수도권 민간택지의 분양가 상한제 주택 입주자에게 최대 3년의 거주 의무기간이 부여되면서 의무거주를 피할 수 있는 수도권 지역에 대한 관심이 쏠리고 있다. 대표적으로 수원, 용인(수지구‧기흥구), 성남, 안양 등은 투기과열지구지만, 민간택지 분양가상한제 지역은 아니라서 이 지역에 아파트를 분양받는다면 의무거주기간을 피할 수 있다.

2월19일 이후 입주자 모집신청 들어간 수도권 분상제 아파트 받으면 의무거주

지난 2월16일 민간택지 분양가상한제 아파트 거주의무 기간을 담은 개정안이 국무회의를 통과하면서 2월19일부터 입주자 모집공고 신청이 들어가는 투기과열지구 내 수도권 민간택지 아파트는 거주의무 기간이 강화됐다. 이에 따라 계약자는 의무적으로 2~3년을 거주해야 하는데, 분양가가 인근 시세의 80% 미만이면 3년, 80% 이상 100% 미만이면 2년이다. 국토교통부는 “주변 시세보다 저렴하게 공급되는 분양가상한제 적용주택에 대한 투기 수요를 막기 위해 이런 내용을 담은 주택법 시행령 개정안이 국무회의를 통과했다”고 밝혔다.

수도권 투기과열지구가 대상...서울 전 지역 및 경기 수용성 등

민간택지 분양가상한제는 2019년 11월6일 서울 27개 동을 지정하면서 당시 4년 만에 부활했었다. 뒤이어 한 달 여 만인 2019년 12월16일 서울과 경기도 일대로 추가 확대 지정했다. 수도권 민간택지 분양가상한제 적용지역은 투기과열지구로 지정된 곳이 대상이다. 수도권 투기과열지구는 서울 전 지역과 경기도 과천, 성남 분당구‧수정구, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산 단원구, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지구‧기흥구, 동탄2택지개발지구, 인천 연수구, 남동구, 서구 등이다.

이들 투기과열지구 중에서 △직전 1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과했거나 △분양이 있었던 직전 2개월간 청약경쟁률이 일반 주택은 5대1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대1을 초과했거나 △직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우 중 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별해 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 민간택지 분양가상한제 대상지역을 선정하게 된다.

이에 따라 현재 민간택지 분양가상한제 적용지역은 서울 △강북구 △관악구 △구로구 △금천구 △도봉구 △종로구 △중랑구 등 7곳을 제외한 18곳이다. 또 구에 따라 △강서구는 방화동, 공항동, 마곡동, 등촌동, 화곡동 △노원구는 상계동, 월계동, 중계동, 하계동 △동대문구는 이문동, 휘경동, 제기동, 용두동, 청량리동, 답십리동, 회기동, 전농동 △성북구는 성북동, 정릉동, 장위동, 돈암동, 길음동, 동소문동2가, 동소문동3가, 보문동1가, 안암동3가, 동선동4가, 삼선동1가, 삼선동2가, 삼선동3가 △은평구는 불광동, 갈현동, 수색동, 신사동, 증산동, 대조동, 역촌동 등에서만 민간택지 분양가상한제가 적용된다.

경기도에서는 △과천시 별양동, 부림동, 원문동, 주암동, 중앙동 △하남시 창우동, 신장동, 덕풍동, 풍산동 △광명시 광명동, 소하동, 철산동, 하안동 등이 민간택지 분양가상한제가 적용되는 지역이다. 인천은 적용 지역이 없다.

예컨대 지난 3월 1순위 청약을 받은 서울 강동구 ‘고덕강일 제일풍경채(전용면적 84~101㎡ 780가구)’는 1순위자만 7만3000여 명이 몰리며 150.24대1이 경쟁률을 기록했다. 투기과열지구이고 민간택지 분양가상한제 대상이지만 2월19일 이전 입주자모집공고 승인을 받아 거주 의무를 피한 서울 마지막 단지여서 청약자가 대거 몰린 것으로 풀이된다. 하지만 4월 분양예정인 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’(2990가구 중 전용면적 49~74㎡ 224가구 일반분양)는 의무거주기간이 적용되면서 계약자가 계약금과 중도금, 잔금까지 모두 내야 한다. 당초 잔금 부분을 전세나 월세 등을 놓으면서 자금 부담을 줄일 수도 있었으나, 이제는 계약자가 모두 부담해야 하고 분양가에 따라 최대 3년까지 의무적으로 거주해야 하는 부담까지 생겼다는 의미다.

투기과열지구지만 민간택지 분상제 피한 지역은 의무거주 없어...수용성이 대표적

그럼 흙수저 무주택자들이 수도권 내 투기과열지구에서 새집을 분양받을 수 있는 방법은 없을까. 투기과열지구에는 해당하지만 민간택지 분양가상한제가 걸리지 않는 지역을 찾는다면 분양받고 입주할 때 돈이 모자르더라도 일단 전세를 내주고 잔금을 치룰 수 있다. 대표적으로 수원과 용인, 성남, 안양을 꼽을 수 있다.

대표적인 예로 GS건설이 3월 분양하는 수원시 정자동 ‘북수원자이 렉스비아’(2607가구 중 전용면적 48~99㎡ 1598가구 일반분양)는 의무 거주기간은 없다. 투기과열지구이지만 분양가상한제 적용지역이 아니기 때문이다. 반면 올해 6월 대우건설, 롯데건설, 현대엔지니어링 등이 광명시 광명동 광명2구역(3344가구 중 754가구 일반분양)을 재개발하는 단지는 청약과 대출제한, 분양가에 따라 2~3년의 의무 거주 기간이 주어진다.

부동산인포 권일 팀장은 “분양가상한제를 적용 받은 아파트를 계약하고 해당기간 거주 하지 않고 적발되면 1년 이하의 징역이나 1000만 원 이하의 과태료가 부과되고 분양 받은 아파트 또한 한국토지주택공사(LH)에 분양가로 매도해야 한다”며 “분양가상한제 적용으로 계약부터 잔금까지 부담하고 최대 3년을 의무적으로 거주한다는 건 상당한 부담이어서 적용여부에 따라 희비가 교차할 수도 있을 것”이라고 말했다.

MeCONOMY magazine April 2021