<신은숙 칼럼> 지역주택조합의 명암(明暗)

우리나라에 지역주택조합이 도입된 시기는 상당히 이르다. 지역주택조합은 1977년 개정된 '주택건설촉진법'에 무주택자들이 조합을 구성해 주택을 건설할 수 있도록 인정한데서 비롯돼 무주택 서민들의 내집 마련에 큰 역할을 했다. 하지만 운영과정에서 일반 주택분양제도의 많은 규제 사항을 피하는 수단으로 악용되면서 오히려 사회적 문제가 끊이지 않고 있다. 이번호에서는 지역주택조합 관련 법률내용과 추진절차, 그리고 지역주택 조합가입 시 주의할 점에 대해 살펴보도록 하자.

지역주택조합의 정의와 조합원자격 지역주택조합이란 법률에서 규정하는 동일권역에 거주하는 일정수 이상의 주민이 구성원이 돼 주택을 마련하기 위해 설립한 조합을 말한다. 구체적으로 지역주택조합은 해당 권역에 6개월 이상 거주한 무주택이거나 소형주택(전용 85㎡ 이하 1채) 소유자인 세대주 20인 이상으로서 주택건설 예정 세대수의 1/2이상의 조합원으로 구성해야 한다. 이때 본인 또는 배우자가 중복적으로 같은 또는 다른 지역주 택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 돼서는 안 된다.

지역주택조합의 진행절차 지역주택조합의 사업진행은 1)사업주체 구성, 2)주택건설토 지 확보, 3)인허가, 4)분양 및 시공, 5)준공 및 청산의 단계로 구분해 볼 수 있다. 가장 먼저 지역주택조합을 추진하는 사람들이 모여 추진위원회를 구성하고 조합설립을 위한 규약 작성, 조합창립총회, 조합설립인가를 거친다. 조합설립 인가를 받으면 사업계획을 수립해 승인을 받게 되는데, 조합설립인가 전 토지사용승낙서 80%를 확보해야 하고, 사업계획승 인신청 시에는 토지소유권의 95%를 확보해야만 한다.

일반 주택개발사업이 해당사업 토지소유자의 75%를 요건으로 하고, 토지확보를 위해 법률상 수용절차 또는 토지소유자에게 매도청구권을 행사할 수 있는 제도가 보장된 반면, 지역주택 조합은 95% 토지매입을 요건으로 하고, 95% 매입 후 나머지 잔여 5%에 대해서만 매도청구권을 행사할 수 있어 사업추진이 쉽지 않다.

지역주택조합 설립인가와 사업계획 승인을 받으면 본격적으 로 분양 및 시공단계를 진행할 수 있고, 건축주택에 대해 사용검사와 소유권이전등기 절차를 마치면 조합의 청산 및 해산으로 사업을 마무리하게 된다. 지역주택조합의 장단점 지역주택조합원이 되기 위해서는 별도의 주택청약통장은 필요로 하지 않는다. 따라서 청약경쟁에 신경 쓸 이유가 없 고 일반주택개발사업에 비해 분양가가 저렴할 수 있다.

그러나 지역, 거주기간, 무주택자의 조합원 요건을 갖춰야 하고, 95% 이상의 토지가 확보되기 전까지는 사업승인을 받을 수 없어 사업이 무산되거나 지연되는 위험이 크다는 문제가 있다. 또한 조합원들이 주택개발사업의 비전문가인만큼 사업에 대한 이해부족으로 조합원 간 갈등이 발생할 위험성과 집 행부의 비리 가능성이 일반 재건축, 재개발 사업보다 높은 편이다.

지역주택조합 관련 Q&A

Q. 가계약금 환불은?

지역주택조합 모델하우스를 방문하는 경우 가계약금이라도 걸어두기를 권유하는 경우가 많다. 지역주택조합에 대해 잘 알아보지 않고서 가계약금을 먼저 냈다가 환불을 요청했는데 조합에서 거절하는 경우가 태반이다. 가계약금이라고 해서 법적으로 반드시 돌려받을 수 있는 것은 아니므로 주의해야 한다. 가계약금을 낼 때 계약의 중요한 내용, 가령 분양받는 아파트 규모, 총 계약금, 업무대행비, 중도금 납입 방법 등에 대해서도 구체적인 약정을 하고 가계약금을 냈다면 계약은 이미 체결된 것으로 보고 환불받지 못할 수 있다.

Q. 지역주택조합 탈퇴는?

사업이 지지부진할 경우 조합에서 탈퇴하고 비용의 환불을 받고 싶은 조합원이 많을 것이다. 주택법에서는 조합원의 임의탈퇴와 비용환급청구를 인정하고 있지만, 문제는 조합규약에서 정하는 바에 따라야 한다는 것이다. 조합규약에서 대체조합원을 구해야 한다거나 사업종료 시 비용이 환급된다고 규정하고 있다면 탈퇴는 사실상 불가능하고, 사업종료 시 환불받을 비용이 남아있지 않을 수도 있다. 조합원 자격이 유지되는 한 추가분담금 등 원하지 않는 부담만 늘어갈 수도 있다. 조합가입 당시 계약의 무효 또는 취소사유를 찾아서 탈퇴할 수 있는 방법을 찾아야 한다. 같은 처지에 있는 조합원들이 집단으로 대응하거나 법 률전문가의 조력을 받는 것이 필요하다.