원가방식인 비용접근법 2

지난달에 이어 골프장의 우선적이고 가장 기초적인 원가를 포함한 비용접근법에 대해서 계속 알아보도록 하자.

토지의 평가는 지난 호에서 말한 바와 같이 주변토지의 이용상황, 지형, 자원이용 가능성(특히 물), 접근성 및 입지, 부지의 형상이지만 좀 더 크게는 지역요인 비교, 개별요인 비교와 기타 요인도 꼭 짚어봐야 할 대목이다.

우선, 지역요인 비교라 함은 일반 경제사회의 부동산 상태 및 가격형성에 영향을 주는 일반적 요인인 자연적, 사회적, 경제적, 행정적 요인의 상관결합에 의해 규모나 구성내용 그리고 기능에 미치는 각 지역의 특성을 형성하고 그 지역에 속하는 부동산의 가격형성에 전반적으로 영향을 주는 요인을 의미한다. 여기서 자연적 요인은 인구가 자연적으로 증가하면 토지수용의 증가로 이어져 부동산 가격 상승으로 이어짐을 뜻하는데, 골프 산업에서는 골프 인구가 증가함에 따라 골프장 수요도 증가되는 요인에 해당된다.

사회적 요인은 첫째, 새로운 산업 개발이나 도시형성과 공공시설의 정비 역시 지가 상승에 영향을 주고, 둘째 소유욕과 환물심리에 따른 투기를 부추기는 심리에 의해 지가에 영향을 주며, 셋째 토지 거래와 사용 수익에 관한 유무는 지역에 따른 편차가 심화돼 지가 상승에 영향을 미치게 되는데, 골프장 역시 지역의 경제규모와 산업규모, 제반시설, 인구수와 비례하여 평가 절상 또는 절하되는 것과 같다 할 수 있다.

경제적인 요인은 첫째, 재정 및 금융상태가 토지 수요에 영향을 끼치고, 둘째 갑작스런 산업구조의 변화는 도시 인구 집중화로 인한 택지의 부족 현상으로 지가에 영향을 미치고, 셋째, 소득 증가가 환물심리를 유발하여 부동산 수요에 직간접적인 영향을 미치는데 골프장은 소비심리에 따른 골퍼의 수요와 개개인의 지불금액 사이즈, 회원권 가격변동 등이 해당된다. 

행정적인 요인은 첫째, 도로 및 교통상태와 부동산 조세 정책이 부동산 가격과 거래활동 및 시장 수급에 영향을 주고 둘째, 토지 이용에 관한 계획 및 규제는 부동산의 뿌리 및 공급 전체에 영향을 주는데 골프장은 사업계획승인, 건축허가, 환경 영향평가, 교통 영향평가 등 행정 절차에 따른 규제 완화와 개별 소비세와 같은 조세 규제 완화에 의해 원가 비용접근법에 많은 영향을 미치게 된다.    

그 다음 개별요인의 비교를 보면, 개별요인의 비교는 대상과 비교표준지의 개별적 특성 즉, 물리적인 조건으로 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적인 조건, 기타 조건의 격차 및 골프장의 특성을 반영하는 코스 및 시설 요인과 관리운영 요인으로서 경영특성 등을 고려하여 비교하는 과정이다.

물리적인 요인

-가로조건: 접면도로의 폭과 계통, 진입상태 등

-접근조건: 도로 및 교통시설 등과의 접근성, 주변 도시와의 거리 등

-환경조건: 일조, 통풍, 조망, 경관, 지형적 입지 특성, 주변도시의 규모, 주변의 개발상황, 동 지역 골프장의 수 및 경쟁관계 등

-행정적 조건: 용도지역, 지구, 구역, 행정상의 규제 정도 등

-획지조건: 골프장의 형상, 방위, 고저, 경사도, 비,지질 등

-코스개발 특성: 홀 수, 등록면적, 개발지와 원형 보존지의 비율, 골프 코스 설계의 우수성, 코스의 레이아웃, 코스 전장 및 레이팅, 코스 관리상태, 관목, 관개 및 배수 시스템 등

-시설개발 특성: 조경의 상태, 숙박시설, 부대시설, 조명시설 등 물리적인 요인들이 원가 비용접근법에 변수로 작용

관리운영 요인

-경영특성: 내장객 수, 골프장의 이용요금, 연간 매출액, 고객정보, 영업 이익률, 분쟁여부, 직원 및 캐디의 태도 등

-기타특성: 브랜드 가치, 영업기간, 회원제/대중제, 회원 수, 회원권 가격 등이 원가방식 비용접근법 변수로 작용

이러한 항목을 꼼꼼히 들여다봐야 원가분석에 기준을 가질 수 있다.