부동산플래닛(각자대표 정수민, 엄현포)이 2025년 1분기 서울시 오피스 매매 및 임대시장 동향 보고서를 13일 발표했다.
1분기 서울 오피스 시장은 비교적 저조한 거래량을 기록했다. 오피스빌딩과 사무실 거래량 모두 전분기는 물론 전년 동분기보다도 낮게 나타났고 특히 오피스빌딩의 경우 같은 기간 거래금액도 크게 줄어든 것으로 확인됐다.
●서울시 사무실 거래량 50.9% 감소...오피스빌딩 거래량·거래금액 전분기比 동반 하락
올해 1분기 서울시 사무실 거래량은 총 288건으로 전분기(587건) 대비 50.9% 감소했다. 반면 거래금액은 동기간 4687억원에서 5682억원으로 21.2% 증가했다. 전년도 1분기와 비교하면 거래량(291건)과 거래금액(6364억원)은 각각 1.0%, 10.7% 하락한 수치다.
권역별로는 증감이 교차했다. 1분기 GBD(강남구·서초구)의 사무실 거래량은 47건, 거래금액은 519억원으로 직전분기보다 각각 87.4%, 63.1% 줄어든 것으로 나타났다. YBD(영등포구, 마포구)의 경우 거래량은 37건으로 전분기 대비 33.9% 감소했으나 거래금액은 24.5% 증가한 164억원으로 집계됐다.
CBD(중구, 종로구)와 그 외 지역(ETC)은 거래량과 거래금액 모두 상승세를 보였다. CBD에서는 전분기에 비해 34.3% 늘어난 47건의 거래가 성사됐으며 거래금액은 61.9% 오른 4402억원을 기록했다. 그 외 지역(ETC)의 거래량은 157건, 거래금액은 597억원으로 각각 28.7%, 38.3% 올랐다.
1분기 서울시 오피스빌딩 거래량은 총 13건, 거래금액은 1조2181억원으로 전분기(40건, 3조577억원) 대비 각각 67.5%, 60.2% 하락했다. 전년 동분기에 비하면 거래량은 26건에서 50.0%, 거래금액은 1조9138억원에서 36.4% 감소한 수준이다.
권역별로 살펴보면 3대 주요 권역에서 거래량과 거래금액이 동반 하락한 것으로 확인됐다. 1분기 오피스빌딩 거래량은 GBD가 3건으로 전분기보다 87.0% 줄었고 CBD와 YBD는 각각 2건을 기록해 60.0%의 하락률을 보였다. 거래금액의 경우 GBD는 직전분기 대비 78.3% 하락한 1674억원, CBD는 47.2% 감소한 7936억원, YBD는 93.1% 줄어든 490억원으로 나타났다.
●1분기 오피스빌딩 13건 중 10건은 ‘법인’ 매수...3월 서울시 오피스빌딩 공실률 최고치
1분기에 거래된 서울시 오피스빌딩 13건 중 10건(76.9%)은 법인이 매수했으며 매도자는 법인과 개인이 각각 7건(53.8%), 3건(23.1%)으로 파악됐다. 이어 개인과 개인 간 거래 2건(15.4%), 법인과 개인 간(매도자-매수자 순) 거래 1건(7.7%) 순이었다. 거래금액으로는 법인 간 거래가 1조967억원으로 전체의 90%를 차지했고 개인과 법인 간 거래가 915억원(7.5%), 법인과 개인 간 거래가 177억원(1.5%), 개인 간 거래가 122억원(1.0%)으로 조사됐다.
특히 1분기 서울시 사무실 시장에서는 전체 288건의 거래 가운데 146건(50.7%)을 개인이 매수한 것으로 나타났다. 이 중 124건(43.1%)은 개인 간 거래, 22건(7.6%)은 법인과 개인 간 거래였다. 개인과 법인 간 거래는 85건(29.5%), 법인 간 거래는 54건(18.8%), 개인과 기타 유형 간 거래는 2건(0.7%), 기타 유형과 법인 간 거래는 1건(0.3%)으로 집계됐다.
거래금액 기준으로는 법인 간 거래(4609억원)가 81.1%로 가장 높은 비중을 차지했으며 개인과 법인 간 거래 534억원(9.4%), 개인 간 거래 291억원(5.1%), 법인과 개인 간 거래 229억원(4.0%), 기타 유형과 법인 간 거래 12억원(0.2%), 개인과 기타 유형 간 거래 7억원(0.1%) 순이었다.
서울시 전체 오피스빌딩 공실률은 올해 1월부터 3개월 연속 상승 흐름을 탔다. 부동산플래닛이 업무시설을 대상으로 전화 및 방문조사, 부동산관리회사의 임대 안내문 등을 통해 조사한 결과 공실률은 1월 2.83%에서 2월 3.06%, 3월 3.16%를 기록한 것으로 나타났다.
이는 2022월 3월(3.23%) 이후 가장 높은 수준으로 CBD 지역의 공실률 증가가 영향을 미친 것으로 분석됐다. 3월 기준 주요 권역별 공실률을 살펴보면 CBD 공실률은 3.35%로 전월(3.04%) 대비 0.31%p 상승했다. 이와 달리 GBD는 3.40%에서 3.34%로 0.06%p 감소했으며 YBD는 2.41%에서 2.34%로 0.07%p 줄었다.
부동산플래닛 정수민 대표는 “1분기 서울 오피스 시장은 전반적으로 거래가 위축된 가운데, CBD 지역 공실률 상승으로 전체 공실률이 3년 만에 최고치를 기록했다"며, "2024년 말 탄핵 정국으로 인한 정치적 불확실성이 상반기 중 해소되고 금리 인하 기조가 시작되면 투자 심리가 점차 회복될 것으로 기대되며, 3대 권역의 제한적인 신규 오피스 공급으로 임대 시장은 안정세를 유지하는 동시에 임대료는 소폭 상승세를 이어갈 것으로 예상된다”고 전했다.
