫플레이스로 상가, 원룸, 사무실 용도의 건물이 인기가 많았다.

 

 

그러나 대학 내에 기숙사가 증설되어 학생들이 유동성이 감소하고 있으며 일부 대학은 폐교까지도 걱정해야 할 정도로 학생 수가 줄고 있어 대학가 건물주의 고민을 종종 들을 수 있다. 2019년 1년 동안 출생한 아이가 겨우 30만 명을 넘긴 정도이니 대학의 경우 학생들을 모집하기 위해 학생 편의시설을 더 많이 확충할 것이고 학식(학교식당의 메뉴)의 수준도 향상될 가능성이 많으므로 대학가의 상권이 종전과 같이 활성화되기는 쉽지 않을 것이다. 그러면 비슷한 권역을 대상으로 좋지 않는 물건의 특징을 보면 다음과 같다.


△ 입주자가 없어 공실 상태가 계속되는 물건
△ 취득가격은 다른 물건과 비교하여 낮지만 수리비, 관리비 등이 많이 들어가는 물건
△ 입주와 퇴거가 빈번히 이루어지고 입주자의 불평이 끊이지 않는 물건
△ 인근의 물건과 비교하여 관리비가 많이 소요되는 등 관리가 어려운 물건


이러한 물건을 취득하지 않기 위해서는 우선 물건을 보는 안 목을 길러야 한다. 물건 취득 시 공인중개사를 통하는 경우가 일반적이지만 매매의 책임은 매도인과 매수인에게 있다는 점도 유의할 사항이다. 당해 지역을 잘 알고 매도인과 매수인의 입장을 존중하여 성실하게 부동산 중개를 하는 공인중개사를 만나는 것이 가장 중요하다.

 

성실한 공인중개사는 취득하고자 하는 부동산의 ‘수익력’, ‘담보력’, ‘가동력’ 등을 기준으로 소개나 중개를 할 것이므로 실패할 확률은 그만큼 줄어든다. 일부 소유주는 물건이 잘 팔리지 않아 기획부동산에 맡기는 경우도 있는데 실제 취득자인 자신은 아무런 정보도 가지지 않고 기획부동산의 정보를 전적으로 신뢰하고 취득하여 결과적으로 부동산이 수익을 주지 않고 골칫덩이가 되는 사례도 종종 있다.


부동산 투자의 리스크는?


투자하고자 마음을 먹었다면 반드시 리스크를 고려해야 한다. 투자의 원칙이라고 할 수 있지만 리스크(위험 정도)와 수익률은 비례한다. 높은 수익을 기대할 수 있는 투자 상품은 리스크도 그만큼 크다. 해외 선물투자, 주식투자 등은 많은 리스크를 수반한 반면 은행예금은 리스크는 없지만 수익도 적다. 부동산의 경우 리스크도 중간정도이고 수익도 중간 정도라고 보면 된다.

 

부동산 리스크에는 공실 리스크, 은행 담보대출금 체납 리스크, 금리상승 리스크, 부동산 가격 하락 리스크, 유동성 리스크, 재해리스크, 세입자와의 트러블, 범죄 등으로부터의 리스크 등을 들 수 있다. 이러한 리스크 중에서 가장 빈번하게 확인되는 것이 공실 리스크와 은행 담보 대출금 체납리스크인데 두 개의 리스크는 서로 관련성이 크다. 부동산을 취득하는 경우 자신이 예상하는 수익이 계속적으로 발생할 것이라는 긍정적 생각만을 하는 경우가 많다.

 

필자는 현재 부동산 중개업을 하고 있는데 고객으로부터 자주 듣는 말이 “이 물건은 얼마나 수익이 발생합니까”, “앞으로 얼마나 가격이 상승할까요”이다. 대부분의 사람들은 자신이 사고자 하는 물건에 어떤 리스크가 있는지 등 불리하거나 부정적인 질문은 잘하지 않는다. 즉, 사고자 하는 의욕이 앞선 나머지 금액의 흥정에 들어가는 경우가 많다는 얘기다. 필자는 중개에 앞서 사전 미팅을 여러 차례 진행하고 해당 부동산에 관해 충분한 정보를 전달하는 등 시간을 벌며 실패를 최소화하고자 노력하지만, 요즘 공인중개사 사무소가 한 건물에도 몇 개가 있을 정도로 많은 상태에서는 한 건의 계약 성사가 중요하므로 물건의 부정적인 측면을 알리지 않을 수도 있다.


공실의 가능성은 늘 있다!


상가든 사무실이든 부동산을 취득하면 공실의 가능성은 늘 있다. 부동산에 투자하는 목적은 임대료 수입이므로 늘 누군가가 들어와 있어야 한다. 그런데 임차인이 퇴거한 후에 장기 간 공실 상태가 되어 있다면 부동산을 취득한 목적과는 다르게 물건을 유지하는데 필요한 관리비용을 정기적으로 부담해야 하고 재산세도 납부해야 한다. 만약에 은행대출을 받았다고 가정하면 매월 지불해야 하는 대출상환금도 만만치 않으므로 급료 수입이 부동산 유지에 들어가 오히려 생활이 더 어려워진다.

 

따라서 부동산 취득 단계에서 공실의 가능성, 공실이 발생한 경우의 대비책이 필요하다. 우선 공실이 발생하지 않을 우량 물건을 취득하는 것이 가장 이상적인데 조금 더 금액을 지불하더라도 인기 있는 지역의 물건을 구입하는 것이다. 일부 매수자처럼 가격 대비 임대료 수입에만 관심이 많아 미래에 발생한 문제는 생각하지 않는 경우가 있는데 바람직한 모습은 아니다. 그리고 물건을 취득하였을 경우에는 물건의 매력을 최대화하기 위한 투자도 필요하다.

 

리폼, 설비 보수 등 물건의 매력을 높여 임차인이 선호하게 된다면 공실문제는 자연히 생기지 않을 것이다. 임차인을 구하기 힘든 이유 중에는 임대료가 다른 물건에 비해 비싸다는 이유도 있다. 장기간 공실로 남아있는 경우에는 물건의 평가도 나빠지므로 약간 임차료를 줄여주는 것도 좋은 방법이다.   ※ 다음호에 계속  

 

MeCONOMY magazine July 2020  


 

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