【M이코노미 김상훈 객원기자】건전한 부동산투자는 생활에 도움을 주면서 건강한 사회를 만드는데도 이익이 된다. 이번호부터는 필자가 수년간 부동산 거래를 중개하면서 직접 경험한 내용과 부동산 투자의 노하우를 가감없이 소개하고 실패 없는 현명한 부동산 투자의 조건은 무엇인지를 공유 하고자 한다.
부동산은 삶 자체
매일 아침 출근하는 사람들로 붐비는 만원 버스와 전철을 번갈아 타고 힘든 경쟁 사회로 뛰어드는 사람들, 생존을 위한 힘든 경쟁을 마치고 파김치가 되어 다시 아침에 탔던 만원 버스와 전철로 휴식처인 가정으로 귀가하는 사람들의 마음속에는 ‘직장과 가까운 곳에 살고 싶다’는 생각과 더불어 ‘직장을 퇴직하면 노후를 보낼 충분한 수입이 보장될까’라는 걱정이 있을 것이다.
인간이 편안한 생활을 영위하기 위해서는 가장 먼저 해결되어야 하는 것이 의식주인데 이 중에서 주택이나 아파트와 같은 주거시설은 거액의 목돈이 필요하므로 취득하기가 어려운 생활필수품이자 가족의 인생과업이 되어있다. 최근에는 저출산이 심각한 문제로 부상하면서 주택문제가 결혼에 지장을 주고 출산에까지 영향을 미친다는 연구결과와 언론의 보도가 종종 나온다.
2019년 한 해 동안 출생한 아이가 전국적으로 30만 명을 겨우 넘겼는데 전년도와 비교하면 2만 5,000명이나 감소하였다. 주택가격이나 주거환경이 결혼에 영향을 주고 출생아 수에 영향을 주면서 저출산 문제가 사회적인 과제가 되고있다. 그런데 우리나라 주택보급률 이 100%를 넘고 인구는 줄고 있는데 왜 집이 부족하냐는 의문도 들 것이다.
통계상으로는 한 가구당 한 주택을 가지고 있지만 주택을 10채 이상 소유한 사람이 4만 3,000명이나 되고 심지어 51채 이상을 소유한 사람도 2,000명에 가깝다. 그리고 경제 사정이 나아지고 사회가 발전하면 주거환경에 대한 가치 기준도 바뀌므로 지역 간에 주거시설의 빈익빈 부익부 현상이 생기는 것이다.
100세 시대에서 부동산의 의미
요사이 부쩍 100세 시대라는 말이 가까운 미래를 상징하는 어구가 되어있다. 축적된 데이터를 활용한 외국의 연구에 의하면 2007년에 태어난 사람의 반 이상이 100세 이상을 산다고 하니 100세 시대가 희망 사항만은 아닌 듯하다. 과학기술은 더 발달하고 풍부한 영양 공급과 위생정책 등으로 수명은 계속 연장될 것이므로 100세 시대를 대비하여 건강한 노후를 살아가는 준비는 젊은 시기부터 하여야 한다.
인간은 태어나 일정기간 교육을 받고 학교를 졸업하면 직업을 가진다. 교육을 투자로 보는 관점에서는 일정기간 교육을 받으면 일생을 살아가는데 부족하지 않을 경제적 수익과 경제적으로 환산할 수 없는 비경제적 수익을 얻는다. 이론대로 라면 노동을 하여 얻은 수익으로 집도 사고 자녀 교육을 시키고 취미활동도 가능해야 하지만 우리 주변을 보면 매월 받은 월급만으로 저축은 커녕 자녀 키우는 비용조차 빠뜻한 경우가 태반이다.
우리나라는 노인 빈곤율이 OECD에서 가장 높은데 빈곤의 배경에는 노동으로 받는 급료로 집값, 교육비, 생활비 등에 충당하고 직장을 퇴직하면 생존을 위한 자금의 여유가 없는 것이 원인이다. 그렇다고 혈기왕성한 젊은 시기에 부동산 투자를 하기에는 자금도 부족하지만 정보와 시간도 없어 기회를 놓치고 고령이 되면 시간은 많지만 자금이 없는 것이 현실이다.
재일동포 3세로 투자의 귀재라고 불리는 소프트뱅크 창업주 손정의는 어느 투자이든지 ‘리스크는 지는 것’이라고 한다. 하지만 무슨 투자든지 간에 필요한 것은 먼저 실행에 옮 기는 행동이 필요하다고 강조한다. 그러나 주식이라면 당일 계좌를 개설하고 소액이라도 입금만 하면 바로 매매가 가능하지만 부동산은 최소한 몇천만원, 많게는 수십억원, 수백억 원을 필요로 하므로 쉽게 접근할 수 없는 것이 현실이다.
우리 사회에서는 부동산 투자를 투기라고 색안경을 쓰고 보는 경향이 있다. 우리나라에서 잘 사는 사람들 거의 대부분은 투자든지 투기든지 부동산을 사고 팔아 부를 축적하였다고 해도 틀린 말이 아니고 많은 사람들은 부동산을 사고 팔아 목돈을 만져보고자 하는 꿈을 가지고 있는 것도 사실이다. 투기는 단기적으로 큰 수익을 올리기 위해 타이밍을 보 아 자금을 투입하는 것이지만 투자는 현재의 가치와 장래 성장할 가치를 보고 장기적인 이익을 얻기 위해 자금을 투입하 는 것이다. 따라서 부동산을 사고파는 행위는 투기가 아니라 투자인 것이다.
부동산 거래이익 사회 환원
미디어나 일상생활에서 부동산에 투자하는 것을 투기로 보는 경향이 강한데 이는 부동산 투기를 잡는다고 시리즈로 내놓고 있는 정부의 부동산 대책의 영향 때문일 것이다. 그러나 정부의 대책이 건전한 투자까지 때려잡겠다는 것은 아니다. 부동산은 개인이나 가족에게 편안함과 인간다운 최저생활을 보장하는 생활필수품이지만 사회에 미치는 긍정적 가치도 크다. 부모로부터 재산을 물려받지 못한 사람들이야 아파트 한 채를 사기 위해 청춘을 거의 다 바치고 직장에서 퇴직을 하면 덜렁 하나 남는 게 집 한 채인 경우가 대부분이다.
또 한 노후의 빈곤으로 인하여 가지고 있는 집조차 노후생활비 마련을 위하여 주택연금제도에 가입하는 경우도 늘고 있다. 이처럼 누군가에게는 부동산을 가지는 것이 꿈이 되어있고 누군가에는 노후생활비를 마련하기 위하여 자발적으로 소유권을 포기해야 하는 역설적인 시대가 되었다. 현명한 부동산 투자는 걱정 없는 노후를 살도록 하는 중요한 자산이 되고 부동산 거래가 활발하게 되면 될수록 사회에 이익이 되는 것은 분명하다.
위 그림은 2018년 지방세 중 시·도 세의 비율을 나타내는 것인데 부동산거래와 관련된 취득세, 지방교육세, 등록면허세로 지방의 살림을 한다고 해도 과언이 아닐 정도다. 지방정부의 재정 중 대부분은 주민의 복지 등 서비스에 환원되므로 부동산 투자는 개인에게만 이익을 주는 것이 아니라 사회적으로도 큰 이익이 되고 있다.
레버리지 활용 쉽게 투자
2018년 9·13 대책 이후 1년 3개월만인 2019년 12월 16일 다시 강력한 부동산 대책이 발표되었다. 12·16 대책은 시가 9억원 초과 주택담보 대출을 강화하고 전세대출을 이용한 갭투자 방지를 위한 대책, 주택 보유 부담 강화 및 양도소득세제 보완 등 주택 투자시장을 긴장하게 하는 정책이 포함되었다.
정부의 부동산 정책은 건전한 부동산 투자를 하지 못하게 하는 조치가 아니라 투기로 정상적인 거래행위를 왜곡시키는 현상을 없애고자 하는 규제이다. 그러므로 레버리지를 활 용하는 투자는 과거처럼 지금도 가능하다. 부동산 투자는 소액의 자기자금으로 액수가 큰 부동산을 살 수 있다. 이를 레버리지 효과라고 하는데 적은 자기 자금이라도 구입하는 물건을 담보로 하여 은행으로부터 부족한 자금을 빌려 투자하는 것을 의미한다.
보통 제1금융권에서는 부동산 감정가격의 70%까지 대출해주므로 2억원의 주택이나 아파트를 구입하는 경우 1억 4,000만원을 빌려 투자를 할 수 있다. 즉 적은 돈으로도 큰 이윤을 창출할 수 있는데, 상가의 경우 공실의 발생에 따라 수익에 편차가 생기지만 좋은 곳을 골라 투자를 한다면 정기적금이나 채권 투자와 비교가 되지 않을 만큼 안정적이고 높은 이자를 얻을 수 있다.
부동산 투자 빠르면 빠를수록 좋다
부동산 투자를 언제 하는 것이 가장 좋을까는 가장 중요한 물음이다. 아무리 좋은 물건이라도 수익을 얻는 기간이 짧아 진다면 투자의 가치는 감소하므로 투자시기는 매우 중요하다. 예를 들어 대출금 변제 기간이 20년인 주택담보대출을 한다고 생각하자. 30세에 부동산을 구입하는 경우 50세에는 대출을 모두 갚게 되므로 51세부터 부동산으로부터 수익을 얻을 수 있다.
50대는 일반적으로 직장을 가지는 연령대이므 로 직장에서 받는 급여와 부동산에서 얻는 수익이 동시 발생하여 윤택한 생활이 가능하다. 하지만 50대에 대출 기간 20년인 주택담보대출로 부동산을 취득하였다고 가정하면 70 세가 되어야 대출기간이 만료하므로 직장을 퇴직한 날부터 (퇴직기간은 직업에 따라 다르지만) 70세까지는 어려운 생활을 해야 한다. 이처럼 부동산에 투자하면 국민연금 등 공적으로 받는 노후보장 비용과는 별도로 수익이 발생하므로 부족한 연금을 보충하여 노후에 안정된 삶을 살아가는데 큰 도움이 된다.
위의 그림에서는 투자가 빠르면 빠를수록 유리하다는 것을 나타내고 있다. 시가 5억원의 상가를 매수하였다고 가정해 보자. 중소도시 양호한 상권일 경우 이 상가의 시세는 보증 금 1억원에 월 임대료 200만원 정도다. 만 30세인 A가 부모로부터 5,000만원의 무상증여와 자기자본 1억원으로 이상가를 사려고 하면 보증금을 제외한 부족한 금액 2억 5,000만원의 부동산은 담보로 대출을 하여야 한다.
현재 시중은행 대출금리를 적용할 경우 2억 5,000만원을 대출하면 매월 원리금 균등상환 금액은 110만원(연이자율을 3% 적용할 경우) 가량이다. A는 퇴직 연령인 60세까지 상가 의 공실이 발생하지 않으면 각종 세금과 중개수수료 등을 제외하고 월 80만원 정도의 고정적인 순수익을 얻게 된다. 60세까지는 직업을 가지고 있으므로 보수에다 상가임대료가 추가로 발생하므로 넉넉한 생활을 할 수가 있다. 만약 이상가가 주거환경의 변화 등으로 가격이 오른다면 개인의 자산 규모는 훨씬 커질 것이다. >>>>다음 호에서 계속
MeCONOMY magazine May 2020
