사업체 또는 회사를 운영하려면 보통의 경우에는 사무실을 임차해서 사용하게 된다. 사무실, 즉 상가를 임차할 때 이전의 임차인 또는 세입자에게 ‘권리금’이라는 것을 지급할 때가 많다. 그런데 이 권리금이 새로 가게를 내면서 들어가는 임차보증금보다 훨씬 거액일 때도 있다. 큰 액수의 권리금을 지급하고 장사를 시작하여 본래의 임대기간이 만료되지 않았는데 사업을 그만두고 나가거나 건물의 주인이 바뀌어 버릴 경우, 또 새로운 건물주가 재계약을 거부할 듯한 의사를 표시하게 될 때는 참으로 난감해진다. 권리금에 관한 법률적 쟁점을 알아본다.
판례에 따르면, ‘영업용 건물의 임대차에 수반하여 행하여지는 권리금의 지급이 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고, 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가’라고 한다. 법률에는 권리금에 관한 규정이 없고, 거래관행과 판례의 의하여 인정되어온 개념이다.
개업한 지 3년이 넘고, 하루 손님이 200명 안팎인 ‘A 순댓국집’을 양수한다고 과정해보자. 새로운 주인은 그 설비와 임대차계약, 음식재료 거래처 등 거의 대부분의 영업상 유무형의 자산을 모두 양수받는다. 인테리어는 새로 설치했을 때의 가격에 3년의 기간 사용 후의 가치를 나름 평가하여 계산하고, 전 주인이 어렵게 만들어낸 고정고객에 대한 평가도 대략 6달치 순수익으로 환산하여 평가해 대략 1억 원정도의 권리금이 수수되는 경우가 바로 권리금의 대표적인 모습이다.
임대인, 즉 건물주에게 권리금 반환을 요구할 수 있나?
판례에 따르면, 권리금은 임차권의 양수인(새로운 상가 세입자)이 임차권의 양도인(이전의 상가 세입자)에게 지급하는 것이고, 원칙적으로 임대인, 즉 건물주는 이 권리금에 대하여 책임을 지지 않는다고 판단한다.
즉, 새로운 임차인이 계약을 파기하고 중도에 그 건물을 떠날 때, 충분히 사업을 영위하여 권리금에 대한 수익을 충분히 누린 경우가 아닌 경우라 해도 건물주에게 그 권리금의 반환을 요구할 수 없다는 것이다.
2년 계약으로 이전 임차인의 영업을 그대로 양도 받고, 권리금도 1억 원 이전 임차인에게 지급한 새로운 임차인의 경우 2년이 지나고, 건물주는 계약의 갱신을 거절하고, 상가임대차보호법의 적용을 받지 않는 건물로서 더 이상의 계약 갱신이 어렵게 된 것이다. 이 때 건물주에게 권리금 반환을 요구하는 경우가 많지만, 원칙적으로 이전 임차인이 받아간 권리금을 건물주에게 요구할 수 없다는 의미이다.
건물주가 권리금반환 의무를 부담하는 경우
이에 대하여 판례는 ‘임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있다. 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였다. 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다’고 판단하고 있다.
즉, (ⅰ)계약기간 종료 이전에 건물주의 사정으로 임차인에게 명도를 요구한다면, 권리금을 건물주가 물어낼 수도 있다. 또 (ⅱ) 새로운 임차인이 들어올 때, 건물주가 특별히 권리금을 책임지기로 약정한 경우에도 건물주가 권리금을 물어낼 수 있다. (ⅲ) 또 다른 경우로는 건물주가 스스로 임차인이 영위하던 사업자체를 인수하는 경우 역시 권리금 반환이 가능할 수도 있다는 의미다.
새 임차인과 건물주가 임대차계약 시 ‘모든 권리금 인정’이라는 문구를 삽입한 경우
이러한 경우, 임차인이 계약 갱신을 거절당하게 되면 약정에 따른 권리금 반환을 주장하게 된다. 건물주와 새로운 임차인 사이의 임대차 계약서를 보니 건물주가 ‘모든 권리금 인정’이라고 기재하였고, 충분히 사업을 하지 못하고 나가게 되었으니 건물주에게 권리금을 돌려달라고 주장한다.
유사한 경우에서 판례는, 권리금액의 기재가 없다는 점을 이유로 통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이다. 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 원고가 임대차계약서의 단서 조항에 ‘모든 권리금을 인정함’이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료 시 피고에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없다. 단지 피고가 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 원고가 용인하고, 나아가 원고가 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 피고의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 해당된다. 이것은 원고가 피고에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것이라고 판단하고 있다.
상가 임차인의 대처
결론적으로, 판례는 건물주에게 권리금 반환을 요구할 수 있는 경우를 매우 제한적으로 해석하여 거의 인정 해주지 않고 있다.
따라서 상가를 임차하여 사업을 영위하거나 거액의 권리금을 주는 경우에는 충분한 계약기간을 확보하여야 한다. 그렇지 않으면 2년 정도의 사업 진행 후, 임대차 갱신이 거절되어 퇴거하면서 보통의 경우에는 권리금을 건물주에게 요구할 수 없게 된다. 2년 동안 어렵게 쌓아놓은 고객을 모두 잃게 되는 것이다.
예를 들어 건물주가 5년의 기간 만료까지는 권리금을 보장해준다고 한다면 그 내용을 계약서에 명확하게 남겨놓아야 한다. ‘5년 이내의 임대인이 점포의 명도를 요구하는 경우 그 사유를 묻지 않고 권리금을 임차인에게 건물주가 지급하기로 한다’ 등의 명확한 문구가 들어가는 것이 안전하다. ‘모든 권리금 인정’이라는 추상적인 문구, ‘임대인이 점포 요구 시 권리금을 임차인에게 지급한다’라는 모호한 문구 등은 건물주에게 권리금반환을 요구할 수 없다고 제한적 해석을 하게 되므로 주의를 요한다.
