투자를 하다보면 흐름이 바뀔 때가 있습니다.

예를 들어 2000년 이전은 경매의 시기였고 2002년까지는 분양권투자의 시기, 2006년까지는 재건축투자의 시기, 2008년 3월까지는 재개발투자의 시기, 2008년 6월까지는 오피스텔투자의 시기, 2008년 6월 이후는 지방투자의 시기, 최근은 수도권 투자의 시기로 나눌 수가 있다고 했습니다.

그럼 이러한 시기를 구분짓는 것은 무엇일까요? 가장 현재 핫(Hot)한 투자처가 그 흐름의 중심일까요? 아니죠. 현재 경매법정에서 감정가 100%에 입찰 열댓 명 심지어 수십 명씩 몰려들어가서 치고 받을 때가 아니라는 얘기입니다. 실제 재개발이 가장 핫(Hot) 했을 때가 2008년 3월 이후가 됩니다.

그 당시 경매법정은 투자자들이 수도권의 빌라를 잡느라 난리가 아니었습니다. 감정가 100%에 열댓명 수십 명이 130%, 140%에 낙찰을 받는 시기였습니다.

제가 말한 투자의 시기는 사람이 본격적으로 몰려들기 전을 흐름이라고 말씀드리고 싶네요. 그럼 한 기간이 지나갔습니다. 현재 가장 핫(Hot)한 물건과 장소는 이미 경매법정에서 폭발이 일어나고 있습니다. 치고받고 난리가 아니죠. 그럼 지금은 이 물건과 장소에 투자하는 것은 아니란 얘기입니다. 앞으로 새로운 곳을 찾아야 합니다. 어떻게 찾아야 할까요? 그리고 어떻게 해야 할까요? 새로운 투자처를 발굴하고 투자하고 팔기까지를 한 번 알아보겠습니다. 

1. 자료를 모으라
내가 미래에서 온 사람이 아닌 이상 다음 투자처를 방구석에 앉아서 알아내기란 불가능합니다. 그래서 자료를 모아야 합니다. 자료를 모으는 방법은 여러 가지입니다.

첫 번째는 경매사이트를 통해서 자료를 모으는 방법입니다. 현재 싸게 낙찰되고 수익률이 좋고 전세가가 높고 실투자금이 적게 들어가며 공실이 나지 않고 앞으로 오를 만한 곳이 어디인지에 대해서 조사를 해보아야 합니다. 예를 들어서 제가 지방투자시기에 투자를 할 때에는 지방으로 내려가기 전에 미리 수백 개의 경매물건을 뽑아서 데이터를 만드는 작업을 했습니다.

어느 지역이 GRDP(지역총생산)이 높은지, 인구가 많은지, 산업단지가 많이 분포되어 있는지 그 산업단지에는 얼마나 많은 기업이 들어가 있으며 얼마나 큰 기업인지 면적은 얼마나 되는지 등등 수많은 자료들을 인터넷으로 찾고 엑셀로 정리하는 작업을 거쳤습니다. 대충 천안, 당진, 서산, 군산, 목포, 광양, 순천, 여수, 마산, 부산, 울산, 포항, 구미 등으로 좁혔습니다. 이 도시들이 꼽힌 이유는 산업단지를 끼고 있는 자족도시란 점이고 GRDP가 높고 인구유입이 높으며 앞으로의 발전가능성이 있는 곳을 꼽은 것입니다. 그리고 본격적으로 내려가기 전에 현재 낙찰되고 있는 주거용, 상업용 부동산들의 자료를 다 뽑아서 엑셀로 정리를 하는 작업을 거쳤습니다.

즉 그 지역들에서 나오는 아파트, 빌라 및 상가 등을 가지고 실제 낙찰가를 가지고 월세를 집어넣어서 현재 수익률은 어떻게 되는지에 대해 자세히 정리했습니다.

전에 아파트 투자를 하려고 마음먹은 적이 있었는데 수도권에 아파트들을 도시별로 정리하고 낙찰가와 대출금액, 월세보증금과 월세 등의 데이터를 넣어서 전부 뽑은 적이 있었습니다.

그리고 자료를 많이 모으면 자신이 생각했던 것과는 다른 결과가 나오는 경우가 많습니다. 고정관념으로 갖고 있던 것이 대부분 깨집니다. 예를 들어 지방에 GRDP가 가장 높은 곳이 울산이라 울산이 부동산 투자 수익률이 좋을 것이라 생각했지만 막상 수익률이 좋은 곳은 서산이었죠. 왜 그랬을까 생각해보면 울산은 돈과 인구가 많지만 그만큼 공급이 많아서 수익률이 높지 않았고 서산은 인구는 많지 않았지만 공급이 많지 않아서 수익률이 높았다는 것이죠. 자료를 많이 모으면 오류를 범할 확률이 적고 뜻밖의 장소나 물건을 찾을 수 있으며 객관적이고 명확한 자료를 찾을 가능성이 높습니다.

두 번째는 주변에 투자에 대해 많이 아는 사람을 만나고 모임을 찾는 일입니다. 저도 그런 적이 있는데요. 재개발이 끝났는데 막상 투자할 곳이 없었습니다. 그런데 제가 자주 가는 카페의 글에서 오피스텔 투자 성공기를 본적이 있었죠. 그래서 재개발 빌라 말고 다른 투자처와 물건이 있구나를 알게 되었고 위에서처럼 자료를 모으는 작업을 하게 되었습니다. 실제 오피스텔을 찾아보니 서울 강서구의 오피스텔이 인천의 썩은 재개발 빌라보다 훨씬 싸게 낙찰이 되고 있다는 점을 알게 되었습니다. 그래서 경매사이트를 통해 낙찰가와 대출액 그리고 월세보증금, 월세 등을 통해 수익률을 분석하였죠. 그래서 서울과 수도권에 모든 오피스텔을 찾아 수익률비교분석을 위해 전부 데이터화 시켰고 서울과 수도권 중에서 가장 싸고 가장 수익률이 높은 지역을 찾을 수 있었습니다.

주변에 투자를 잘하는 사람을 만나는 것도 좋은 방법입니다. 그리고 모임을 찾는 것도 좋은 방법이죠. 그러나 여기서 주의할 점이 있습니다. 내가 스스로 자료를 만들어야 하는 것입니다.

그래서 판단을 해야 하는 것이죠.
수많은 사이트와 투자 전문가라는 사람들은 과거에 성공했던 방정식에 얽매여 있는 경우가 많습니다. 현재 수도권에 투자를 해야 하지만 실제 부동산 투자카페를 보면 지방 투자카페가 활성화 되고 있는 것을 알 수 있습니다. 왜냐하면 그전에 수도권에 투자했던 재개발, 재건축, 경매 등의 카페는 이미 수익률도 떨어지고 가격도 많이 떨어져서 회원이 모두 떠났거나 카페자체가 없어졌기 때문에 현재 남아 있는 카페는 그래도 수익이 좀 나는 지방 투자카페일 뿐이기 때문이죠. 아이러니 하게도 지금 모임을 통해 투자처를 알아본다면 지방투자카페를 찾아갈 가능성이 높으며 그들이 추천한 지방의 소규모 아파트에 투자할 가능성이 높습니다. 그러니 주변에 전문가, 책을 쓴 전문가, 투자 카페지기 등을 내가 검증해야 하는 것이죠. 그래서 초보 때 투자를 많이 하면 남들 따라 투자할 가능성이 높으며 흐름을 제대로 읽지도 못할 뿐더러 내가 스스로 판단해서 투자하기는 너무 힘들게 됩니다. 그들이 얘기하는 투자정보를 내가 객관적인 데이터로 만들어 비교분석해서 이 시대 최고의 투자처가 어디인지를 알아내는 것은 내 책임이기 때문입니다.

앞으로 어떻게 투자해야 할지 모른다면 일단은 자료를 많이 모으고 그것들을 통해 객관적인 비교분석자료를 만들고 그것들이 가지고 있는 수익률, 공실률, 지역분석, 인구분포 기타 등등 판단에 필요한 모든 것들 끝없이 모으는 것이 중요합니다.

자료를 많이 모으고 그것을 통한 생각도 할 수 있습니다. 예를 들어 수도권 아파트와 빌라의 1년간의 데이터를 모두 찾아서 정리를 했다고 칩시다.
 

예를 들면 이런 식으로 사건번호, 주소 동, 주택, 전용면적, 낙찰가, 전용면적당 낙찰가격, 기존에 들어있던 월세보증금, 월세, 수익률 등을 모두 정리하는 것입니다. 이것을 엑셀파일로 정리합니다. 그리고 각 수도권 도시별, 동별로 정리를 하고 이것을 엑셀의 정리기능을 이용하여 정리를 합니다. 그러면 이런 것들이 보일 것입니다. 각도 시별로 가장 경매주택이 많이 나오는 동네, 평당가격이 가장 낮은 동네, 수익률이 가장 좋은 동네, 월세비율이 가장 많은 동네, 전세나 위장임차인이 많은 동네, 신축이 많은 동네 기타 등등 데이터를 통해서 많은 것을 알 수 있습니다. 그럼 이런 것들을 활용해서 가장 싸게 낙찰받으면서 가장 월세가 좋고 수익률이 좋은 동네를 찾을 수 있습니다. 또한 2천만 원에 40만 원 정도의 월세가 나오는 동네는 얼마에 낙찰 받으면 내가 돈이 안들어가면서 빌라를 늘려갈 수 있구나 등을 알 수 있습니다. 자료를 통해서 목적이 생기는 것이죠.

내가 머리로 생각할 때에는 역세권이 가장 수익률이 좋고 발전가능성이 많을 것 같은데 알고 보니 엉뚱한 동네가 베스트 1,2,3일 때가 있습니다. 그럼 거꾸로 “아 이 동네 알고보니 수요도 많고 월세가 달리는 곳이었네?” 이렇게 알 수도 있습니다. 현재의 가치인 수익률과 평당가격뿐 아니라 앞으로 미래의 가치인 지하철이나 각종 발전계획을 더해서 더 좋은 동네가 어디인지를 찾을 수도 있겠죠.

머리로만 생각하고 여기가 좋을 것이라고 막연히만 생각한다면 결코 좋은 곳을 찾을 수 없습니다. 이런 상태로 현장을 간다면 시간낭비, 돈 낭비라는 얘기입니다. 미리 데이터를 축적하고 데이터를 통해서 생각한다면 더 많은 생각을 할 수 있습니다. 물론 이런 데이터는 빌라뿐 아니라 아파트 등 주거용부동산, 상업용부동산도 마찬가지입니다.

페이퍼워크를 하고 생각하고 현장을 가야 시간이 덜 걸립니다. 현장에 가기전 좀 더 많은 생각과 사고를 통해서 현장에서 무엇을 얻을 수 있을까? 현장에서 무엇을 알아봐야 할까?를 알 수 있습니다.

세 번째로 책과 신문 등을 통해서 자료를 모으는 것입니다. 물론 책이 나올 즈음은 이미 지나간 자료가 대부분일 것입니다. 그러나 처음 투자를 시작한 사람들이나 입문을 하는 사람들은 책이 마인드를 키우고 남이 자료를 어떻게 수집했나를 알 수 있는 좋은 기회입니다. 그리고 신문, 방송 등을 통해서 현재의 흐름을 짚어나가는 것도  좋은 방법입니다. 또한 실수를 많이 줄일 수도 있습니다. 남의 생각과 간접경험을 듣고 읽다보면 내가 실제로 몰라서 경제적으로 큰 손해를 보게 되는 것을 피할 수 있습니다. 

많이 읽고 많이 생각해야 합니다. 자료를 모으고 사람을 만나고 책을 읽고 투자에 대한 생각이 떠오를 때까지 자료의 수집을 게을리 하면 안됩니다. 모으세요. 아는 만큼 보입니다.

2. 생각하라
내가 수많은 데이터를 가졌습니다. 그것을 통해 어떤 곳을 갈 것인지를 정해야 합니다. 이런 것은 세상에 수많은 떠다니는 불확실한 정보를 가지고 하나의 확실한 투자처를 찾는 생각을 해야 한다는 것입니다. 이러한 생각의 기초는 유추나 연관, 비교 등이 될 것입니다. 그리고 유추, 연관, 비교 등은 수익률, 접근성, 미래발전성 등을 가지고 판단하게 됩니다.

예를 들어 설명을 해보죠. 2008년도 3월부터 6월까지 서울의 오피스텔이 5천만 원이고 대출받고 월세 놓으면 실투자금은 전혀 들어가지 않으며 월세는 15만 원 정도가 나온다고 합니다.

그런데 현재 수도권에 썩은 빌라는 지분 33.058㎡(10평) 정도도 안되는데 1억 3천만 원에 낙찰이 되고 있으며 전세를 놓아도 4천만 원을 넘기기 힘들어 실투자금이 거의 9천만 원 정도 들어간다고 하며 어디에 투자를 해야 할까요? 정반대의 두 가지 사실이죠.

지금 생각해보면 당연히 오피스텔이겠지만 그때 그 시절이라면 그 누구도 오피스텔에 투자를 못했을 것입니다. 왜냐하면 오피스텔은 떨어지고 있는 중이고 빌라는 끝없이 오르고 수많은 사람이 몰려들던 시절이었으니까요. 오피스텔 분양은 1억 1천만 원에 분양을 했는데 현재는 가격이 5천500만 원까지 떨어졌고 빌라는 5천만 원 정도였다가 1억 3천만 원 정도까지 올랐고 앞으로 2억 원까지는 오른다고 합니다. 

4.1부동산대책을 발표하기 전까지 수도권의 아파트는 추락을 거듭하고 있었습니다. 서부라인(의정부, 파주, 고양, 김포, 인천 등)의 아파트 등은 79.3392㎡(24평형)이 낙찰가 9천만 원까지 떨어졌고 105.7856㎡(32평형)은 1억 2천만 원 정도까지 떨어졌죠. 지방의 세종시 아파트를 분양하는 데 경쟁률이 세고 지방의 아파트 작년 오름폭이 높습니다.  위의 것도 지방과 수도권의 아파트의 정반대의 사실이 있습니다.

어디에 투자를 해야 할까요? 한 가지 정확한 사실은 하나는 바닥을 향해 떨어지는 중이었고 하나는 오르는 중이었습니다. ‘생각하라’는 주제는 수없이 많은 의미를 담고 있습니다. 판단하라, 유추하라, 결정하라, 연관 지으라, 비교하라 기타 등등입니다.  

수도권 중심지역의 상가가 있습니다. 역세권이며 각종 편의시설이 몰려있고 주변에 관공서(시청, 법원 등)이 있으며 민간기업들로 둘러싸여있습니다. 낙찰가는 2억 원인데 월세는 보증금 2천만 원에 월세 150만 원 정도 나온다고 합니다. 수도권에 아파트가 있습니다. 아주 좋은 조건의 아파트는 아닙니다. 역세권도 아니고 학군이나 편의시설도 그냥 보통입니다. 105.7856㎡(32평형)인데 낙찰가 2억 원이라고 합니다. 월세는 2천만 원에 월세 80만 원 정도 나온다고 합니다. 어떤 것이 나을까요? 물론 정답은 없습니다. 자료를 모으고 생각해보는 것입니다. 모든 가능성을 두고 판단을 해야죠. 

내가 지금까지 걸어왔던 길은 알 사람은 다 알고 포화상태가 되어서 이미 내가 들어가도 그리 먹을 것이 없습니다. 이제 새로운 길을 찾아야 합니다. 고정관념만으로 판단하고 내가 경험했던 것만을 생각의 기준으로 둔다면 아무것도 할 수 없습니다.

왜냐하면 지금까지 펼쳐졌던 과거는 과거일 뿐이고 앞으로의 미래는 과거의 경험가지고는 알 수 없는 미래이기 때문입니다.

3. 실천하고 검증하라
일단 저질러봐야 압니다. 하나라도 사봐야 이것이 좋은지 나쁜지 알 수 있습니다. 안타깝게도 그렇습니다.

두 가지 패턴이 있습니다. 첫째 : 경매 책도 안 읽고 그냥 경매법정에 가서 내 돈 지르고 단박에 빌라 10채 사는 사람.  둘째 :  책을 수백 권 읽고 카페에 경험담 모조리 읽고 자료 엄청나게 모으고 웬만한 강의는 다 듣고 다니고 재테크 모임은 매번 나가서 머릿속의 내공은 도사수준인데 한번도 경매법정에서 입찰을 못해본 사람.

물론 첫 번째가 낫습니다. 자본주의사회는 실물입니다. 내 소유의 부동산이 있어야 세금도 내고 양도차익도 생기는 것입니다. 그것이 없다면 아무 소용없는 것입니다. 물론 두 번째보다 첫 번째가 나은 것이지 첫 번째는 경험부족, 지식부족으로 인한 재산적인 손해는 모두 본인의 책임입니다. 그러나 두 번째보다는 첫 번째가 백배 낫습니다.

가장 좋은 것은 둘째의 패턴을 기본으로 하고 첫째의 패턴을 하는 것입니다. 즉 자료를 모으고 생각하고 현장에 가서 부동산을 사야 하는 것입니다.

주택을 사고팔고를 해봤다면 처음에 가졌던 막연한 두려움보다는 이렇게 하면 그리 어렵지 않구나 하는 것을 알 수 있습니다. 그 전에 책으로만 읽고 사람들의 간접경험으로만 들었던 것이 실제 내 몸으로 익히면서 이렇게 하면 되는구나, 안 되는 구나 등을 알 수 있습니다.

현장에 가보면 각 건별로 부동산이 다르고 세입자의 유형이 다르고 벌어지는 일이 다르고 중개업소가 다르고 일의 패턴이 다릅니다. 위의 데이터를 수집하고 생각해서 가장 수익률이 좋고 월세도 잘나가고 앞으로 발전가능성도 있는 동네가 있다고 생각하고 현장에 가봅니다. 자료를 모으고 생각한 대로 좋은 지역이었습니다. 그렇다면 부동산을 사면 될 것입니다.

첫째는 부동산을 사기 전에 이 지역은 아니다, 이 물건은 아니라고 생각할 수 있습니다. 예를 들자면 현장에 가보니 부동산이 생각보다 너무 낡았다거나 주변에 혐오시설이 있다거나 공급이 꾸준히 이뤄지고 있어서 앞으로 수익률의 감소가 예상된다거나 너무 외져서 시골이라거나 세입자를 만나보니 너무 질이 안 좋다거나 부동산업자와 얘기해보니 이 동네 별로 안 좋고 공실도 많고 당신이 가지고 있는 자료는 틀린 자료라거나 편의시설이 너무 부족하다거나 교통이 너무 불편하다거나 수없이 많은 기타 등등 말이죠. 이 외에도 현장에서 느낄 수 있는 것은 엄청 많습니다. 현장에서도 철저히 조사를 해야 부동산을 사기 전에 하자를 발견할 수 있으며 멋모르고 샀다가 나중에 땅을 치고 후회하는 일을 겪지 않습니다.  

둘째는 부동산을 사고 나서 이 부동산은 아니다, 이 지역은 아니라는 생각을 할 수도 있습니다.

철저하게 자료를 모으고 자료를 통해서 베스트인 지역과 물건을 고르고 현장에 가서 철저하게 임장활동을 하고 부동산업자를 만나고 해서 고르고 결론적으로 판단을 했을 때 괜찮다고 해서 부동산을 샀는데 이것은 아니라고 생각할 수 있습니다. 인간은 신이 아니기 때문입니다. 그러기에 실수를 하는 것이죠. 그 실수를 통해 얻는 경험이 있다면 앞으로 부동산투자를 하는데 있어서 큰 경험이 될 것입니다. 그렇지만 그 실수는 뼈아픕니다. 별것 아닌 일이면 다행이지만 그 부동산을 사고 나서 수습을 할 수 없다면 재산상의 손실이 막대할 수도 있습니다.

우선 재산상의 손실이 되는 잘못된 부동산을 사는 실수를 저질렀을 때입니다.

제가 글을 쓰는 이유도 여기에 있습니다.
제가 겪었던 간접경험을 통해 저는 물론이고 다른 사람도 그러한 실수를 하지 않으면 좋겠다는 생각 말이죠.

오래된 빌라의 꼭대기 층을 샀는데 옥상방수를 안 해서 물이 줄줄 새서 세입자에게 전화왔을 때 앞으로 다시는 오래된 빌라 꼭대기 층은 다시 안사. 반지하 빌라를 샀는데 장마철에 세입자의 집이 홍수가 되었을 때 반지하 다시는 안사. 외진 곳에 부동산도 없는 아파트를 샀는데 집이 나가기만 하면 수익률이 엄청 좋은데 공실로 몇 달씩 갈 때 단지 내 부동산이 없으면 공실이 많이 나는구나. 창이 없어 빛이 안 들어오는 부동산을 샀는데 공실이 계속될 때 부동산은 무조건 빛이 들어와야 하는구나. 엘리베이터 없는 6층의 아파트를 샀는데 공실이 계속될 때 이런 곳은 1층이 6층보다 낫구나. 수없이 많은 예가 있습니다.

그래서 이러한 실수를 하지 않으려면 간접경험을 많이 해야 하고 실수를 저질렀다면 다시는 실수를 하지 말아야겠죠.

우선 이러한 실수가 나오게 된 배경은 무엇인지 알아야겠고 내가 임장활동을 할 때 놓친 부분은 어디였는지를 알아야 합니다.

조사를 할 때 시세조사를 잘못했다거나 귀찮아서 대충했을 수도 있습니다. 부동산의 하자는 꼼꼼히 봤는지 주변의 교통여건은 잘 조사를 했는지 등 내가 어디에서 실수를 했는지 반성을 해야 합니다.

다음으로는 재산상의 실수가 아닌 트렌드를 잘못 읽은 실수입니다. 예를 들어 말하자면 현재 재개발 투자를 해야 하는 시점에서 수익성부동산인 오피스텔을 사는 경우입니다. 2007년도에 재개발 투자 초기시장에서 재개발빌라를 사서 팔면서 투자수익을 올리고 있는데 나는 엉뚱하게 서울의 오피스텔을 사는 경우란 얘기죠. 왜 잘못된 투자냐 하면 재개발 투자시장은 거의 한 달이나 두 달에 한 번씩 공청회를 하면서 급격히 반등을 할 때였는데요. 한 달 내의 투자수익이 경우에 따라서는 몇 천만 원이 될 수도 있었습니다. 그러나 오피스텔은 40만 원이 임대소득이라고 치고 이자로 빠져나가는 비용이 25만 원이라고 친다면 내가 한 달에 올릴 수 있는 수익은 15만 원 정도 되는 셈이죠.

게다가 오피스텔은 이때만 하더라도 분양가가 1억 원이라면 5천만 원 정도까지 떨어질 때여서 임대소득은 고사하고 매매손실이 마이너스가 될 수도 있는 시점이었다는 얘기입니다.

트렌드를 잘못 읽는 것은 재산상으로 가장 큰 이득을 올릴 수 있는 기회를 잃어버리고 오히려 부동산의 하락으로 큰 손실을 입을 수도 있다는 얘기가 됩니다. 여기서 트렌드를 읽는 투자의 핵심은 저평가입니다. 최소비용의 투자로 최대의 효과를 얻을 수 있는 투자의 지침입니다.

4. 팔아라
자료를 모으고 생각하고 트렌드를 읽는 흐름을 따라 현장을 철저히 파악해 투자했습니다. 그럼 성공한 투자도 생기겠죠. 그럼 팔아야 합니다. 부동산투자는 오르면 팔고 다시 새로운 곳으로 새로운 종목으로 갈아타야 합니다.  

첫 번째 이유는 또 새로운 투자처를 찾을 수 있기 때문입니다. 싸게 사서 비싸게 살 수 있는 곳을 찾았다면 팔아야 합니다. 흐름은 바뀌는 것이고 세상은 돌고 도는 것입니다. 어제의 미운오리새끼가 오늘의 백조가 되기도 합니다.

수도권의 아파트가 수익률은 고사하고 매매가가 급격히 떨어져서 재산상의 손실이 막대했는데 지금은 오히려 수익률도 나오고 향후 매매가도 오를 수 있는 것이 될 수도 있습니다. 그러니 지방의 부동산을 정리하고 수도권의 부동산을 사는 것이 싸게 사는 일인데요. 내가 계속해서 지방의 부동산을 가지고 있다가 향후 지방의 약점인 공실이 생기고 매매가가 떨어지는 일이 생기지 말라는 법이 없습니다.

예전에 팔지 않고 빌라를 수백 채 사놓은 사람은 현재 수리비용으로 매달 수백만 원을 지불하는 재앙이 될 수도 있습니다.

일단 올랐다면 새로운 투자처를 찾고 그 투자처를 찾는 즉시 현재의 오른 부동산을 팔고 떠나야 합니다.

두 번째로는 내가 산 부동산이 완전한 형태의 수익성부동산이 아닙니다. 지금까지 트렌트를 살펴봅시다. 재건축아파트, 재개발빌라, 오피스텔, 지방의 부동산, 수도권의 아파트 기타 등등 저마다의 약점을 가지고 있습니다.

재건축아파트를 2000년대 초반에 사서 가지고 있었다면 현재 손해가 막심할 것입니다. 물론 아주 초기에 잘 샀다면 절대적으로 그때에 비해서 가격은 올랐지만 현재는 수리비, 분담금, 시공사와의 갈등, 인허가 등으로 인해 스트레스지수는 높아지고 있을 것이 자명합니다.

재개발 빌라는 재건축아파트보다 사정은 더 심각합니다. 한창 활황일 때는 반지하빌라도 1억 원에 팔렸는데 요즘엔 누가 쳐다보지도 않습니다.  무엇보다도 앞으로 재개발이 된다는 보장이 없습니다.

오피스텔은 지역적으로 지하철이 들어와 역세권이 되어서 월세가 그전보다 10만 원 정도 올랐습니다. 월세 잘나가는 것 빼고는 내가 오피스텔을 팔지 않는 한 그게 이익이 없습니다. 그전부터 서울의 오피스텔은 공실 없이 잘 돌아갔으니까요.

부동산 임대사업자가 목표라면 위의 주거용부동산은 완전한 수익성의 부동산 형태가 아닙니다. 제가 강조해왔던 서울의 역세권 빌딩이 되겠죠. 수익률은 떨어지지만 불황에도 그리고 향후 인구감소시기에도 부동산의 최후에 남는 제일 안전한 투자처는 서울의 역세권 빌딩입니다. 그곳으로 가야 하기에 트렌드를 따라 투자하지만 더 완전한 수익성부동산을 찾아가는 과정이라고 생각합시다.

세 번째로는 나는 돈이 없는 사람이기 때문입니다. 처음부터 부자였다면 위에서 말한 서울의 역세권빌딩을 사고 그냥 임대소득을 가지고 개인생활을 즐기면 됩니다. 그러나 어디 대한민국 99%의 서민들이 그렇습니까? 삼신할미의 랜덤으로 로또 맞은 선택받은 1% 빼고는 누구도 처음부터 돈이 그리 많지 않습니다. 그래서 우리는 평생 일을 해야 하는 운명을 가지고 태어났습니다. 돈이 없으니 돈을 벌려면 위의 사이클을 돌려 자료를 찾고 생각하고 사고 오르면 팔고 새로운 투자처를 찾는 것이 내 자산 증식을 해야 하는 부동산투자에서의 방법입니다. 

비록 힘들고 고단할지라도 새로운 곳을 찾아 떠나야 합니다. 그러나 미래를 위해 현재를 희생하는 것은 인생을 낭비하는 일입니다. 투자처를 찾고 자료를 찾고 생각하고 현장에서 느끼고 사고파는 일 속에서도 얼마든지 행복을 찾고 성취감을 이룰 수 있습니다. 현재의 삶에서도 행복을 찾는 우리가 됩시다.

JD부동산경제연구소
소장 조던(김장섭)
http://cafe.daum.net/jordan777