무려 159%가 나옵니다. 물론 처음 산 것이 5500만 원에서 4000만 원까지 떨어졌지만 이제는 130만 원에 21만 원이 남습니다. 그러니 1300만 원이면 210만 원입니다. 당연히 더 매입하면 되는 것입니다. 그러나 그 이후로 매매가 자체가 더 올랐기 때문에 오피스텔을 접고 지방투자시기로 넘어갔습니다.

지방투자시기
서울과 수도권은 이미 가격이 폭등을 했습니다. 아파트, 빌라, 단독주택 그리고 오피스텔까지 폭등했죠. 가격은 미친 듯이 올라서 지분 10평(33.058㎡) 기준으로 웬만한 수도권의 빌라들은 평당 1500만 원이 넘어갔습니다. 군사도시로 유명한 의정부도 1500만 원을 넘어가니 1채당 1억 5천만 원입니다. 전세가는 오래된 빌라이니 3천만  원을 넘지 못합니다.

실투자금은 무려 1억2천만 원이나 됩니다. 재 개발하면 아파트를 공짜로 준다는데 사실 믿을 수 없는 얘깁니다. 그렇게 따지면 인천의 재 개발 구역이 130군데가 넘었는데 이런 어마어마한 대공사를 할 수도 없지만 해서도 안 된다는 생각입니다.

수도권 이외의 지역을 보면 아파트 가격자체가 굉장히 쌉니다. 반면에 월세도 어느 정도 받쳐주니 수익률이 잘하면 나오게 됩니다.

이 정도면 당연히 지방에 투자해야 한다고 생각할 수 있습니다. 그러나 현실은 그렇지가 못합니다. 지방의 아파트 유사 이래로 오른 적이 없다는 점이죠. 분양은 7천만 원 정도에 받았는데 무려 3500만 원으로 반 토막이 났습니다.

그렇다고 오른다는 보장도 없습니다. 다만 수익률만 기대할 뿐이죠. 500만 원 정도 투자하니 매달 13만 원 정도 나오고 5천만 원 투자하면 130만 원 정도가 되니 괜찮은 수익률입니다. 이것 또한 단타를 생각하고 투자한 것은 아닙니다. 오히려 떨어질 수도 있다고 생각했습니다. 그러나 떨어지면 위의 오피스텔의 예처럼 더 매입해야지 하는 생각도 했습니다.

지금에 와서 생각해보면 오히려 수익률이 훨씬 올라가니 더 사는 것이 맞습니다.

그러나 지방은 공실이라는 단점이 있습니다. 그래서 지방에서도 산업단지로 유명한 곳이나 산업단지가 매우 크고 탄탄한 대기업이 입주해 있으며 일정의 근로자들이 근무하는 국가산업단지 정도의 규모 있는 곳 등을 골라야 했습니다. 지방에 투자할 때도 무조건 투자를 하는 게 아니라는 얘깁니다.

2008년도 금융위기 시절, 삼성전자가 있는 탕정산업단지 인근은 삼성전자의 라인 중국이전과 투자의 올 스톱으로 인하여 아파트 1000세대의 단지 중 무려 800세대가 공실인 경우도 생겼습니다. 이러한 상황에서 올라서 팔아야겠다는 단타를 생각하고 사는 것은 상상도 할 수 없습니다. 현재의 절대적인 가치인 수익률만을 보고 투자를 하는 것입니다.

수도권 투자시기
수도권 투자는 현재 진행되고 있는 시기이기도 하는데요. 그래서 작년 10월부터 임대사업 강의 방향이 바뀌었습니다. 작년 10월 전만 해도 주택은 지방 수도권은 상가였습니다. 그런데 그 이후 주택과 상가 모두 수도권으로 투자대상을 바꾸었습니다. 왜냐하면 지방은 매매가가 많이 올랐고 수도권은 매매가가 더욱 떨어졌습니다.

그래서 지방의 가장 큰 장점이자 유일한 장점인 수익률이 나오는 시장에서 수익률이 안 나오니 전혀 장점이 없는 시장으로 바뀌었습니다. 2008년도 탕정인근에 1000세대 중 800세대가 공실이 났다고 얘기했는데요. 사실 지방은 수도권보다 임대사업을 하는 데 있어서 결점 투성이입니다. 우선 지하철, 인프라, 학군, 인구밀도 등 모든 것들이 밀리는 상황에서 수도권 폭등으로 잠시 지방투자가 옮겨간 것입니다. 예전부터 부동산 투자는 사람이 몰리고 인프라가 좋은 서울이나 수도권이 대세였습니다.

일단 지방은 수익률이 안 나오는 시장이 되었고 수도권은 그 반대가 되었습니다. 오히려 수도권 아파트가 수익률이 나오는 시장으로 바뀐 것입니다. 그러나 시장의 반응은 싸늘했습니다. 매매가는 급격히 떨어지고 있는 상황이었고 어느 곳의 아파트는 38(125.62㎡)평짜리가 3년 전에는 3억 5천만 원이었는데 현재는 1억 5천만 원에도 팔리지  않는 상황이 생겼습니다.

무려 2억 원이 떨어졌고 사람들의 반응은 ‘그래 부동산은 끝났어. 이젠 패러다임이 바뀌었어’ 하는 분위기였죠. 그 상황에서 ‘단타로 싸게 사서 비싸게 팔아야겠다’라는 생각은 어느 누구도 할 수 없습니다. 아마도 그렇게 생각했다면 신이었겠죠. 투자를 해야 하는 수익률을 다시 한 번 짚어보도록 하겠습니다.

서부 권(고양, 김포, 인천, 파주, 의정부 등) 수도권 아파트 24(79.33㎡)평형 기준인데요. 서부권의 아파트가 상대적으로 많이 떨어진 것은 서부권과 같이 가격이 싼 곳에 유독 신도시와 신도시 급의 규모가 많이 공급되었기 때문입니다.

집중적으로 아파트들이 쏟아져 나오다보니 이곳의 시장은 더욱 패닉에 빠지게 된 것이니다.

그러니 유사 이래 수도권에서 처음으로 수익률이 나오는 시장으로 바뀌게 된 것이죠. 이곳에서도 더 떨어진다면 어떻게 할 것인가 물어보는 사람이 있었는데요. 떨어지면 떨어질수록 더 좋아지는 구조입니다. 금리는 7%대에서 4%대까지 떨어졌고, 비록 요즘에는 아파트의 DTI, LTV때문에 대출이 80%까지 나오는 곳이 드물지만 월세도 이젠 우리나라 사람들도 인정하는 삶의 방식으로 자리 잡아나가는 분위기입니다.

이럴 때 단타를 치면 좋습니다. 저도 단타를 칠 수 있는 물건이 있으면 시도를 할 것입니다. 그러나 단타를 노리고 비싸게 오른 것을 융자 받고 전세 끼고 투자했다간 금융이자 비용을 감당해야 하고, 그 금액이 크면 생활비와 융자액을 합쳐 망하는 속도가 그만큼 빨라진다는 것을 잊지 말아야 합니다. 요즘 같은 투자환경에서 아파트가 조금 올랐다고 이와 같이 투자를 하면 버티기가 힘들다는 얘깁니다.

이제는 이기는 투자를 해야 할 때
현재는 이기는 투자를 해야 합니다. 그것은 현재 수익률이 많이 나는 투자(월 20% 이상)를 해야만 버틸 수가 있습니다. 매매가가 떨어지면 부동산의 수익률이 올라갑니다. 그러니 앞으로 사는 것은 돈이 안 들어가거나 수익률이 더 좋아지는 구조가 되니 더 사면됩니다. 매매가격이 올라가면 양도차익이 나니 팔면 되는 것이고요.

다만 무리하게 추격매수를 하면 안 됩니다. 매매가격이 그대로라면 현재 수익률이 좋으니 그냥 수익률만 먹고 살아도 되니까요. 오르면 오르는 대로, 떨어지면 떨어지는 대로, 그대로 있으면 그대로 있는 대로 해결하는 방법도 있습니다. 누구나 앞으로의 미래를 알 수는 없습니다. 그러니 단타매매를 한다는 것은 불확실한 로또를 사는 것과 같습니다. 잘되면 로또복권이지만 안 되면 쪽박이 되는 그런 투자는 하지 마시기 바랍니다. 모든 방향에는 답이 있고 그 답이 있는 곳에 투자를 해야 합니다.


JD부동산경제연구소 소장 조던(김장섭)
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