정부가 지난 15일 '주택시장 안정화 대책'을 발표했다. 정부가 내놓은 공급 대책은 LH 등을 동원해 2030년까지 135만 호의 신규 주택을 공급하겠다는 내용이다. 그러나 공공 물량 성격의 일괄 공급은 부동산 경기 진정 효과가 미미할 수밖에 없다. 이미 진행 중이거나 계획 중인 재건축 및 재개발 사업도 큰 차질을 빚을 것으로 보인다.
부동산은 인간의 욕망과 안정감에 의해 좌우되는 시장이다. 부동산은 인간이 먹고 입고 자는 3대 기본 인프라 중의 하나이기도 하다. 그래서 어느 나라나 경제에서 부동산이 차지하는 비중이 30% 안팎을 차지하고 있다. 인간은 원시시대부터 자신의 가족이 사는 주거지를 가졌고 산업과 정보화 시대에 들어와서도 변함이 없다.
임대 주택으로 만족하며 살라고 하는 것은 극히 일부의 사람들에게나 해당되는 얘기다. 인간은 자기 집을 소유하지 않으면 불안하다. 혼자서 산다면 자가 소유 욕구가 덜할지 모르지만, 가족을 구성하는 한 자기 집을 가지려고 하는 것은 기본적인 욕구이다.
◇어떤 국가든 부동산의 황금 우물통 지역 있다
부동산 가격이 오르는 것을 ‘악’으로 보는 관점이 널리 만연돼 있다. 부동산은 부가가치를 창출하는 것이 아니라는 관점이다. 부가가치를 전혀 창출할 수 없다는 관념에 동의할 수 없다. 좋은 주거 및 사무 환경은 일의 생산성을 높이고 심리적 안정을 가져다 준다. 개인적으로나 가족의 입장에서 자기 소유의 집을 가지고 있다는 것만으로 복지를 향상시킨다. 또 집이란 실업이나 노후 대비해서 ‘저축’ 보장 효과도 크다고 하지 않을 수 없다.
부동산을 악으로 보는 관점은 부동산 투자라고 보기보다는 부동산 투기로 보는 왜곡된 가치관이 담겨 있다. 모름지기 모든 투자에는 투기적 요소가 포함돼 있다. 투자와 투기는 완전히 분리할 수 없다. 주식을 단기간에 시세 차익을 보고 다른 주식으로 갈아탄다고 해서 투기라고 비난하는 일은 드물다.
그러나 부동산 거래를 단기 차익을 누리고 되팔고 나가면 투기라고 본다. 부동산 투자자 입장에서는 억울한 비난이라고 할 수 있다. 투기와 투자는 딱 달라붙어서 서로 ‘혈관’이 연결돼 있는 까닭에 투기를 잡으려고 하면 투자에 상처를 줄 수밖에 없고 나아가 부동산 거래 시장을 위축시킨다.
어떤 국가 경제든 부동산의 황금 우물통 지역이 있다. 황금 우물통 지역의 지가가 상승해야 점차 가치가 덜한 것으로 평가되는 다른 지역의 지가도 상승한다. 우리나라에서는 좁게 보면 서울 강남권이 그런 곳이고 넓게 보면 서울시와 경기도의 일부 지역이 그런 황금 우물통 지역이다. 이런 황금 우물통을 틀어 막으면 낮은 다른 지역의 지가도 움직이지 않는다. 시장 자본주의가 도시를 중심으로 발전됐기 때문에 경제가 성장하면 자연히 도시의 부동산 가격은 오르기 마련이다. 이것을 억지로 막으면 부작용이 더 커지게 된다.
부동산은 재산 보전 및 상승효과를 보고 산다. 새로운 주택은 실수요와 재산 보전 및 상승효과를 기대하고 구매한다. 이런 효과를 기대할 수 없다면 부동산 구매 행위가 일어나지 않는다. 부동산을 구매하는 자들이 증가할 것이라고 예상돼야 신규 주택 건설이 이뤄지고 기존 아파트와 주택도 재개발 또는 리뉴얼하게 된다.
자본이 움직이는 시장은 주식 시장과 부동산 시장, 벤처 투자 시장 등 세 종류가 있다. 이들 시장은 투자 규모와 투자 주체, 투자 대상이 다르지만 모두 돈을 벌려고 하는 것이라는 점에서는 동일하다.
주식 시장의 투자자들은 샐러리맨들이고 소액 투자자들이 많다. 부동산 투자자들은 큰 목돈이 드는 집을 장만하는 만치 거래 규모가 크고 경제에도 심대한 영향을 미친다. 벤처기업에 대한 직접 투자자는 숫자가 매우 적으나 전문가 수준이고 규모는 가장 크다고 할 수 있다. 물론 세 시장의 투자자들이 중복되는 경우도 있겠으나 대체로 다르다고 봐야 한다.
정부는 부동산 시장을 억제하니 그 자금이 주식시장으로 옮긴다고 반기는 것 같은데, 너무 낙관적이고 근거가 희박하다. 사실 미국 증시가 너무 광풍에 가까워 붕괴되지 않을까 조마조마한데, 국내 증시 과열이 무척 걱정스럽다. 개도국에서는 부동산 시장의 비중이 가장 크고, 다음이 주식 시장이고 벤처 직접 투자자는 거의 없다. 선진국이 되면 부동산 시장의 비중이 가장 작고 주식 시장과 벤처 시장의 엇비슷하게 비중이 크다.
부동산 시장은 좀 뜨겁다고 할 정도로 유지되는 게 좋다. 그러면 신규 주택 건설과 노후 주택 건설이 활발해져 시중에 유동 자금을 풍부하게 되고 경제에 대한 낙관론을 형성시켜 경제에 좋은 영향을 준다. 부동산 시장이 과열되면 억제 정책을 ‘살짝’ 펴는 동시에 그것보다는 투자금을 새로운 신도시 건설, 재개발 및 재건축 활성화 등으로 유도하는 것이 바람직하다.
한국 정부는 지역 균형을 중시하는데, 그렇다면 부동산정책을 부동산 투자 촉진 정책으로 전환해야 한다. 그런데 오히려 부동산 억제 정책을 펴는 바람에 지역 균형 발전을 실패하게 만들었다.
정부와 지자체는 실컷 교통 인프라를 깔고 산업 클러스터를 조성하고 관광 활성화 정책을 펴놓고선, 부동산 가격이 뛰면 중앙정부가 나서서 부동산 투기를 때려잡는 정책을 반복한다. 이 바람에 지역 경기를 죽여 버리고 말았다. 지역 경기가 살아야 지역 균형 발전도 가능한 것인데, 정반대의 정책을 펴왔다고 할 수 있다.
행정수도를 옮기고 공공기관으로 지방 도시로 이전시킨다고 지역 균형 발전이 이뤄지는 건 아니다. 또 주택 공급을 늘리기 위해 꼭 공공투자만 있는 것은 아니다. 공공투자는 가급적 삼가하고 민간 투자를 활성화해 민간사업자들이 주택을 지어 공급하도록 해야 한다. 그런 방식으로 해야 가장 시의적절한 공급이 이뤄진다. 그게 민간경제의 힘임을 왜 모르는지 참으로 안타깝다. 지금이라도 10·15 대책을 보완하는 조치가 시급하다고 하겠다.
일부 정치지도자들과 관료, 일부 지식인들은 부동산은 무조건 나쁘고, 첨단기술, 고품질이면 무조건 경제 성장에 좋은 것이라는 사고가 뿌리박혀 있다. 첨단기술 제품이든 고품질 제품이든 안 팔리고 수출 안 되면 그대로 재고로 남는다. 미국이 관세 폭탄을 터뜨리며 자국 시장을 막자, 수출 길이 막힌 세계 각국이 난리 난 상황이다. ‘시장’은 살살 달래야 하는 것이지 거칠게 다루면 안 된다.
일본이 잃어버린 30년을 유발한 결정적인 실수가 일본 관료들이 부동산 투기를 잠재우겠다고 너무 급작스럽게 금리 인상을 단행했기 때문에 버블붕괴를 가속화시켰다는 게 통설이다. 부동산 투기를 서서히 식혔어야 했는데, 갑자기 영하의 냉동창고에 가둬버린 꼴이었다. 코로나 전후 시기의 중국 당국도 부동산 경기를 서서히 잡아갔어야 했는데, 부동산을 죄악시 하는 분위기를 조성하면서 각종 부동산 족쇄 정책을 단행했던 것이다. 한 번 내려꽂힌 부동산은 살아날 기미를 보이지 않으면서 중국은 지금 소비 심리 저하로 심각한 성장 침체를 겪고 있다.
어느 나라나 국가를 운영하는 거대 정부 조직의 의사결정을 보면 필요한 조치는 항상 실기를 하고 뒤늦게 내리는 정책은 과격한 성격을 띠게 된다. 그 결과, 엄청난 부작용 때문에 실패하는 경로를 밟는다. 미국의 막대한 정부 재정적자, 중국의 부동산 정책 실패, 프랑스와 영국, 독일의 과도한 복지 비용 등이 필요한 조치를 계속 미루다가 나중에 한꺼번에 개혁을 해보려다가 일어난 일이다.
이재명 대통령은 관료 출신들과는 달리 상당히 실물경제에 밝은 것으로 알고 있다. 그런데 이번 부동산 일괄 조치는 우선 정교하지 않다는 점에서도 실망스럽다. 이 대통령은 경제학 박사 출신 관료들의 조언에 주눅 들지 말고 자신이 현장에서 갈고 닦은 본능적인 통찰력에 더 자신감을 가지기를 기대한다.
이와 함께 이재명 정부는 미국과의 관세 협상에 여념이 없기는 하지만, 경제에 대한 빅 피처를 보여주지 못하고 있다. AI에 집중 투자하겠다는 것은 다른 나라들도 모두 하는 것이고 선심성 돈 풀기는 설득력이 약한 정책이다. 새 정부 출범 5개월이 지나가고 있는데, 장기 저성장에 빠진 한국 경제를 구원할 큰 비전과 실행 계획이 없는 것인지 있다면 무엇인지 궁금하다.
◇ 세계 주요국의 경제 어렵지 않은 곳이 없다
현재 세계 경제를 조망해 보면 곧 대공황이라도 닥칠 것 같은 불안감이 드리워져 있다. 미-중 대결, 우크라이나 전쟁 지속, 관세 무역의 고착화, 중국의 희토류 통제, 흔들리는 달러 체제, 미국과 유럽 선진국의 재정 위기 등 곳곳에 지뢰밭이 산재하고 있다.
경제란 어찌 보면 호황이면 호황대로 불황이면 불황인 대로 바람 잘 날이 없다고도 할 수 있다. 이럴 때일수록 정부가 너무 현안에 노심초사하고 대증요법에 매달리다 보면 정작 중요한 정책을 놓칠 수 있다. 2025년도 이제 한 달여 남겨두고 있다. 아무쪼록 미국과의 관세 협상과 미국 투자가 합리적으로 타결되기를 바라면서 국민의 신뢰를 얻고 희망과 의욕을 불어넣을 수 있는 경제 정책이 나오기를 기대한다.
