이번 7월호에는 비교방식을 포함한 시장 사례접근법에 대해서 알아보도록 하자.
비교방식을 기준으로 하는 시장 사례접근법은 과거의 거래 간에 어떤 사례를 남겼는지에 대해 지금의 거래에 많은 영향을 미치게 된다. 거래대상이 어느 지역인지, 또 얼마 규모로 조성된 것인지에 따라 비교방식에 차이는 있을 수 있지만 접근법에 있어서 기준은 크게 다르지 않다.
우선 비교방식의 시장 사례접근법의 기본을 살펴보면, 시장점유를 위하여 서로 경쟁하는 부동산의 시장가격을 분석하여 시장가치를 추계하는 것이 일반적이다.
대상부동산과 유사성 또는 동일성이 있는 최근의 거래사례가 있을 경우 매수자는 거래사례 가격 이상으로 골프장을 매입하지 않을 것이라는데 집중된다. 즉, 재화의 가격은 대체의 원칙에 의해 상호 경쟁, 상호 접근, 상호 견인의 과정을 거치게 된다. 그 결과 대체 가능한 골프장은 가격은 서로 비슷한 수준으로 결정되어 진다.
비교방식의 시장 사례접근법은 거래 자료 및 정보가 신뢰성이 있을 경우 가장 직접적이고 체계적이며 설득력이 높은 방법이다. 가치 추계에 있어서도 주관의 개입 여지가 적고 주어진 자료가 객관적이므로 예측 또는 전제조건에 따른 부정확성을 피할 수 있다.
그러나 꼭 이 사례접근법만을 고집해야만 한다고 말할 순 없는 것이 이 시장이다. 약간의 변수가 작용할 수 있다는 얘기다. 시장 사례접근법은 매매 당사자 간의 협상력의 차이에 따라 거래가격이 왜곡될 가능성이 있고, 충분한 매매사례 확보가 필요하여 시장성이 없는 부동산에는 적용하기 어렵기 때문이다.
또한 이 방법은 매매조건과 금융조건 등을 정확하게 파악하기 어렵고, 거래가격 중에서 부동산에 구속하는 부분의 추정이 곤란하다는 문제도 안고 있다. 이 외에도 비정상적인 동기에 의한 거래사례가 채택될 수 있다는 위험 역시 존재한다. 다만 역사적인 과거의 가격을 가지고 현재의 가치를 추계한다는 것은 미래에 기대되는 편익의 총계로 정의되는 시장가치의 추계와 부합하지 않다는 점이 지적되고 있다.
각 항목에 맞는 방법
시장 사례접근법에 의한 가치추계치는 특별한 평가목적 또는 의뢰인의 요구가 있을 경우를 제외하고는 하나의 점 가격이 아니라 구간 가격으로 나타내는 게 오히려 바람직하다. 시장 사례접근법은 수집된 거래자료의 적정성을 검증한 후 하나 이상의 비교단위를 선택하여 분석하는데 비교단위는 부동산 간의 차이를 나타내는 인자로서 ‘측정단위당 가격’ 이나 ‘순소득승수’ 등으로 표현된다.
비교방식의 비교요인은 부동산과 거래의 개별특성으로서 거래가격을 다양하게 만들기도 한다. 평가 대상부동산과 거래사례부동산 간의 직접적인 비교를 위하여 비교요인들 간의 차이를 분석하고, 양적, 질적 방법들을 적용하여 조정치를 추계한다.
비교방식의 개요를 살펴보면 대상과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법을 말하며 산정방법은 다음과 같다.
비준가격= 비교사례 거래가격 x 사정보정 x 시점수정 x 제 요인비교로 산정방법이 설정되는데, 여기서 사정보정은 감정 가격이 산정될 때 일반적인 가격 수준으로 정상화하는 작업을 말한다.
시점수정은 감정 가격을 계산할 때, 매매 사례 자료의 거래 시점과 가격시점이 일치하지 않아 가격에 변동이 생기게 되는 경우 매매 사례 가격을 가격시점의 수준에 맞추는 작업을 말한다. 또 거래사례 선정으로 거래사례의 선택은 위치적 유사성, 물리적 유사성, 시점수정 가능성, 사정보정 가능성을 기준으로 하여야 하며 반드시 접근성, 환경, 이용편익 등을 고려하여 선정하여야 할 것이다.
골프장 비교요인
골프장 평가에 있어 비교단위로서 단순히 ‘홀 당 가격’이나 ‘평당가격’으로 평가하게 되면 큰 오류가 발생된다는 것쯤은 의심의 여지가 없다. 골프장 규모가 상이하고 지형적 특성이나 입지조건 등 다른 비교요인의 반영이 간과되기 때문이다. 골프장 거래사례의 비교분석에 있어 고려해야 할 요인은 제법 많지만 그중 가장 중점적으로 검토해야 할 사항은 입지관계에서부터 골프장 규모, 부대시설, 관수 및 관개시스템, 토양, 토질, 플레이 가능성 등이다.
MeCONOMY Magazine July 2014
