은행에서 발급해주는 청약통장은 그 종류가 다양해 가입자가 상당하지만 청약통장의 종류별 활동도에 대해서는 잘 모르는 경우가 많다. 청약통장은 크게 4가지로 나뉘는데 먼저, 청약예금은만 20세 이상이면 가입할 수 있다. 민영주택에 청약이 가능하고 지역별, 금액별로 청약할 수 있는 평수가 정해져 있다.

반면에 청약부금은 민영주택에 청약이 가능하며 목돈을 예치하는 게 아니라 매달 일정액을 불입한다는 점이 청약예금과 다르다. 주택규모는 85㎡ 이하로 제한되며 큰 평형을 청약하려면 청약예금으로 전환해서 예치액을 올려야 한다. 매월 일정액을 불입하는 청약통장 중에는 청약저축도 있다.

이 통장은 민영주택이 아닌 공공주택만 청약할 수 있다. 지난 2009년 5월에 생긴 주택청약종합저축은 이 모든 청약통장을 합한 통장이다. 연령이나 자격제한이 없고 공공, 민영주택에 모두 청약도 가능하다. 9월말 기준으로 청약통장 가입자는 총 14,953,530명에 이른다.

주택청약종합저축 가입자가 11,165,047명으로 가장 많고, 청약저축 가입자가 1,449,037명, 청약예금은 1,801,167명, 청약부금 538,279명 순이다. 문에 가입자들은 청약통장을 계속 가지고 있어야 할지 아니면 해지해야 할지에 대한 고민이 깊어지고 있다. 민간 분양시장의 위축으로 분양 물량이 감소하고 분양가 상한제가 적용되고 있긴 하지만, 높은 분양가로 인해 투자성에 의문이 생기는 상황이기 때문이다.

게다가 주택청약종합저축 가입자가 2년 반 만에 1,100만 명을 넘어서는 등 청약통장 가입자 1,500만 명 시대를 맞아 당첨확률이 떨어진 것도 사실이다. 하지만, 특별청약이든, 일반청약이든 청약통장을 보유하고 있어야 위례신도시와 보금자리주택지구 등 인기지역 청약 신청이 가능하기 때문에 우선 유지하는 것이 적절한 대응이다.

내 집 마련을 계획하는 있다면 반드시 가입해야

청약가점제도 시행되고 있다. 무주택자에게만 적용되는 청약가점제는 자신의 가점이 70점 이상으로 높을 경우에는 위례 신도시 등 인기지역 청약전략이 유효하지만 50점 안팎의 가점일 경우에는 수도권 인기지역에 관심을 가질 만하다.

반면, 30점 정도로 가점이 낮을 때는 인기 지역 당첨확률이 낮기 때문에 차 순위 지역에 관심을 갖는 게 좋다. 중소형 규모에 청약할 수 있는 통장 가입자는 무주택자에게 75%의 물량이 배정되어 있어 상대적으로 유리하다. 또 중대형 가입자의 경우, 무주택자에게 50%의 물량이 배정되긴 하지만 무주택자는 중대형 청약에 관심이 높지않기 때문에 1주택자도 당첨 확률이 비교적 높은 편이다.

따라서 새내기 직장인이나 신혼부부들처럼 내 집 마련을 계획하는 사람들이 보금자리주택 등 공공주택에 청약할 때는 청약통장이 반드시 필요한만큼 우선적으로 가입하는 게 좋다. 청약통장은 적금으로도 충분한 역할이 가능하다. 이율은 2년 이상 가입 시 연 4.5%이고 세액공제까지 받을 수 있다.

기관추천 특별공급제도와 관련한 자치단체장의 권한도 확대돼

국토해양부가‘주택공급에 관한 규칙’을 개정하기로 해 수도권 민영아파트의 청약 가점제 대상은 줄고 추첨제 물량이 늘어날 전망이다.

현재 수도권 청약 가점제 대상은 전용면적 85㎡ 이하의 경우 공급물량의 75%, 85㎡ 초과는 50%다. 하지만 앞으로는 이 비율을 자치단체장이 자유롭게 조정할 수 있게 되고 자치단체장의 판단에 따라 해당 지역에서 가점제를 적용하지 않고 100% 추첨제로 바꾸는 것도 가능해진다.

수도권이 아닌 지방 민영주택은 지난해부터 지자체장이 자율적으로 가점제 비율을 정해왔다. 이 개정안은 이르면 내년 1월 말부터 시행할 예정이다.

이번 조치는 일반 수요자의 청약시장 문턱을 낮춰 수도권 민영주택 미분양 물량을 줄이기 위한 고육지책이라고 할 수 있다. 과열 우려가 없는 지역에 한해 지자체장이 가점제 비율을 줄이고 추첨제 비율을 높이면 미분양 해소에 도움 될 것이라는 게 국토부의 설명이다.

기관추천 특별공급 제도와 관련한 자치단체장의 권한도 확대된다. 현재 기관추천 특별공급은 철거민, 신혼부부, 장애인 등에 한해 시·도지사 승인할 경우 법으로 정한 주택공급량의 10% 비율을 초과해 주택을 공급할 수 있다.

개정안은 시·도지사의 재량으로 비율을 확대할 수 있는 기관추천 특별공급 대상에 지역경제 활성화나 외국인 투자촉진을 위한 경우도 포함시켰다.

또 국민주택에 한해 허용되던 지자체의 ''특별공급물량 조정권한''을 민영주택까지 확대시켜 자치단체장은 민영주택의 18% 한도 내에서 신혼부부, 다자녀, 노부모, 생애최초 등 각 유형별 특별공급 물량을 10%까지 상호 조정할 수 있게 됐다.

따라서 청약가점이 낮은 사람이나 1 주택 자에게도 배정비율이 높아지므로 당첨확률도 더 높아진다.

또한 특별공급 대상자 비율을 지역상황에 맞게 융통성 있게 조정이 가능하기 때문에 해당자에 대한 혜택도 커질 것으로 예상된다. 가입자가 관심을 가질 만한 지역으로는 서울시 뉴타운 재개발 구역 중에서 왕십리, 전농, 아현 등이 있다.

청약가점제를 적절히 활용해야

위례신도시와 2012년부터 분양을 시작하는 2기 신도시 물량도 눈여겨봐야 한다. 강남 세곡지구와 내곡, 하남 등의 보금자리주택지구도 여전히 관심 지역이다.

청약통장을 활용해서 내 집을 마련하려면 무엇보다 청약가점제를 적절히 활용해야 한다. 다만, 청약통장에 내 집 마련의 모든 것을 거는 것은 상당히 위험한 전략이라는 점을 잊지 말아야 한다.

현실적으로 일반시장에서 급매 등을 통해 집을 마련하거나 평수를 늘리거나 새 집으로 갈아타기 정도로 청약통장을 활용하는 것도 괜찮은 방법이다. 무주택자 최우선순위라도 매매시장에서 기회가 있으면 적극적으로 매수하는게 좋다고 본다.

청약통장은 신규 가입은 주택청약종합저축을 활용하면 된다. 종전 청약부금 및 청약예금은 서울 기준 6백만 원(102㎡ 이하)으로 유지하는 게 좋고 청약통장을 아낄 수 있는 미달지역, 미분양도 점검해야한다.

청약은 확률게임이므로 원하는 지역과 시기에 안 될 경우가 더 많다. 따라서 분양권 매입이나, 일반 급매물 등을 살피는 것도 병행하고 핵심 우량지역 뿐만아니라, 차 순위 지역도 살필 필요가 있다.

글 / 박합수 국민은행 부동산 팀장 | <손에 잡히는 경제> 패널

<MBC 이코노미 매거진 12월호 P.116>