투자도 하수가 있고, 중수가 있고, 고수가 있다. 투자에서 이익을 가져오기 위해서는 하수는 중수가 되고, 중수는 고수가 되어야 한다. 그러기 위해서는 노력해야 하고 실천하고, 경험하고, 느끼고, 생각해서 더 나은 경지까지 올라와야 한다. 고수가 되는 기본적인 절대조건은 능동적이어야 한다. 수동적인 사람은 절대 고수가 될 수 없다. 도와주는 사람이 있을 때는 어느 정도 벌 수 있겠지만 그렇지 않은 경우는 다시 제자리다.

그러나 고수가 되기 위해 노력한다면 투자로서 남의 힘 빌리지 않고 자기가 자기 밥벌이 정도는 할 수 있다. 재개발 할 때 많은 지인들이 부동산으로 밥 벌어 먹고 살다가 요즘 같은 불황에 다시 생업으로 돌아간 것은 그런 연유라 할 수 있다. 먼저 초보에 대해 알아보자.

초보는 그야말로 투자의 문외한이다. 투자나 부동산에 대해 관심은 있어서 경매 책을 읽고 경제신문을 읽는다. 하지만 아직 투자를 해보지 않은 상태라 여기저기 임장도 다니고 법원도 다니면서 공부하는 단계다. 초보일 경우 어떻게 시작을 해야 할지 모르는 경우가 많으니 이 시기에는 많은 책을 읽고 경매 사이트나 부동산카페에 가입해서 물건도 보고 사람들의 생각도 취하면서 머릿속에 많은 데이터베이스(자료)를 축적해 놓는 것이 중요하다.

하수나 중수만 되더라도 자신의 생각이 강해져서 아집이 될 수 있으니 많은 책을 읽어서 자신의 생각이 고정되기 전에 더 좋은 투자원칙을 만들어 나가는 것이 좋다. 이를테면 꼭 낙찰을 받지 않더라도 경매 사이트를 통해서 물건을 뽑아보며 자신이라면 이런 것을 받아서 어떻게 해야겠다는 생각을 해보고 실제처럼 임장도 해보고 시간나면 경매법원에 가서 구경도 하는 것도 좋다. 동네주변의 부동산에 앉아서 부동산중개업소 사장님과 친분을 쌓아 이들이 알고 있는 부동산 노하우를 듣는 것도 한 방법이다.

투자 하수
하수는 자신의 집이 아니라 투자용으로 아파트건 빌라건 오피스텔이건 주거용 건물을 매매 등으로 몇 건 구입해 본 경험이 있는 사람이다. 아직은 투자의 원칙이 세워지지 않았지만 매매부터 임대까지 몇 건 경험을 해보았고 스스로 해보니 별 것 아니란 생각도 든다. 주변사람들의 도움을 받고 부추김에 사는 경우가 대부분이다. 다행히 사기꾼을 만나지 않고 흐름에 뒤쳐지지 않은 상품을 소개 받아 시세보다 저렴하게 사고 다행히 임대까지 잘 마무리가 되었다면 성공한 케이스다.

입찰부터 명도까지 경험을 했을 터인데 이왕이면 어려운 물건을 해보는 것이 나중을 위해서 더 좋다. 그래야 투자가 어려운줄 알게 되고 투자가 어려운줄 알아야 다음 물건을 받는데 더 신중해진다. 투자의 원칙을 세워가는 단계이니 더 많은 책을 읽고 간접경험을 풍부히 쌓는 게 좋지만 자칫 게을러지기도 하는 시기다. 그래서 남들 말을 잘 듣지 않고 자신의 고집을 부리거나 누구의 도움으로 조금의 부를 얻었다면 그 사람에게 과도하게 기대는 경향도 있다. 하지만 잊지 말아야 할 게 있다. 주변의 도움은 언젠가는 그 도움이 없어질 날이 있고, 그 도움을 준 사람도 신이 아닌 이상 투자의 실패를 경험할 수도 있다. 따라서 자신이 그 사람을 뛰어넘어 위험한 일이 일어나거나 자신이 투자할 물건의 위험성을 알아 스스로 대비할 수 있을 정도가 되도록 노력해야 한다.

투자 중수
중수쯤 되면 부동산 투자로 몇 십 건의 경험을 해보았으리라 생각한다. 어떠한 투자물건에 대해 투자 트렌드의  원칙을 세우고 어떻게 해나가야 한다고 생각하는 단계다. 투자로 밥을 벌어먹고 사는 단계라고 해두어도 어색하지 않을 정도가 중수다. 한 가지 트렌드에 어느 정도 눈을 뜬 분양권 전문가, 재개발 전문가, 재건축 전문가가 중수들인데 이들은 재개발에 대한 투자도 수 십 건 해보았고 재개발을 어떻게 하는지도 안다. 어떤 물건이 좋은지 나쁜지에 대해 판단하고 스스로 물건을 살 수도 있다.

지방 투자에 대해 수 십 건 해보았고 어떤 지역에 가서 어떻게 사야 싸게 임대를 놓을 수 있고 돈을 적게 들이고 살 수 있는지에 대한 노하우도 갖고 있다.

하지만 이때가 가장 위험하다. 중수쯤 되면 겉으로는 다른 사람의 생각을 받아들인다고 생각을 하지만 사실은 자기 생각만 한다. 아집이 생겼기 때문인데, 아집은 자신이 성공할수록 더더욱 커진다. 작은 성공에 도취하고 자신이 성공한 트렌드에 과도하게 집착하는 경우도 많다. 자신이 이렇게 성공했는데 이쪽으로 쭉 해야 성공할 것 같다는 생각도 한다. 하지만 한 분야에만 전문가로 있다가는 한순간에 지고 만다. 새로운 분야가 온다는 생각을 잊고 ‘이거 10년, 20년 간다’며 미련을 버리지 못한다. 그러나 잊지 말아야 하는 건 쉬운 재테크의 삶을 살려고 하는 것은 너무나 위험한 일이라는 점이다. 이 세상은 빛의 속도만큼 빠르게 변화하고 있다. 입찰할 물건 하나를 고르기도 힘들 때 운이 좋아 낙찰을 받았다고 해도 그 수익률은 이미 10% 이하로 떨어진다. 이쯤 되면 벌써 그 분야로 돈을 벌 수 있는 물건은 없어졌다고 볼 수 있다. 그런 바닥에서 그 분야 전문가는 아무런 필요가 없다.

자신이 투자해서 돈을 벌지 못한다면 차라리 컨설팅을 하거나 책을 내서 돈을 벌 생각을 해야 한다. 그런데 이 또한 쉽지 않다. 책을 내게 되면 인세가 대략 8%정도인데 이 세상에 나온 책 중 0.1%가 1만부를 넘긴다. 1만부를 넘겼다고 과정하고 책값 12,000원 정도를 잡으면 인세로 1천만 원을 벌게 되는 것이다. 그것도 아주 잘해야 1천만 원을 번다.  

투자 고수 
고수는 트렌드를 넘나드는 사람을 뜻한다. 시대의 흐름을 관통해서 꿰뚫고 앞으로의 트렌드를 찾아서 그물을 쳐서 고기를 잡아놓고 팔 생각을 하는 사람들이다. 자신의 확실한 투자원칙을, 그리고 그 투자원칙을 통해서 투자를 한다. 저평가된 물건을 찾는데 노력을 다하며 평소에도 임장활동이나 투자를 게을리 하지 않는다. 책, 강의, 컨설팅 등에 신경 쓰지 않고 투자로 밥을 벌어먹고 사는데 전력을 다한다. 물론 고수라고 해도 실수 하지 않는 신과 같은 존재는 없다. 이들은 실수도 하지만 실수를 줄일 수 있도록 현장을 살피고 공부하며 트렌드를 읽고 투자한다. 어쩌다 실수도 하지만 그 실수를 바탕으로 더 나은 투자원칙을 세우고 경험을 쌓는다. 스스로 투자할 투자처를 찾고 저평가된 아주 싼 물건이나 앞으로 오를 물건을 기막히게 찾아낸다. 자신이 정한 수익률을 넘었다면 과감하게 정리할 줄도 안다. 그러나 고수도 빠르게 변하는 환경에서는 흐름을 잘 파악하는 것에는 한계가 있다. 언젠가는 고수익 고 위험 군에서 저 수익 저 위험 군으로 갈아타야 한다는 말이 여기서 나온다. 누구나 다 고수가 될 수는 없지만 그렇다고 안 되는 것도 아니다. 자신을 업그레이드 시키는 노력을 남보다 두 배 세배 더 하고 남에게 의존하지 않고 스스로 생각하고 실천하는 사람만이 고수가 된다는 점을 잊지 말자.