성공을 하는 사람은 남들과 다른 DNA가 있습니다.
생각하고 고민해서 남들과 다른 방법으로 문제에 접근을 한다는 것이죠.

제가 요즘 자주 보는 프로그램이 있습니다. 채널A 에서 하는 ‘이제 만나러 갑니다’라는 프로그램입니다. 탈북한 미녀들이 집단으로 토크를 하는 프로그램인데 북한의 실상도 이야기하고 탈북스토리도 얘기를 해서 나름대로 감동과 재미를 느끼는 프로그램입니다. 다시보기로 처음부터 보고 있는데요. 여기에 처음에는 눈물 짜는 탈북스토리에 대해서 이야기를 하기도 했지만 탈북자들의 사회적응을 위해서인지 성공스토리에 대해서도 이야기를 하기도 합니다. 여기에서는 경제관념이라는 것이 꼭 들어가는데 그들이 대부분 자영업으로 성공을 하기 때문일 것입니다.

한 번은 편의점을 4개 가지고 직원을 50명 정도까지 둔 탈북여성 스토리가 나왔는데요. 처음에 그들이 정착할 때에는 살 수 있는 임대아파트 한 채와 정착금으로 1인당 2천만 원 정도가 나오는 것으로 알고 있습니다.  그 후에는 그 돈과 집으로 살아갈 수밖에 없는 것이죠. 그런데 그들은 북한에서의 정식학력을 인정받기 힘들고 자본도 없다보니까 그들이 할 수 있는 일은 주유소 주유원, 중국집 배달부 등과 같은 단순노동을 할 수밖에 없습니다. 그래서 그녀도 주유소에 주유원으로 취직을 해서 일하고 있었습니다. 그런데 딸아이가 친구 집에 다녀와서는 왜 우리 집에는 차가 없느냐? 우리 집에는 방이 하나밖에 없느냐?라고 묻더랍니다. 자신의 상황을 딸아이에게 전부 설명해줄 수는 없었겠죠. 그렇지만 이렇게 평생을 살 수는 없다는 생각이 들었겠지요. 그래서 그녀는 서울의 역세권을 뒤지고 상권을 분석하면서 돌아다녔다고 합니다. 그리고 이면도로에 있는 조그마한 슈퍼를 찾았고 그 슈퍼주인에게 제안을 했다고 합니다. 돈을 줄 수는 없으나 자신이 이 슈퍼를 잘 운영해서 매달 몇 백만 원씩 드리겠다 이런 식으로 말이죠. 그 주인은 그녀의 제안을 받아드렸고 일평균 50명 정도밖에 안 되는 가게를 운영을 하게 되었다고 합니다. 그리고 어떻게 하면 이 가게를 잘 되게 할 수 있을까? 고민을 하였고 성공하여 편의점 4개에 직원 50명을 쓰는 가게로 일구었다고 합니다.

그 중 2가지는 ‘성실’(아침 7시 반부터 새벽까지)과 ‘여기가 북한이라고 생각하자’(원래 가진 것 없었고 여기보다 훨씬 열악했으니 지금 이 환경은 얼마나 감사한가)이었고 누구나 생각할 수 있으나 실천은 어려운 근면과 성실이었습니다. 

 마지막이 제가 오늘 강조하고픈 창의적인 사고방식입니다.  500명의 손님의 취향을 외우는 것이었다고 합니다. 한 번 다녀간 손님을 단골로 만드는 방법입니다.

예를 들어서 A란 사람이 슈퍼에 들어옵니다. 그리고 디스 담배와 소보로 빵을 사갑니다. 그럼 그녀는 그것을 외우고 그 사람의 차넘버까지 외웠다고 합니다. 그리고 그가 퇴근하려고 할 때 디스 담배와 소보로 빵을 들고 A가 타고 있는 차의 창문을 두드렸다고 합니다. 혹시 이것 필요하지 않아요? 라고 물었다고 합니다. 그 손님은 자신의 취향을 알아주는 그녀가 고마워서 혹시 자신이 이것이 필요한데 가게에 이것이 있느냐에 대해서 물어보고 더 물건을 샀다고 합니다.

제가 아는 형님이 있습니다. 그분이 저돌적으로 투자를 하시는데 생각 또한 저돌적이십니다. 요양원을 하셨을 때였는데 요양원을 오픈하고 22명이 정원인데 한 달이 지나서도 한 명도 안들어왔다고 합니다. 그래서 이래서는 안 되겠다고 생각하고 영업 전략을 짰는데요. 첫 번째로는 플래카드를 300개를 맞췄다고 합니다. 그리고 알바 써서 금요일 저녁에 걸고 월요일 새벽에 떼었다고 합니다. 왜 그랬는지는 아시겠죠? 일단 플래카드 걷히고 벌금 맞겠죠. 두 번째로는 교회를 안다니는 형님이 교회를 세 군데를 다녔다고 합니다. 목사님을 만나서 로비를 했다고 하고요. 세 번째로는 병원 원무과장을 만났다고 합니다. 물론 원무과장 만나서 로비를 했죠. 구청 복지과에서 한 명 보내준 것 빼고는 없었는데 두 달 만에 22명을 꽉 채웠다고 합니다. 위의 영업과정도 저는 창의적인 방법이라고 생각합니다.

저도 예전에 그런 고민을 한 적이 있습니다. 책을 통해 경매를 배우고 막상 입찰법정에 갔습니다. 그때는 재개발을 하기 전이니 사람들이 잘 아는 주거용부동산 중 안전한 아파트에만 사람이 몰릴 때였습니다. 재개발 전이니 빌라나 단독주택이 넘쳐나도 쳐다보지도 않을 때였습니다. 매매가와 전세가는 동일해서 돈이 들어가는 것은 아니고 사면 떨어지고 있으니 투자의 매력을 못 느낄 때였죠. 그러나 저는 그곳에 무엇인가 있다고 생각은 했습니다. 일부 경매카페에서 하는 방법은 인테리어 업자가 받아서 수리 싹 해서 좀 더 비싸게 급매로 파는 방법이 있었죠. 하지만 그들과 다르게 향후 언젠가는 이 빌라들이 돈이 된다고 생각하고 전세가에 받아서 전세 놓는 사람이 있었죠. 자본주의사회에서는 많이 가지고 있어야 언젠가 한 번 오를 날이 있고 그때가 언제가 될지 모르지만 오면 큰돈을 벌 수 있겠다고 생각한 창의적인 생각을 가지고 있는 사람이겠죠.

주거용 부동산이 주목을 받고 있는 이유
예전에는 아파트만 그랬는데 재개발 이후엔 빌라, 오피스텔, 지방의 주거용부동산까지 싹 다 올랐습니다. 주거용부동산만 바라본다면 내가 그들과 경쟁해서 수익을 얻기 힘듭니다. 그와 반대되는 개념인 상가가 있습니다. 그럼 그 상가를 받았을 때 어떤 일이 벌어질까? 에 대한 생각이 들겠죠. 상가와 주거용부동산이 다른 점은 공실이라는 점이겠죠. 주거용부동산은 싸게라도 놓으면 나가는데 상가는 수익률은 좋으나 공실이 생길 수 있으니 두려울 수 있습니다.

그럼 공실만 없애는 방법에 대해 고민을 한다면 나는 다른 이들과 달리 치열하게 경쟁하지 않고 좋은 물건을 낙찰받을 수 있다고 생각합니다. 그래서 처음에는 시행착오도 겪으면서 지방의 충북 오창이나 용인에 외진 시골길에 상가나 테마상가 아니면 어설픈 중심상가도 다녔습니다.
이들의 특징은 낙찰가가 워낙 떨어지고 아무도 쳐다보지 않으니 아주 싼값에 살 수 있는데 수익률 계산이 안 나온다는 것이죠. 즉 공실은 수입이 0이 되니 그건 숫자노름에 불과하다는 것입니다. 왜 이곳은 상가가 비어있을까에 대한 고민과 어떻게 하면 공실이 생기지 않을까에 대한 고민, 어떻게 하면 공실이 나지 않고 수익률이 좋을까에 대한 고민들을 모아 생각해보았습니다. ‘1,2층은 공실이 생기기 힘들다. 그러니 수익률은 나오고 안전한데 사람들이 많이 몰려 수익률이 떨어진다’는 것이었죠. 그래서 생각한 것이 3층 이상의 상가이면서 공실이 나오지 않는 방법에 대한 것을 정리했습니다. 그것이 역세권, 관공서, 중심지역상가이며 대기업이 주변에 둘러싸여있거나 랜드마크가 되는 지역은 사무실이 많이 들어온다는 사실을 알아냈습니다. 이것은 빌라, 상가 살 때 유의할 점이라는 글에 자세히 나와 있으니 참조하시기 바랍니다.

결론은 상가도 확률적으로 공실 없이 수익률이 나올 수 있는 지역을 찾아낼 수 있었다는 것이죠.

이런 생각은 살기위해 치열하게 생각하고 고민하다보면 나오는 결론과 같은 방법입니다.  물론 생각만 있어서는 안 되겠죠. 방법이 떠올랐다면 실천을 해야 온전한 완성이라고 볼 수 있습니다. 이것이 꼭 부동산에만 통하리라고 생각하지 않습니다. 회사 일을 하건 자영업을 하건 어떤 일을 하더라도 그 일에 대해 몰두하여 생각하다보면 떠오르는 생각입니다. 이런 아이디어가 넘치는 사람이 되어야 앞으로 수만 가지의 세상변수가 있어도 맞설 수 있다고 생각합니다. 항상 몰두하고 생각하고 고민합시다. 그럼 다른 이들과 다른 삶을 사는 나를 볼 수 있을 것입니다. 


조던(김장섭)
JD부동산경제연구소 소장
http://cafe.daum.net/jordan777