갑자기 뚝 떨어진 기온처럼 올해 분양시장 분위기가 빠르게 냉각되고 있다. 청약 열기를 놓고 본다면 연말에 가까울수록 한파주의보를 넘어 한파경보가 발령된 상태라고 설명할 수 있다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 청약홈 자료를 살펴본 결과, 올해 전국 1순위 청약경쟁률(12월7일 기준)은 평균 8.5대 1로 나타났다. 이는 지난해 1순위 경쟁률 평균 19.1대 1과 비교하면 절반에도 못 미치는 결과다. 특히 2014년(평균 6.7대) 이후 8년 만에 전국 평균 청약경쟁률이 한 자릿수로 떨어졌다.
기준금리 인상, 분양가 상승...썰렁한 분양시장
올해 분양시장은 ‘기준금리 인상’과 ‘분양가 상승’ 이슈로 청약자들을 관심을 끌어 모으는데 한계가 있었다.
지난해까지만 해도 저금리 기조가 유지됐지만 현재는 기준금리가 3.25%까지 치솟으면서 분양시장을 위축시키는데 결정적인 역할을 한 것으로 보인다. 기준금리 인상은 주택담보대출은 물론 중도금대출의 이자 부담을 높이기 때문이다.
분양가 상승도 분양시장의 인기를 시들게 한 원인이다. 올해 새 정부는 신규주택 공급 확대를 위해 ‘분양가상한제 가격 현실화’와 ‘고분양가 심사제도 완화’ 정책을 폈다. 아울러 서울과 과천·성남·광명 등 일부지역을 제외하고 규제지역에서 모두 해제되면서 시행사·시공사는 ‘고분양가관리제’의 그늘에서 벗어날 수 있게 됐다.
실제 지역별로 분양가는 크게 올랐다. 지난해 서울의 3.3㎡당 분양가는 2,945만원 수준이었으나 올해 3,522만원까지 올랐다. 또 울산은 같은 기간 321만원(1,488만원→1,809만원), 대구 316만원(1,716만원→2,032만원), 대전 275만원(1,330만원→1,605만원) 상승했다.
기존 아파트 시장이 하락국면에 진입한 상황에서 분양가 상승은 분양시장의 매력을 반감시키는 요인이다.
1순위 청약경쟁률 보니...“분양가 싼곳만 몰려”
지역별로 살펴보면 세종시의 청약경쟁률이 1순위 평균 397.3대 1로 가장 높았다. 전국 청약이 가능한 세종시에서 분양가가 저렴한 10년 공공임대의 분양전환물량이 시장에 풀리면서 청약자들의 관심이 집중됐기 때문이다.
이어 부산 37.4대 1, 인천 15.3대 1, 대전 11.9대 1, 경남 10.6대 1의 경쟁률을 기록했다. 나머지 11개 시.도는 한 자리 수 경쟁률에 만족해야 했다.
분양시장이 가장 위축된 지역은 대구였다. 한 해 동안 이뤄진 1만1,500가구 공급에 1순위에서 3,495명만이 접수하면서 0.3대 1의 저조한 성적을 남겼다. 울산(0.9대 1)과 전북(1.7대 1), 충남(2.7대 1) 등도 분양시장에서 힘을 쓰지 못했다.
하반기 들어 분양시장 침체의 골은 더욱 깊어지고 있다. 하반기(7월~12월) 전국 1순위 평균경쟁률은 4.0대 1에 그쳤으며 이 중 두 자릿수 경쟁률을 기록한 지역은 대전과 부산 단 두 곳 뿐이다. 또 1순위에서 청약접수를 마무리 지은 곳은 214개 단지 중 70개 단지에 불과하다.
공급 적은 ‘소형, 중대형 면적’ 경쟁률 선방
면적별로 살펴보면 올해 수요자들은 전용 59㎡ 이하 소형면적 아파트에 많은 관심을 보였다. 평균 13.3대 1의 경쟁률을 기록해 다른 면적보다 경쟁이 많았다.
이러한 결과의 원인으로 소형아파트 공급이 많지 않은데 반해 분양가 상승, 가구구성원 감소 등의 이유로 작은집에 대한 관심은 커졌기 때문이다. 올해 소형면적 공급비중은 11.8%(1만7,953가구) 수준이다.
국민주택규모라 불리는 전용 84㎡형이 속한 중소형 면적(전용 60㎡~85㎡이하)의 경쟁률은 7.1대 1로 상대적으로 낮았다. 경쟁률로만 보면 소형면적의 절반 수준에 불과하다.
다만 중소형면적은 공급비중이 70.4%를 차지할 만큼 많은 아파트가 시장에 나왔고 청약자수도 적지 않았다.
대형면적(전용 85㎡ 초과)의 1순위 경쟁률도 11.1대 1, 두 자릿수를 기록했다. 대형면적 공급비중은 전체의 17.8%를 차지했다.
2022년 분양시장 최고의 경쟁력은 ‘분양가’
올해 단지별 청약경쟁률을 보면 브랜드나 입지여건, 단지규모, 개발호재 보단 분양가를 우선시하는 경향을 엿볼 수 있었다.
올해 분양시장에서 가장 치열한 경쟁이 있었던 단지는 서울시 영등포구 영등포동 ‘센트레빌 아스테리움 영등포’로 나타났다. 지난 2월, 이 단지는 57가구 모집에 1만1,385건의 청약통장이 접수되며 199.7대 1의 경쟁률을 기록했다.
소규모 주상복합아파트(156가구)에 많은 사람이 몰린 이유는 저렴한 분양가다. ‘센트레빌 아스테리움 영등포’ 전용 59㎡형 기준 분양가가 6억5,000만~6억7,000만원 선에 책정됐다. 단지 주변에 위치한 주상복합아파트 ‘아크로타워 스퀘어(2017년 입주, 1221가구)’ 전용 59㎡형의 아파트 시세는 13억원 선에 형성됐다.
경기 시흥시 시흥장현지구에 짓는 민간참여 공공분양 아파트 'e편한세상 시흥장현 퍼스트베뉴'도 지난 5월 1순위에서 평균 189.9대 1로 나타났다. 전용 84㎡형의 분양가가 4억7,000만원 안팎으로 주변시세보다 저렴하다. ‘시흥장현 제일풍경채센텀’ 전용 84㎡형은 지난 5월 8억4,000만원에 실거래된 사례가 있다.
경기 고양시 지축지구 ‘e편한세상 지축 센텀가든’도 지난 6월에 1순위 평균 172.3대 1의 경쟁률을 기록했다. 이 아파트는 331가구 규모로 건립돼 지축지구 내에서 단지규모가 가장 작다. 전용 84㎡형의 분양가는 6억3,000만원 안팎에 책정됐다. 단지 바로 옆에 위치한 ‘지축역 센트럴푸르지오’ 전용 84㎡A형은 지난 7월 10억8,000만원(14층)에 거래됐다.
반면 분양가가 높다고 판단되면 입지를 불문하고 관심이 멀어지는 현상도 하반기에 목격할 수 있었다. 대표적 사례로 둔촌주공 재건축 아파트 ‘올림픽파크 포레온’을 들 수 있다. 이 아파트는 올해 강남권 분양시장 최대어로 꼽힐 정도로 예비청약자들의 관심을 한 몸에 받았던 단지다.
하지만 고분양가 논란 끝에 기대에 못미치는 성적을 남겼다. 1순위에서 3,695가구 모집에 1만7,378명이 청약해 평균 4.7대 1의 경쟁률을 기록했다.
이는 2020년 이후 강동구에서 공급된 10개 단지 중 가장 초라한 성적이다. 강동구 10개 단지의 1순위 평균경쟁률은 59.3대 1이었다.
리얼투데이 김병기 팀장은 “2014년 이후로 처음으로 전국 평균 청약경쟁률이 한 자릿수를 기록해 분양시장에 대한 차가워진 수요자들의 반응을 확인할 수 있었다”면서 “다만 분양가 경쟁력을 갖춘 곳은 상대적으로 많은 청약자를 불러모아 2023년도 분양시장에서 분양가 책정은 더욱 중요시될 것으로 예상된다”고 전했다.
