부동산이 어렵다고 한다. 이제는 서서히 노령화되고 생산인구가 감소추세에 돌아선다고 한다. 앞으로 부동산 투자도 인구추세를 감안한 부동산전략을 짜야 한다. 어렵지 않다. 현재 나와 있는 자료를 가지고 앞으로 어떤 것이 대세를 이룰지 앞으로 어떤 것이 소외를 받으며 폭락할지에 대해 생각을 하면 된다. 커다란 흐름은 출생률의 저하, 인구의 고령화, 1-2인 가구의 증가, 수익성부동산의 주목, 주거형부동산의 몰락 등으로 볼 수 있다. 우선 출생률에 대해 알아보자.
표1은 통계청자료에 있는 것으로 움직이는 인구피라미드를 토대로 뽑았다. 중요한 것은 2011년생 이후로 남녀 합친 인구가 40만 명 이하로 줄어든다는 말이다. 지금 우리가 생각해봐야 할 것은 현재 인구가 줄어드는 효과가 나타나는가이다. 현재 부동산 침체는 인구의 급격한 감소가 일어났기 때문에 ‘부동산을 필요로 하는 사람이 없어서’에 관한 효과가 나타나고 있는가에 대한 것이다. 결론으로 얘기하면 ‘아직은 아니다라고 말할 수 있다. 왜냐하면 부동산은 40세 이후에 생애 최초로 구입하는 사람이 많다. 그러므로 그런 사람들의 연령대는 현재 71년생 언저리에 걸쳐져 있다. 가장 많은 인구분포대에 있는 것이다.
오히려 지금은 부동산의 폭발시기에 있다고 볼 수 있다. 그럼 왜 그럴까? 그 이유는 세계경기의 침체와 주택보급률 100%를 넘어선 점, 그리고 부동산의 그동안 ‘사면 오르는 효과’에서 앞으로는 수익성 부동산으로 서서히 변하는 시기를 겪고 있다고 볼 수 있다.

그럼 이 표에서 핵심은 무엇일까? 61년생의 출생인구가 100만 명 가까이였었는데 2011년생의 출생인구가 절반인 50만도 안되게 줄어들 것이란 가정이다.
여기서 파생되는 효과에 대해서 생각해 보기로 했다. 1980년대에는 대학교에 들어가는 것을 입시지옥이라 했다. 그 때는 대학교의 수가 절대 부족하고 입시생은 매우 많았던 시절이다.

그럼 왜 입시지옥이었을까? 위 표 2에서 보는 바와 같이 1980년대에는 대학진학률이 27.2%였다. 고3학생 중 27.2%만이 대학을 갔다. 그 때는 대학도 부족했고 정원도 부족했을 뿐더러 대학에 진학하려는 학생은 그에 비해 엄청나게 많았다. 공부 못해서 대학교 못가는 학생도 많았다. 전문대에 떨어져서 돈이 있어도 대학을 못가는 학생들도 많았다. 그 당시 경향신문 기사를 보면 대입응시생은 687,645명인데 비해 전문대를 포함한 대학교에 들어갈 수 있는 정원은 32만5000명 내외가 될 것으로 전망했다. 대략 2:1의 경쟁률이 예상됐다. 향후 2011년에는 어떻게 되었을까? 지금은 완전히 반대가 되었다. 1989년에는 전국대학교의 수가 232개였는데 비해, 2011년에는 349개로 늘어났다.
입학정원은 355,459명인데 비해 2011년에는 631,356명으로 거의 2배가 늘어났다. 하지만 그에 맞게 고3의 학생 수가 늘어나기 보다는 767,571명에서 637,536명으로 오히려 줄었다. 2:1의 경쟁률이 1:1정도로 줄어든 것이다. 현재는 누구나 마음만 먹으면 대학교를 갈 수 있다. 지방의 대학교들은 심각한 정원 난을 겪고 있는 실정이다. 그럼에도 경쟁력이 없는 대학교가 아직도 살아있는 이유는 국고보조금과 터무니없이 올라간 대학진학률 때문이다.
표2 에서 보는 바와 같이 1980년대에는 27.2%에서 2011년에는 80%의 정점을 찍고 떨어지긴 했어도 72.5%라는 대학진학률이 한 몫을 한다. 이런 어마어마한 대학에 대한 과도한 교육열로 인해 그동안은 크게 2가지 학원사업과 대학사업이 잘되었다. 그러나 표에서 보는 바와 같이 향후 2021년에는 고3학생 수는 518,611명으로 크게 줄어들 예정이다.
2031년에는 고3 학생수가 396,466명으로 40만 명 이하로 줄어들 것으로 전망된다. 2012년 대학정원이 618,534명으로 유지된다면 고3이 모두 대학에 가더라도 거의 20만 명 이상의 정원이 남아돈다는 얘기가 된다. 이렇게 되면 교육당국과 대학은 엄청난 혼란에 직면하게 될 게 뻔하다. 현재 교과부는 이러한 대학을 퇴출시키고자 취업률, 입학정원률 등을 따져 퇴출대학리스트를 발표하고 있다. 현재 8개 정도의 대학교가 퇴출대상이 되었고 앞으로 100여개 대학이 줄어들어 1980년대의 대학과 정원으로 낮출 것임을 예고하기도 했다.
당연한 이야기다. 지금은 반값 등록금이 아니라 과도한 대학진학률과 경쟁력 없는 대학을 퇴출시키는 일이 최선이다.
그럼 지금부터 부동산에 미치는 영향을 알아보기로 하자. 우선 대학관련 부동산과 학원관련 부동산이 직접적인 타격을 받을 것으로 예상된다. 대학은 퇴출대상 대학이 늘어날 것이 자명하고 수도권의 명문대학보다는 지방의 경쟁력 없는 대학이 그 대상이 될 것이다. 대학이 퇴출되면 가장 타격을 받을 분야는 대학인근의 원룸과 자취촌 그리고 상가다. 수도권의 은퇴자들은 대학인근이라 하면 장사가 잘되고 원룸이 잘될 것이라 예측하지만 그들의 착각은 서울의 대학교인근 상권과 대입하는 오류를 범하고 있다. 서울의 대학인근은 먹자골목과 역세권, 유흥업소, 오피스단지가 복합된 엄청난 상권임에도 불구하고 이게 다 대학가이기 때문에 장사가 잘된다고 생각도. 그러나 대부분 그런 곳엔 대학생보다는 회사원들과 유흥업소 종사자들이 훨씬 많이 살고 대학생들은 주로 기숙사나 근처에 싼 원룸, 고시원에 산다는 것을 간과해선 안 된다.
대학가는 원래 역세권이고 유흥상권이 발달되어서 장사가 잘되고 숙박업이 잘되는 것이지 대학교인근이라서 잘되는 것이 아니다. 그런 오류를 가지고 지방의 대학가를 투자대상으로 보니 수도권에서 온 은퇴자들이 업자들에게 속아 비싸게 지방의 대학인근 원룸을 산다.
이들 지방의 대학가는 여러 가지 위험이 더 있다. 실제로 대학이 부지를 팔고 이전을 하거나 주변에 빈 땅이 많아 수익률이 떨어질 때까지 업자가 원룸을 끊임없이 지어서 팔고 대학교에서 엄청난 규모로 기숙사를 지으면 타격은 어마어마하다. 그래서 대학관련 부동산 중 수도권 및 지방의 경쟁력 없는 대학교의 주변원룸, 상가와 같은 경우는 절대 사지 말아야 한다.
다음으로 학원관련 부동산이다. 그렇다면 학원을 할 수 있는 상가에 대해서 알아봐야 한다. 우선 아파트 단지 내 상가, 그 중에서 1층은 비싸니 2층 이상이 학원관련업을 할 수 있는 상가다. 그러나 아파트 단지 내 상가는 학원이냐 아니냐가 아닌 배후단지가 1000세대 이상 되는 대규모인지의 공실여부가 판가름 난다. 학생 수가 줄어 학원이 망해도 사실 대단지에 장사가 잘되는 곳은 다른 업종이 그 자리를 대신하니 오히려 아파트 단지 내의 상가는 학원이냐 아니냐가 아닌 배후단지를 주목해야 한다. 그럼 학원으로 가장 타격을 받을 곳은 어디일까? 크게 학원가라 불리는 학원밀집지역상가와 신도시에서 아파트 단지를 마주보는 상가건물이다. 우선 신도시의 구조를 그래픽으로 쉽게 알아보자.

신도시는 위와 같이 가운데 지하철을 사이에 두고 위아래로 상업지구 그리고 배후로 아파트단지로 구분된다. 대표적인 신도시는 부천 중상동지역이다. 그리고 상업 지구는 지하철과 가까운 곳은 오피스 및 중심상업지구가 되고 중간은 유흥가, 그리고 아파트와 바로 접해있는 상업지구가 학원가이다. 요즘 학원가의 상가들이 심상치 않게 나온다. 대로변 국도변을 가리지 않는다. 그러나 이러한 구조의 학원가는 상업지구의 면적이 너무 넓지만 않다면 향후 학령인구가 현저히 줄어든다고 해도 학원가로도 쓰이면서 일부 오피스나 음식점 등 다양하게 변할 가능성이 있다. 물론, 학원가가 따로 조성이 되어 있는 도시도 있다. 주거단지와 접해 있는 곳이 아니라 학원가가 거리로 있는 지역이다. 안양의 평촌 학원단지나 대치동 학원가 김포, 인천 등 수도권의 학원가가 그런 대상이다.
학원의 빌딩이 좌우로 혹은 밀집된 형태로 학원가를 형성하고 있는데 유명한 영어학원, 영어유치원, 재수생, 특목고, 고3 등 특화된 학원가가 밀집된 형태로 모여 있으며 학교가 끝나면 대규모로 학원버스가 동원되어 학생들을 출퇴근 시킨다. 이런 곳은 도로변에 아예 학원버스가 방과 후부터 자정까지 줄지어 서 있다. 그러나 이런 곳은 앞으로 타격이 심할 것이라는 점을 잊어선 안 된다. 이런 곳의 특징은 한 번 기세가 꺾이면 쉽사리 회복되지 못한다. 현재만 해도 이런 학원가들이 벌써 집단으로 경매에 나올 조짐을 보이고 있으며 대량으로 월세가 떨어지는 현상이 일어나고 있다. 서울의 유명한 학원가들도 예외가 아니다. 물 수능 여파라고 하는데 그것도 한 이유가 되겠지만 학생이 점점 줄고 있는 것이 더 맞는 말이다. 공실이 늘며 수도권의 학원가는 그 힘을 잃은 지 오래다.
이들 학원가는 앞으로가 더 걱정이다. 그래서 죽은 학원가와 죽어가는 학원가의 상가건물은 앞으로 더욱 희망이 없어 보인다. 예전 월세를 생각한다면 현재 낙찰가가 어마어마한 수익률을 바라볼 수 있겠지만 공실의 위험을 생각하는 것이 더 맞다. 지방대학가의 인근 원룸과 같이 수도권의 학원가 근처 상가도 사지 말아야할 부동산의 목록에 들어간다.
현재 50대 후반에 접어드는 베이비붐 세대의 은퇴가 본격적으로 시작되었다. 그들이 기획부동산, 상가부동산 등으로부터 가장 많이 권유를 받는 것이 산업단지 인근의 지방 원룸주택, 지방 대학의 원룸주택, 신도시의 상가주택 등이다. 가장 위험하면서 겉으로는 너무 안정적으로 보이는 물건이다. 모르고 사는 것 보다는 모르면 아예 투자를 하지 않는 것이 그나마 중산층에서 남아 있을 수 있음을 잊지 말자.