경기도 수원 내 아파트를 분양받아 올해 11월 입주를 앞두고 있는 30대 보습학원장 A씨는 요즘 밤잠을 이루지 못하고 있다. 2년여전 ‘수십대 1’의 경쟁률을 뚫고 아파트 청약에 당첨됐을 때만 해도 주변 지인들 사이에서 부러움의 대상이었지만, 냉랭해진 부동산 시장과 급격한 금리인상 탓에 프리미엄(피)은 커녕 빚더미에 앉을 처지에 놓였기 때문이다. A씨는 "주택담보대출을 받아야 하는데 분양 받았을 당시 예상했던 이자보다 매달 2배(100만원 이상)는 더 갚아야 한다"며 "미친 금리 때문에 걱정이 태산"이라고 한탄했다.
뚝뚝 떨어지는 집값…서울 하락폭 한달새 5배↑
계속되는 금리 인상과 전세계적 경기 침체로 부동산 시장이 얼어붙고 있다. 10월 23일 KB국민은행의 주택가격 동향 조사에 따르면, 10월 10일 조사 기준 전국 주택(아파트·연립·다세대·단독주택 포함) 평균 매매가는 전달보다 0.55% 하락했다. KB시세 기준으로 보면 전국 집값은 지난 8월, 3년1개월 만에 하락세로 전환했다. 이어 9월(-0.16%)과 10월 하락세를 지속하며 하락폭도 3배 넘게 커진 상태다.
서울은 전달 대비 0.45% 하락했다. 3개월 연속 떨어진건데, 하락폭은 지난달(0.08%) 보다 5배 이상 확대됐다. 주택별로 보면 아파트가 0.67%, 연립주택은 0.21%, 단독주택은 0.03% 떨어졌다. 경기는 0.88%, 인천은 0.82% 각각 하락했다. 5대 광역시(대전·대구·울산·부산·광주)는 0.43% 떨어졌다. 기타 지방(세종시와 8개도)은 강원(0.05% 상승)을 제외하고 전부 하락(0.24%)했다.
전셋값도 비상이다. 전국 주택 전세 가격은 10월 0.51% 떨어지면서 지난달(-0.10%) 대비 하락폭이 커졌다. 서울의 전셋값은 전달 대비 0.46%, 인천과 경기는 각각 0.75%, 0.88% 내렸다. 5대 광역시는 0.43%, 기타 지방은 0.08% 떨어졌다.
美 고강도 긴축에 ‘빅스텝’ 단행하는 한은
부동산 시장이 급격히 냉각되는 이유는 미국의 중앙은행인 연방준비제도(연준·fed)의 가파른 기준금리 인상과 이에 발맞춘 한국은행의 지속적인 금리인상이 주요 원인이라는 의견이 지배적이다.
미 연준은 쉽게 꺾이지 않는 물가를 잡겠다는 명분으로 고강도 긴축 정책을 이어가고 있다. 미국의 금리는 4회 연속 자이언트 스텝(0.75%포인트) 인상으로 현재 3.75∼4.0%까지 치솟았다.
커진 한미 금리 차이는 한국은행의 금리인상을 부추겼다. 한미 금리 격차가 커지면 환율이 뛰고, 이로 인해 물가 상승 압력도 커지기 때문이다.
한은 금융통화위원회는 지난 10월 12일 통화정책결정회의를 열고 기준금리를 연 2.50%에서 연 3.00%로 0.5%포인트 인상했다. 기준금리를 한 번에 0.5%포인트 인상하는 이른바 ‘빅스텝’을 단행한 건 역사상 두 번째로 지난 7월 이후 석 달 만이다. 특히 다섯 차례(4월·5월·7월·8월·10월) 연속 금리를 인상한 것은 한은 역사상 처음이다.
“5억원 빌리면 매달 246만원씩 갚아야”…금리인상 공포 현실화
기준금리가 오르면서 대출 차주들이 부담해야 할 이자도 눈덩이처럼 불어나고 있다. 대출금리는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 등 준거금리에 가산금리를 더한 후 우대금리를 차감하는 식으로 정해지는데, KB국민·신한·하나·우리 등 4대 시중은행의 주택담보대출 금리는 상단이 7%대(최저 5%대)까지 올랐다. 한 두 차례만 추가로 금리 인상이 되도 8~9%대 대출금리도 현실화 될 수 있다는 얘기다.
'영끌'(영혼까지 끌어모음)한 2030 매수자들은 멘붕 상태에 빠졌다. 올해 11월 입주를 앞두고 있는 30대 보습학원장 A씨는 “혼합형(5년 고정금리) 주택담보대출 금리는 연 5.1%로 1년 거치가 가능하다더라”며 “5억원을 40년 만기 기준으로 빌리면 월납입금은 1년 동안 212만원씩(이자), 그 이후부터는 매달 246만원씩(원금+이자) 갚아야 한다”고 설명했다.
이어 “은행에서 실제 대출을 실행하는 다음달에는 금리가 1% 가량 더 오를 수 있다고 했다”며 “분양 당시 연 1~2%대 금리의 주담대를 받을 것으로 생각하고 있다가 완전히 뒤통수 맞은 느낌”이라고 말했다. 그러면서 “매달 300~400만원 벌어 세가족이 먹고 사는데 앞으로 대출이자를 내면서 어떻게 살아가야 할지 정말 난감하다”며 “이자가 너무 올라 무섭지만 잔금 외에 여윳돈까지 좀 더 대출받아 들고있어야 빠듯하게 (이자를) 낼 수 있을 것 같다”고 했다.
거래량 역대 최저…“투자자마저 현금 쥐고 더 떨어지길 기다려”
금리가 오르고 집값 하락 우려가 본격화되면서 거래절벽도 심화되고 있다. 10월 26일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1월~9월 서울 아파트 매매 거래량은 9821건에 그쳤다. 지난해 같은 기간 거래량(3만7268건)과 비교하면 4분의 1정도 수준이다. 2006년 관련 통계 작성 이후 역대 최소 기록은 지난 7월(644건)인데, 10월 말까지 집계하는 9월 거래량은 이날 기준 604건으로 역대 최저 기록을 경신할 것으로 관측된다.
거래절벽 현상이 갈수록 심화되는 이유는 통상 대출을 끼고 집을 사는 수요들의 심리가 위축된 탓이다. 서울 동작구 소재 H공인중개업소 대표는 “지금 대출금리가 너무 오르고 앞으로 더 오른다고 하니 실수요자들이 아예 대출끼고 집살 생각을 하지 않는 것 같다”며 “지금은 팔기도 어렵고 사기도 두려운 난감한 시기”라고 전했다.
그러면서 “투자자라도 집을 사면 거래가 될텐데, 요즘 투자자들도 현금쥐고 가격이 더 떨어지기만 기다리고 있으니 거래가 안되는 것”이라고 덧붙였다.
“거래 더 조용해질 전망…새 아파트 입주시장도 여파”
한국은행은 10월 ‘기준금리를 한 번에 0.5%포인트 인상하는 이른바 ‘빅스텝’을 단행했고 전문가 상당수는 11월에도 추가 빅스텝 가능성이 높다고 보고있다. 주담대 금리에 기준이 되는 코픽스 금리가 10년만에 3%를 돌파한 가운데, 금리 인상이 한차례 더 진행되면 주담대 금리 상단은 연내 8% 수준에 다다를 것으로 예상된다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “차주들의 이자부담이 더욱 커질 것으로 보이며 주택시장의 거래는 더욱 조용해질 전망”이라며 “새 아파트 입주시장도 입주 지연, 프리미엄 하락 등 거래 실종 여파가 이어질 것”이라고 전망했다.
MeCONOMY magazine November 2022
