조그만한 건물을 하나 가지고 있는 A씨는 그 건물을 임대 내어 매월 받는 임대료로 살아가고 있다. 그런데 임차인 중에는 임대료를 제대로 내지 않거나 임대차 기간 종료 후 명도를 제 때에 하지 않아 애를 먹는 경우가 종종 발생하여 이를 예방할 수 있는 좋은 방법이 있는지 법률상담을 하러 찾아 왔다.
이러한 경우에 대비하여 아주 적절한 법률제도가 있으니, 바로 “제소전 화해제도”이다.
제소전 화해란?
제소전화해란 당사자간의 다툼이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위하여 소를 제기하기 전에 미리 지방법원 단독판사 앞에서 화해하는 것을 말한다. 이는 소송 전에 소송을 예방하기 위하여 미리 행해진다는 점에서 소송 후에 당사자의 합의에 의하여 소송을 종료시키는 소송상의 화해와는 구별되나 성질상 유사하므로 소송상 화해의 법리가 그대로 적용된다.
제소전화해는 소액재판이나 독촉절차와는 달리 민사상 분쟁의 모든 소송에 적용되므로 그 대상에 제한이 없으며, 판결은 아니지만 상대방이 이행하지 않을 경우 판결의 효력과 같이 집행문을 부여받아 강제집행 할 수 있다는 점에 특색이 있다.
계약내용을 명확히 하고 집행력을 부여하는 방법으로는 공정증서, 즉 공증제도가 있으나 이는 금전 기타 유가증권의 급여를 목적으로 하는 청구권에 관하여서만 집행권원으로서의 효력을 발생시킨다. 그러므로 기타 부동산 등에 관한 경우에는 제소전 화해 절차를 밟는 것이 타당하다.
화해신청 방법
제소전 화해의 신청은 당사자가 청구의 취지 및 원인 외에 다투는 사정을 표시하는 것이 통상적이나 미리 분쟁을 예방하기 위한 것이므로 다투는 사정을 표시하지 아니하더라도 신청이 부적법한 것은 아니다. 제소전화해 신청서는 신청서 1통 및 당사자수에 해당하는 부본수통을 제출하면 되고, 인지대는 소의 1/5이다. 화해신청은 청구소가에 불구하고 언제나 단독판사의 관할에 속한다.
신청서를 제출할 법원은 상대방의 주소지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원, 시군법원이 원칙이나 당사자간에 합의한 법원(관할합의)에 화해신청을 할 수가 있고, 실무상으로 당사자간 관할법원에 대한 합의가 있는 경우가 대부분이다.
신청서에 자신의 주장을 입증할 임대계약서나 매매계약서, 기타 차용증, 약속어음, 내용증명, 입금확인증, 세금계산서, 거래명세표 등 증거서류의 사본을 첨부한다.
절차
적법한 신청이 있으면 법원은 기일을 정하여 신청인과 상대방을 소환한다. 화해신청과 그 절차는 그 성질이 반하지 않는 한 소에 관한 규정이 준용된다.
화해의 성립
화해가 성립되면 법원은 화해조서를 작성하여 화해성립일로부터 7일 이내에 화해조서정본을 당사자 쌍방에 송달하며, 화해조서는 확정판결과 동일한 효력이 있으므로 채권자는 상대방이 의무를 이행하지 않을 경우 집행문을 부여받아 강제집행 할 수 있다.
화해불성립과 제소신청
당사자가 판사의 화해권고를 수락하지 아니하거나 일방 또는 당사자 쌍방이 기일에 불출석한 경우 화해불성립으로 처리할 수 있다. 화해가 성립되지 아니한 경우 법원은 그 취지를 조서에 기재하고 화해불성립조서등본을 당사자 쌍방에 송달한다.
이 경우 당사자는 그 다툼을 소송으로 해결하기 위하여 불성립조서등본을 송달받은 날로부터 2주 이내에 법원에 제소신청을 할 수 있다. 화해신청인이 제소할 경우 나머지 인지대 4/5를 납부하여야 하고 피신청인이 제소 신청할 경우에는 인지대 1,000원만 납부하면 된다. 어느 쪽에서 신청하든 화해신청인이 원고가 되고 피신청인이 피고가 되며 제소신청이 있으면 통상의 소송절차에 따라 재판하게 된다.
위와 같이 제소전화해란, 향후 민사분쟁에 대한 소송을 제기하기 전 화해를 원하는 당사자의 신청으로 당사자가 서로 합의된 내용을 적어 법원에 미리 화해신청을 하는 제도로서 화해가 성립되면 법원이 화해조서를 작성하며 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가진다.
이는 곧 임차인이 임대료를 납부하지 아니하거나 임대차기간 종료 등 사유가 발생할 경우, 유사시 건물주인 임대인은 임차인에 대해 명도소송 진행 없이 화해조서에 기해 바로 명도처리할 수 있게 된다.
상가임대차보호법상 강행법규에 위배되는 화해조서는 인정되지 아니하므로 법원이 수정을 가하기도 하지만, 어찌되었든 제소전화해 신청단계에서부터 신청인과 상대방 모두 법률전문가의 조력을 미리 받을 필요가 있다.
