주택을 임차하여 사용하는 임차인을 보호하기 위하여 주택임대차보호법이 있듯이, 상가건물을 임차하여 사용하는 임차인을 보호하기 위하여 상가건물임대차보호법이 마련되어 있다. 상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차관계에서 경제적, 사회적 약자인 임차인들을 보호하기 위하여 만들어진 제도적 장치로서, 2003년 1월부터 시행된 법률이다.
가장 큰 특징은 임차인에게 상당한 기간 임대차를 보호하려는 데 있다. 즉, 최초 계약일로부터 5년간 계약을 갱신할 수 있도록 하여, 최소한 5년간은 영업을 할 수 있도록 보장하고 있는 것이다. 이는 임차인이 거액의 시설비 등을 투자하고도 단기간 내에 명도를 당하는 불이익을 받지 않도록 하기 위하여 만들어진 조항이다. 다만, 임차인이 월임료를 3기 연체하거나, 임차물의 재건축 필요시 등 임대기간 만료 전 명도를 당할 수 있는 몇 가지의 예외는 있다.
위 계약갱신요구권은 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 이전까지 사이에 임차인이 할 수 있고, 이에 대하여 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
두 번째는 대항력에 대한 것으로, 임차인이 상가건물을 인도 받아 점유하고, 사업자 등록을 신청하면, 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 발생한다. 예컨대 건물소유자가 제3자로 바뀌어도 새 건물소유자에게 임차권을 주장할 수 있다는 것이다.
그러나, 상가건물의 점유와 사업자등록 신청을 하기 이전에 이미 그 상가건물에 저당권 등기나 가압류, 가등기 등이 되어 있는 경우에는 순위에서 밀리므로, 등기부를 먼저 살펴볼 필요가 있다.
세 번째로, 상가건물 임차인이 대항요건(입주와 사업자등록)을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상에 확정일자를 받은 경우, 경매나 공매 시 임차한 대지를 포함 상가건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있다.
네 번째, 임대차가 종료된 후에 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가거나 사업자등록을 옮기더라도 기존의 임차권에 대항력과 우선변제권이 유지되도록 임차인 단독으로 임차권 등기신청이 가능하다. 참고로, 주택임대차보호법에도 이와 비슷한 규정이 있다.
다섯 번째, 차임 또는 보증금이 임차건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변화로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 그 증감을 청구할 수 있으나, 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준인 100분의 9의 비율을 초과하지 못하도록 되어 있다.
또한, 보증금을 월차임으로 전환하는 경우에도 대통령령이 정한 범위인 연15%를 초과할 수 없다.
마지막으로, 상가건물임대차보호법에 의해 보호 받을 수 있는 상가건물은 모든 상가건물에 적용되는 것은 아니고, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하지 않는 임대차에 한하여 적용된다.
보증금이 서울의 경우 3억 원 이하, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울제외)에서는 2억5천만 원 이하, 광역시(군지역과 인천제외),안산,용인,김포,광주시에서는 1억8천만 원 이하, 그 밖의 지역에서는 1억5천만 원 이하인 보증금을 지급한 상가에 대하여만 적용이 된다.
주의할 점은, 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월차임을 연12%의 금리를 적용하여 보증금으로 환산한 금액(월차임에 100을 곱한 수와 같다)을 보증금과 같이 보아 상가건물임대차보호법의 적용범위에 포함하도록 되어 있다는 점이다. 반대로, 권리금은 보증금이 아니므로 A씨가 지급한 권리금은 보증금 계산에 전혀 포함되지 않는다. 권리금은 임대인에게 주장할 수 없는 권리이기 때문이다.
A씨의 예를 들어 계산해 보면 보증금 1억 원에 월 200만 원의 차임이므로, 1억 원 + 200만 원의 100배(2억 원) = 3억 원이 되어, 서울의 경우에만 상가건물임대차보호법의 적용범위에 해당하고 서울 이외의 지역에서는 위 법의 보호를 받을 수 없게 된다.
또 한가지 문제점은, 최초 계약 이후 차임 또는 보증금의 증액을 요구함에 따라 보증금이나 월세가 조금이라도 증액되면 그 때부터는 위 법의 적용범위에서 벗어나게 되어 상가건물임대차보호법상의 보호를 전혀 받을 수 없게 된다는 점이다.
차임이 아닌 보증금의 액수만을 기준으로 위 법의 보호를 받을 수 있으리라 생각하는 일반인들의 상식에 부합하도록, 월차임을 보증금에 포함시켜 계산하는 조항을 삭제할 필요가 있지 않을까?
글 / 정원기 변호사 (법무법인 우원 대표변호사)
가장 큰 특징은 임차인에게 상당한 기간 임대차를 보호하려는 데 있다. 즉, 최초 계약일로부터 5년간 계약을 갱신할 수 있도록 하여, 최소한 5년간은 영업을 할 수 있도록 보장하고 있는 것이다. 이는 임차인이 거액의 시설비 등을 투자하고도 단기간 내에 명도를 당하는 불이익을 받지 않도록 하기 위하여 만들어진 조항이다. 다만, 임차인이 월임료를 3기 연체하거나, 임차물의 재건축 필요시 등 임대기간 만료 전 명도를 당할 수 있는 몇 가지의 예외는 있다.
위 계약갱신요구권은 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 이전까지 사이에 임차인이 할 수 있고, 이에 대하여 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
두 번째는 대항력에 대한 것으로, 임차인이 상가건물을 인도 받아 점유하고, 사업자 등록을 신청하면, 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 발생한다. 예컨대 건물소유자가 제3자로 바뀌어도 새 건물소유자에게 임차권을 주장할 수 있다는 것이다.
그러나, 상가건물의 점유와 사업자등록 신청을 하기 이전에 이미 그 상가건물에 저당권 등기나 가압류, 가등기 등이 되어 있는 경우에는 순위에서 밀리므로, 등기부를 먼저 살펴볼 필요가 있다.
세 번째로, 상가건물 임차인이 대항요건(입주와 사업자등록)을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상에 확정일자를 받은 경우, 경매나 공매 시 임차한 대지를 포함 상가건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있다.
네 번째, 임대차가 종료된 후에 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가거나 사업자등록을 옮기더라도 기존의 임차권에 대항력과 우선변제권이 유지되도록 임차인 단독으로 임차권 등기신청이 가능하다. 참고로, 주택임대차보호법에도 이와 비슷한 규정이 있다.
다섯 번째, 차임 또는 보증금이 임차건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변화로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 그 증감을 청구할 수 있으나, 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준인 100분의 9의 비율을 초과하지 못하도록 되어 있다.
또한, 보증금을 월차임으로 전환하는 경우에도 대통령령이 정한 범위인 연15%를 초과할 수 없다.
마지막으로, 상가건물임대차보호법에 의해 보호 받을 수 있는 상가건물은 모든 상가건물에 적용되는 것은 아니고, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하지 않는 임대차에 한하여 적용된다.
보증금이 서울의 경우 3억 원 이하, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울제외)에서는 2억5천만 원 이하, 광역시(군지역과 인천제외),안산,용인,김포,광주시에서는 1억8천만 원 이하, 그 밖의 지역에서는 1억5천만 원 이하인 보증금을 지급한 상가에 대하여만 적용이 된다.
주의할 점은, 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월차임을 연12%의 금리를 적용하여 보증금으로 환산한 금액(월차임에 100을 곱한 수와 같다)을 보증금과 같이 보아 상가건물임대차보호법의 적용범위에 포함하도록 되어 있다는 점이다. 반대로, 권리금은 보증금이 아니므로 A씨가 지급한 권리금은 보증금 계산에 전혀 포함되지 않는다. 권리금은 임대인에게 주장할 수 없는 권리이기 때문이다.
A씨의 예를 들어 계산해 보면 보증금 1억 원에 월 200만 원의 차임이므로, 1억 원 + 200만 원의 100배(2억 원) = 3억 원이 되어, 서울의 경우에만 상가건물임대차보호법의 적용범위에 해당하고 서울 이외의 지역에서는 위 법의 보호를 받을 수 없게 된다.
또 한가지 문제점은, 최초 계약 이후 차임 또는 보증금의 증액을 요구함에 따라 보증금이나 월세가 조금이라도 증액되면 그 때부터는 위 법의 적용범위에서 벗어나게 되어 상가건물임대차보호법상의 보호를 전혀 받을 수 없게 된다는 점이다.
차임이 아닌 보증금의 액수만을 기준으로 위 법의 보호를 받을 수 있으리라 생각하는 일반인들의 상식에 부합하도록, 월차임을 보증금에 포함시켜 계산하는 조항을 삭제할 필요가 있지 않을까?
글 / 정원기 변호사 (법무법인 우원 대표변호사)
