뜨고 있는 재테크, 공매

최근 공매가 재테크의 새로운 방법으로 주목받고 있다. 인터넷 공매를 통해 아파트, 토지, 상가 같은 부동산은 물론 자동차, 학교 매점이나 지하철 상가 운영권 , 골프회원권, 보석, 애완동물 등도 구입할 수 있다. 올해 연초 이후 거래 규모는 약 10만 건으로 낙찰금액 3조원에 이를 것으로 전망되고 있다.

공매의 가장 큰 매력은 시세보다 싸게 구입할 수 있다는 점이다. 공매의 낙찰가는 평균적으로 물건 가치보다 20~30% 정도 낮다. 이는 뒤집어 말하면 그만큼 물건 가격 대비 비용을 절감할 수 있다는 뜻이다. 그 이유는 유찰 때문이다. 보통 최초 입찰가격은 시세와 비슷한 수준으로 시작하지만 유찰될 때마다 최저 입찰가격이 감정가 대비 10% 정도 떨어지기 때문이다.

올해 1~10월 감정가 대비 공매의 평균 낙찰가율은 64.17%이다. 투자자들의 관심이 많은 부동산의 낙찰가율은 아파트 83.65%, 상가 46.01%, 토지 61.78%이다. 낙찰가율의 의미를 쉽게 설명하면 감정가 1억원짜리 부동산을 약 6400만원에 살 수 있다는 뜻이다.

특히 공매의 메리트는 시세보다 싼 가격에 안전성과 편리성을 동시에 갖추고 있다는 점이다. 그 이유는 공매 물건의 특성 때문이다. 공매 물건은 대부분이 국유 재산 또는 공공기관 재산이기 때문에 경매와 달리 소유권이 명확하다는 점이 안전성을 보장하는 요인이다. 또 소유권이 명확하기 때문에 권리분석이 필요없어 초보자도 쉽게 접근할 수 있다는 장점이 있다.

공매에 대한 명확한 정의를 알아보자면 한국자산관리공사(캠코)에서 하는 매각 업무를 말한다. 공매물건에는 먼저, 국세와 지방세 등의 체납으로 국가 및 지방자치 단체가 국세징수법에 의하여 압류한 체납자의 재산이 있다. 또 국가 소유 재산의 관리와 처분을 기획재정부로부터 한국자산관리공사가 위임받아 일반인에게 매각 및 임대하는 국유재산이 있다.

또 수탁재산으로 양도소득세의 비과세 또는 중과세 제외 혜택을 받기 위해 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 일시적 2주택자 소유자의 종전 주택과 비사업으로 전환 예정인 토지가 있다. 또 국가기관, 지방자치단체, 공공기관 및 금융기관 등 이용기관에서 자산관리공사를 통해 매각하는 재산이 있다.

공매는 인터넷으로 입찰이 가능하기 때문에 언제 어디서나 접속이 가능해 시간과 비용을 절감할 수 있다. 또 한국자산관리공사에서 입찰참가자 모두에게 제공하는 입찰가격, 감정평가서, 지도정보, 시세정보 등 입찰과 관련된 중요 정보를 무료로 이용할 수있다.

공매는 한국자산관리공사가 운영하는 온비드(www.onbid.co.kr)사이트에 국가기관, 지방자치단체 등 공공기관이 압류 등으로 확보해 처분할 물건을 공개 입찰하는 것을 말한다. 법원에서 이뤄지는 경매와 달리 공매는 온라인 상에서 이뤄지기 때문에 참여하기 위한 절차가 간단하다.

온비드에서 회원가입과 공인인증서 등록만 하면 된다. 가입을 하면 등록된 입찰물건을 검색, 마음에 드는 물건에 입찰서를 작성, 제출한 후 입장 보증금만 납부하면 된다. 입찰 보증금은 사고자 하는 가격의 5~10% 수준으로 위탁 은행 계좌로 입금하면 되는데, 유찰될 경우 당연히 환불된다.

부동산 vs 비부동산, 공매의 투자 포인트

아파트나 오피스텔의 경우 시세보다 20~30% 정도 싸게 구입하는데다 추가 상승의 효과까지 볼 수 있다는 점에서 내집마련 실수요자나 투자자 모두에게 공매가 가장 주목받는 투자처로 떠오르고 있다.

또한 토지 구입에 관심이 많은 사람도 공매를 주목할 필요가있다. 토지는 올해 들어 오피스텔과 더불어 가장 큰 수익률 상승으로 투자자들의 관심을 한 몸에 받고 있다. 하지만 토지는 좋은 목을 고르기 어렵다는 이유와 더불어 정부의 규제가 심해서 접근이 쉽지 않은 투자상품이다.

그렇지만 공매를 통해 토지를 구입하면 비용의 절감은 물론 복잡한 허가 절차를 거치지 않을 수 있다.

공매물건 중 토지거래허가구역 내 토지를 사게 되면 별도의 거래허가를 받지 않고 구입할 수 있기 때문이다.

현재 정부는 가격이 급상승하는 지역을 토지거래 허가구역으로 지정해서 토지거래를 할 때 사전에 지방자치단체의 허가를 받도록 규제하고 있는데다 일반 거래를 할 때 절차가 번거로운 것이 사실이다. 그러나 공매를 통해 토지거래 허가구역 내 땅을 사게 되면 별도의 복잡한 승인절차 없이 바로 소유권이 이전 된다.

사례로 알아보는 공매 투자 노하우

전라북도 전주에 사는 이경희(48, 주부)씨는 지난해 9월 공매를 통해 광주시 용봉동에 오피스텔을 낙찰받았다. 이씨가 낙찰받은 오피스텔의 감정가는 1억33백만 원. 물권은 몇 번의 유찰 끝에 최저가 46,350,000원까지 가격이 하락해 있었다. 세금 체납으로 압류된 물건이었다.

이씨는 괜찮은 물권이 나왔다는 생각에 시댁에 갈 때마다 몇번에 걸쳐 현장조사를 했다다.

부동산을 통해 광주비엔날레가 시작되면서 용봉동 주변으로 유흥가와 주택지가 혼재한 지역이라서 임대수요가 많아 보증금 500만 원에 월 40만 원은 쉽게 받을 수 있다는 사실을 알게 되었고 매매해도 상당한 수익을 낼 수 있다는 판단이 들어 입찰을 결심했다.

이씨는 입찰가에 1,760,000원을 더 해 48,110,000원에 입찰을 했고 단독으로 낙찰을 받게 되었다. 등기 이전 절차도 광주에 있는 자산관리공사에 도움으로 최소한의 등기이전비용으로 오피스텔의 등기부에 소유권 등록을 할 수 있었다.

오피스텔 구입비용이 전부 있었던 건 아니라는 게 이씨의 솔직한 고백. 농협에서 공매 잔금대출을 이용해 38,000,000원을 대출받은 이씨는 공매 대금을 모두 지불한 후 새로운 임차인을 보증금 500만원에 월세 40만원으로 임대를 놓아 현재까지 꼬박꼬박 임대료를 챙기고 있다.

4,811만원에 낙찰 받았지만 대출금과 보증금을 제외하면 결국 이씨가 투자한 실제 금액은 511만원에 불과하다. 물론 대출을 받으면서 이자는 발생했다.

월세 40만원에서 대출이자 18만원을 공제해도 매월 22만원의 수익이 나고 있는 상황이다. 511만원을 은행에 저축한다면 매월 2만원 받기도 힘든 현실에서 이씨는 매월 22만원 연 264만원의 수익을 거두고 있다.

게다가 이씨가 낙찰받은 오피스텔의 실제 거래가는 6,500만원이 넘고 있어 511만원 투자하고 임대료까지 챙기면서 1년 만에 2000만원의 수익을 올린 셈이다.

토지 투자 성공사례는 바로 이것!

회사를 퇴직하고 자기 사업을 준비하면서 지난 11월 강화도로 이사한 최재성(41)씨는 건설업에 종사했던 직업의 특성상 부동산 투자에 관심이 많았다.

특히 최씨는 시세 상승이 이루어질 때 가장 크게 빅뱅이 터질 수 있는 토지 구입을 하고 싶었지만 자금 부족 때문에 고민했었다고 한다. 그 고민을 해결해 준것이 바로 공매를 통한 토지 구입이었다.

최씨는 부동산 투자방법을 고민하다 온라인을 통해 이루어지는 공매투자의 경우 1000만~2000만원만 있어도 투자가 가능하단 사실을 알게 됐다고 한다. 2008년 한국자산관리공사에서 운영하는 공매사이트 온비드에서 매물을 검색하던 중‘클릭탑’물건 가운데 당진군 출포리 저수지 근처에 있는 남향 대지를 발견했다.

규모가 334㎡이고, 조회수가 무려 3,267명에 달했다. 최저 입찰가는 10,300,000원. 당시 최씨는“아하! 이거다 싶었다”라고 고백한다. 주변 부동산 매물 및 주변시세를 검색해 본 결과 당진항 개발 등 개발호재가 무궁하다는 결론을 내리고 밤새 고민 고민하다 최저입찰가의 2배를 써내고 입찰에 응했다.

결국 최씨는 21,555,000원을 써내 낙찰을 받았다. 낙찰 결과를 조회해 보니 총 22명이 입찰 참가하였고, 2등과 1,300,000원 차이로 낙찰을 받게 되었다.

최씨는 공매를 통해 토지 입찰가를 써낼 때“조회수가 많다는 것은 그만큼 투자가치가 있다는 것을 뜻하기 때문에 정말 원하는 곳이라면 무조건 싸게 사겠다는 생각을 버리고 입찰가 보다 높게 써내는 과감한 배팅이 필요하다”라고 조언했다.

실제로 당진은 현대제철 가동, 대전-당진간 고속도로 개통 등으로 매년 땅값이 상승 중이어서 최씨가 낙찰받은 금액보다 이미 몇 배로 오른 상태이다.

또한 최씨는 토지를 싸게 낙찰받은 경험도 털어놨다. 경기도 파주시에 주말농장을 구입한 이야기이다. 경기도 파주는 최씨가 강화도로 이주하기 전까지 살던 지역이다.

올해들어 농산물 값이 급등한데다 안전한 먹거리를 직접 재배해 보고 싶다는 욕심이 들었던 최씨는 2011년 초 텃밭용 부지를 마련하려고 온비드를 검색하던 중 집근처에 132㎡의 아담한 토지를 보게 되었다. 토지 규모가 작고 도로보다 지대가 낮아 아무도 거들떠 보지 않아 2회 유찰된 물건이었다.

모두가 외면한 물건이라 최씨는 이 토지를 3,200만원에 단독 낙찰받을 수 있었다. 이 물건은 구입 당시 감정가보다 최소 10% 이상 지가가 상승했다.

최씨는 토지 낙찰 이유를 차량 접근이 쉽고, 토질도 좋다는 점을 들었다. 최씨는 유찰된 토지 물건 중에서도 좋은 게 많다고 말한다. 다만 유찰된 토지 물건의 특성을 분석하는 노하우가 필요하다고 한다.

도로와 붙어 있는 토지이고 상하수도 시설도 갖춰져 있는데 유찰된 토지의 경우는 대부분 토지보다 지대가 낮기 때문이라고. 지대가 낮은 토지는 흙을 사서 도로와 같은 높이로 쌓으면 가치 있는 토지로 변신한다. 흙을 퍼다 도로 높이와 같게 하는데는 불과 몇 백만원이면 충분하다는 게 최씨의 설명이었다.

부동산 투자할 때 이런 점에 유의하세요!

부동산 공매를 할 때도 압류 재산에 대해서는 모든 권리가 말소됐는지 철저히 따져봐야 한다. 주택이나 상가 입찰의 경우 낙찰자가 금전적으로 부담해야 하는 임차인이 있을 수 있는 만큼 확인이 반드시 필요하다.

이를 위해서는 물건인도에 관한 명도책임과 등기부등본 등 각종 공부열람 및 현장조사를 거친 후 입찰에 참가해야 후회 없는 선택을 할 수 있다.

또 논, 밭, 대지 등 토지를 구입할 때 용도 변경을 위한 건축이 가능한지도 점검해야 한다. 특히 농지를 구입할 때는 사전에 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지 해당 시, 군, 구에 꼭 문의해야 한다. 농지취득자격증명을 발급받지 못하게 되면 낙찰 받고도 소유권을 이전할 수 없기 때문이다.

현장 확인은 물건 정보에 나와있는 연락처로 문의하면 현물을 확인하고 입찰에 참여할 수 있다.

비부동산중 가장 인기있는 공매 아이템은 상가임대권이다. 그 다음으로 자동차에 대한 공매가 활발하다. 상가임대권, 특히 공매에 나오는 학교 매점이나 지하철 상가의 운영권은 보통 1000만~2,000만원 사이에 낙찰된다.

최소의 투자비용으로 짭짤한 수익을 올릴 수 있다는 점에서 학교 매점이나 지하철 상가의 운영권에 관심이 많은 투잡을 꿈꾸는 직장인이나 주부들이 부업거리로 관심을 가져볼만하다.

지하철 상가 등 공공기관의 경우에 상가 임대권 계약기간은 보통 3년 또는 5년이다. 학교매점은 1년 단위로 계약을 한다.

또 공매에 나오는 자동차의 경우는 대부분 공공기관에서 사용하던 관용차량이기 때문에 관리가 잘 되어 있어 차량상태가 중고차 시장에 나온 것들보다 좋은 상품들이 많다는 것이 장점이다.

집에 자동차가 한 대 있으면서 추가 차량이 필요할 경우 공매를 활용하는 것도 좋은 방법이다.

사례로 알아보는 공매투자 노하우

충청남도 홍성군에 사는 김재범(41)씨는 IMF의 여파로 인해 은행을 퇴사한 후 의류 대리점을 운영하고 있다. 김씨는 옷가게 외에도 더 할 수 있는 사업이 무엇이 있나 관심을 갖던 중 공매를 통해 매점 운영권을 입찰할 수 있다는 사실을 알게 됐다.

지난 2월 온비드 사이트에 올라온 홍성 고등학교의 매점 운영권 공고문을 본 김씨는 입찰가격이 1,000만 원도 채 되지 않아 소액으로 투자할 수 있다는 사실에 입찰에 응했다. 김씨가 써낸 낙찰가는 부가세 포함해 970만원.

김씨는 매점운영권 입찰에 대해“입찰가가 높았다면 시도해 보지 못했을 것이라”면서“매점 운영권의 경우 1년 단위로 재입찰을 해야 하기는 하지만 소액이라 충분히 수익성이 있다고 판단했다”라고 말했다.

물론 입찰에 필요한 자금만 들어간 것은 아니다. 기존 임차인에게 시설비에 대한 금액과 새로운 물품 구입비 등을 포함해 약 300만원의 추가 자금이 들어갔다. 추가자금을 포함해도 들어간 비용은 1, 200만 원 정도에 불과하다.

김씨는 시설비를 다시 하려면 더 많은 돈이 들어가기 때문에 기존 임차인의 권리를 존중해 줄 필요가 있다고 조언했다. 그 경우 기존 임차인은 물건을 구입하는 요령, 고객 응대 방법 등 여러가지 영업 노하우까지 일러주기 때문에 일석이조라고 한다.

현재 월 수익은 300만원 정도. 이미 김씨는 매점 운영권을 따기 위해 투자한 돈은 회수하고 20% 정도의 영업 흑자를 내고 있는 상태이다.

건설업에 종사하고 있는 부산 해운대에 거주하는 김종석(48)씨는 공매 투자에 관심을 갖고 한국자산관리공사 온비드 회원으로등록해 여러 물건을 검색하던 중 부동산뿐 아니라 자동차도 구입할 수 있다는 사실을 알게 됐다.

공매를 통해 12년이나 타던 차를 바꿔바야겠다 결심을 한 김씨는 올해 3월 자동차 공매물건을 검색하던 중 인천시 교육청 수탁재산인, 체어맨승용차를 발견했다. 감정가 18,500,000원 2008년식이었다. 보통 교육청 관용차는 관리를 잘하기 때문에 일반 개인 승용차물건보다 가치가 있다는 게 김씨의 판단이었다.

그러나 조회수가 1,300명을 넘어 경쟁률이 높았다. 입찰에 참가하기로 결정한 김씨는 부산의 중고차 시세를 조사하여 감정가보다 3,100,000원을 더 쓴 21,600,000원으로 입찰에 참가해 낙찰을 받는데 성공했다.

김씨는 자동차 성공 낙찰의 원동력으로 시세 조사를 꼽는다. 자동차를 구입할 때는 3군데 정도 중고가 조사를 하고 감정가보다 중고가격이 높을 경우는 낙찰가를 높게 써내도 된다는 것. 현재 2008년 식 체어맨의 가격은 2400만~2500만원으로 새것이나 다름없는 자동차를 시세보다 200만~300만원 정도 싸게 구입한 것에 대만족하고 있다는 게 김씨의 얘기다.

투자할 때 이런 점에 유의하세요

지하철 상가나 학교매점 같은 상가운영권은 권리금이 없고 점포 보증금이 없어 초기 창업비용을 최소화할 수 있다. 주부들의 참여도가 높은 이유다. 그러나 이런 물건도 입찰하기 전에 역시 철저한 준비가 필요하다. 지하철 상가의 경우는 주변 교통상황이나 유동인구의 구매행태 등 현재의 상권에 대한 분석을 면밀하게 검토한 후 입찰에 참여해야 한다.

또 학교매점의 경우도 학생수나 시간대별 매점 이용률을 살펴야 한다. 상가 운영권의 경우 계약기간이 짧기 때문에 낙찰가가 너무 높아지면 원금을 건지고 순수익을 내는데 어려움이 있을 수 있기 때문이다.

공매로 나온 자동차의 경우는 대부분 관용차량으로 상태가 우수한데다 중고차 시장처럼 속고 살 일이 없다는 점에서 안심하고 살 수 있다. 다만 공매에 나온 자동차는 정비를 거치지 않은 상태이기 때문에 구입 후 수리비가 발생할 여지가 있다. 이를 미연에 방지하려면 사전에 차량상태를 면밀히 점검한 후 입찰에 응하는 것이 바람직하다.


도움말 / 김성열(한국자산관리공사 온비드 사업팀 센터장), 태동국(한국자산관리공사 온비드 사업팀 팀장)

<MBC 이코노미 매거진 12월호 P.124>