선도지구 후보들이 뭉치기 시작했다.
1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본)가 속한 지자체가 재건축을 가장 먼저 진행할 ‘선도지구’ 선정 기준을 발표했다.
앞서 국토부는 지난달 선도지구 선정을 위한 표준 평가 기준을 제시한 바 있다. 100점 만점 중 △주민동의율 60점 △가구당 주차대수 등 정주 환경 개선의 시급성 10점 △통합정비 참여 주택 단지 수 10점 △통합정비 참여 가구 수 10점 △도시기능 활성화 필요성 10점 등이다. 관련 지자체별로 기준이 조금씩 다르지만, 국토교통부가 15가지로 세분화한 표준 평가 기준에 맞추고 있다.
특히, 분당은 ‘통합정비 참여 가구 수’ 및 ‘공공 기여 추가 제공’ 배점을, 중동은 ‘주민동의율‘ 비중을 늘리고 있다. 분당이 가장 많은 변화를 줬다.
우선 통합정비 참여 가구 수 배점을 국토부 기준보다 5점 늘린 15점으로 정했다. 200세대 이하면 3점, 3000세대 이상이면 15점을 준다. 대신 통합정비 참여 주택단지 수는 10점에서 4점으로 줄였다.
통합 재건축 규모가 클수록 선도지구에 선정될 가능성이 높은데 참여 주택 단지 수 보다는 가구 수가 많을수록 유리하도록 설계됐다. 정주 환경 개선 시급성 배점은 국토부가 제시한 10점보다 낮은 6점으로 낮췄다.
실제 지난 24일 분당 한솔마을1·2·3단지 통합재건축 준비위원회(이하“한솔123통합 재준위”)는 한국토지신탁과 신탁방식 재건축 추진을 위한 업무협약(MOU)을 체결하면서 ‘가구 수’에 초점을 맞추는 모양새다.
통합 재건축 규모가 클수록 높은 점수를 받을 수 있다. 4개 단지 이상이 합심하면 최대 4점, 3000가구 이상이 참여하면 최대 15점을 준다. 시범단지 한양과 삼성·한신(4200가구), 우성·현대(3569가구), 양지마을(4392가구), 파크타운(3082가구) 등에 유리할 수 있다.
성남시는 정주환경 개선의 시급성 항목도 6가지로 나눴다. 주차 대수가 가구당 1.5대 미만, 소방 활동 편의성, 복도식 건물 유무, 누수 취약 PC공법 등을 살펴 3가지만 해당하면 6점을 받는다. 또한 공공기여를 많이 하거나 이주 대책을 지원하는지에 따라 추가 점수도 준다.
반면, 가구 수가 적은 단지가 유리하다는 주장이 나온다. 선도지구 선정에서 배점 60점을 가지는 '주민동의율' 때문이다.
실제 가구 수가 많을수록 해외나 외부 거주자가 많아 동의율을 높이는 경우가 있다. 분당 정자일로(2860가구), 상록마을(2512가구) 등 3000가구 미만 단지가 규모 점수는 낮아도 동의율에선 덕을 볼 수도 있다는 분석이다.
이에 중동은 주민동의율 배점이 70점으로 국토부 기준보다 10점이 더 높였다. 주민동의율이 90% 이상이면 70점을 받는다. 정주환경 개선 시급성(10점)은 통합구역 내 가구당 주차 대수(7점), 옥외 주차 비율(3점)로 세분화해 평가한다. 통합정비 참여 주택 단지 수, 통합정비 참여 세대수의 경우 각각 10점으로 국토부가 제시한 기준과 동일하다.
일산과 평촌·산본은 국토부가 제시한 평가 배점을 그대로 사용한다. 도시기능 활성화 항목은 별도 평가하지 않고 신청한 단지 모두에게 10점을 부여한다. 산본은 공공시행방식의 재건축에 주민이 50% 이상 동의할 경우 별도의 5점 가점을 준다.
한편, 동의율 점수에 ‘상가 동의율’이 빠진 것이 논란이다. 성남시 공모지침에 따르면, 상가동의율은 선도지구 지정 평가에서 제외된다.
재건축추진위 한 관계자는 "상가동의율을 제외하고 선도지구를 선정하는 게 도대체 무슨 의미가 있겠느냐"며 "상가를 제외하면 선도지구 지정이 된다더라도 재건축 과정에서 걸림돌이 될 게 뻔하다"고 지적했다.
