사마천(司馬遷 : BC 145?~ BC 86?)의 사기(史記) 중에 돈 버는 방법에 대하여 말한 화식열전(貨殖列傳)이 있습니다. 돈 버는 세 가지 방법이 나옵니다.
첫째, 무재작력(無財作力)입니다. 내가 돈을 한 푼도 갖고 있지 않다면 힘을 써서 돈을 버는 것입니다. 즉 근로소득으로 돈을 벌어들이는 방법입니다.
둘째, 소유투지(少有鬪智)입니다. 돈이 모이면 머리를 써서 돈을 벌라는 것입니다. 모은 돈으로 머리를 써서 투자를 하여 돈을 벌어들이는 방법입니다. 주식투자가 대표적인 방법이 되겠죠. 그리고 부동산 투자에서는 부동산을 사서 가지고 있다가 오르면 팔아서 투자소득을 올리는 것도 이러한 방법입니다.
셋째, 기요쟁시(旣饒爭時)입니다. 돈이 돈을 버는 방법입니다.
돈을 모아서 은행에 이자를 모으는 것도 이런 방법이고 부동산을 사서 그 임대수입으로 돈을 모으는 것도 그 방법입니다.
부동산임대사업은 이 세 가지를 전부를 써야하는 종합투자기술입니다.
이를 시기별로 3단계로 나눌 수 있는데 우선 첫 번째 시기입니다. 처음 임대사업을 시작하는 사람은 막막할 것입니다. 부모로부터 거액을 물려받은 사람이 아니라면 직장생활부터 할 것입니다. 그리고 월급을 받겠죠. 월급을 가지고 한푼 두푼 모아서 종자돈을 마련할 것입니다. 월급을 가지고 투자를 하는 시기입니다. 열심히 월급을 모았더니 1천만 원이 생겼습니다. 그래서 그 종자돈 1천만 원을 가지고 부동산 투자를 시작할 것입니다. 부동산 투자에 나서는 것은 어려운 일이기에 평소에 종자돈을 모으면서 부단한 노력을 해야 합니다.
재테크에 관한 책도 읽어야겠지만 경제신문이나 칼럼 등을 읽고 모임을 다니고 임장을 다니면서 부동산 투자에 관한 원칙과 흐름을 세우고 배워나가야 하는 시기입니다. 그리고 투자를 잘 해야겠지요. 모든 투자가 중요하지만 처음 하는 투자가 중요합니다.그래야 부동산투자를 이어갈 수 있습니다. 어떤 이는 처음 부동산투자를 하고 사기를 당하거나 세입자에게 시달리고 또한 손해를 본 다음 아예 경매나 부동산투자를 떠나는 경우가 생깁니다.
서민이 투자를 할 때 크게 주식과 부동산, 둘로 나눌 수 있는데 부동산 투자를 평생 안 하는 것은 아주 큰 투자방식을 잃어버리는 것이죠. 처음 하는 투자는 아주 안전하게 투자를 해야 합니다. 수익률이 아주 높고 공실이 생기지 않을 만하고 특수물건(법정지상권, 선순위세입자, 선순위 가처분, 예고등기, 유치권 등)을 건드리지 말아야 합니다. 처음부터 법적으로 골머리를 앓고 공실이 생겨서 마음 고생하면 안전한 투자가 될 수 없지요.
그리고 수익률이 좋아 평소에 월세를 받고 있다가 오르기라도 한다면 금상첨화겠지요. 올랐을 때 팔지 않는다면 큰돈을 싼 곳에 다시 투자할 기회를 잃어버리는 것입니다. 왜냐하면 수익률이 좋아 이자가 또박또박 들어온다고 하더라도 한 곳에서 종자돈 1천만 원 정도를 가지고 벌어들일 수 있는 이자는 많아봐야 월 20% 정도 되니 20만 원이 맥시멈이 될 가능성이 높죠.
그러니 1년을 모아봐야 240만 원이 됩니다. 그러나 오른다면 실투자금 1천만 원을 제외하고 최소 2천만 원 정도 올랐다면 투자금으로 3천만 원이 되는 것입니다. 그 돈을 가지고 재투자를 한다면 월 수익률 20%가 된다면 60만 원이 되는 것이죠. 20만 원에서 3배가 되었습니다. 이런 식으로 오르는 곳에 투자를 하는 것이 쉽지는 않겠지만 아주 불가능한 것도 아닙니다.
이렇게 한다면 월 임대수입이 300만 원까지 올리는 시기가 옵니다. 400만 원까지 갈 수 도 있고 500만 원까지 갈 수도 있습니다. 이 금액은 한 달 생활비로 지출이 되는 금액입니다. 이 금액이 임계점으로 볼 수 있는데요. 이 임계점이라 함은 이 금액을 넘었을 때야 비로소 월세가 생활비를 초과하는 때를 말합니다. 그럼 통장에 잔고가 쌓이게 되겠죠. 그래서 쓰는 지출에 따라 300만 원, 400만 원, 500만 원 이런 식으로 나누는 것입니다.
지출을 통제해야 돈이 쌓이고 그래야 이 돈으로 다시 투자할 수 있는 시기가 된다는 것이죠. 몸을 써서 돈을 모아 부동산투자를 통해서 임대료 수입을 만들고 그것을 늘리는 것이 첫 번째 시기입니다.
두 번째 시기입니다.
일단 생활비의 임계점을 겨우 넘었습니다. 그래서 돈이 쌓이는 시기입니다. 그러나 완전한 것은 아닙니다.
언제든 다시 첫 번째 시기로 내려갈 수 있는 시기이기 때문입니다. 왜냐하면 오른 부동산을 파는 과정에서 다시 월세가 생활비 밑으로 떨어지기 때문입니다.
그러나 다시 새로운 부동산을 사서 올라가기도 하는 시기이기 때문입니다. 그리고 더 중요한 것은 겨우 겨우 생활비의 임계점을 맞추었지만 사실 지금까지 사놓은 부동산은 많지만 질보다는 양으로 많은 부동산을 샀을 가능성이 있기 때문입니다.
그래서 양(量)의 투자에서 질(質)의 투자로 서서히 옮겨가야 하는 시기입니다. 여기서 말하는 양의 부동산은 생활비를 일단 맞추어야 하기 때문에 안 좋은 부동산을 많이 샀을 가능성이 있기 때문입니다.
일단 수익률만 20%를 넘는다면 오래되어서 수리가 많이 필요한 빌라나 지방에 수익률은 좋지만 공실이 많은 아파트 빌라를 샀을 가능성이 많습니다.
이러한 것을 종합적으로 볼 때 양의 투자로 볼 수 있다는 것이죠. 이러한 것이 아주 퍼펙트한 질은 아니지만 공실 없이 월세 잘 나가고 세입자 깨끗하고 건물 상태도 좋은 질의 부동산이 그 것이 될 것입니다. 이러한 좋은 질의 부동산은 어떤 것이 있을까요? 예를 들면 수도권의 주거용부동산 정도가 될 것입니다.
그중에서도 역세권, 학군, 인프라, 인구 등을 종합해 보았을 때 공실, 세입자, 새건물 등을 만족하는 부동산이 될 것입니다.
수도권의 아파트, 오피스텔, 새빌라, 일부의 상가가 될 것입니다.
임계점이 넘으면 서서히 이러한 공실 없는 안전한 부동산으로 이동하기를 바라는 마음이 들 것입니다. 왜 이렇게 안전한 부동산으로 갈아타야 할까요? 아마도 임대사업을 하는 사람들은 공실이 생기면 밤에 발을 편안히 뻗고 잠을 못 잔다는 말을 이해하실 겁니다.
또한 세입자에게 밤에 전화라도 오면 식겁한 경험이 있을 겁니다. 특히 반지하 빌라 세입자가 장마철 야밤에 전화오면 십중팔구 물이 새서 물바다가 되었다는 말을 들을 것입니다. 이러한 식겁한 일을 당하지 않으려면 지상 층에 지은 지 얼마 안 되는 빌라, 아파트, 상가 등을 소유했을 때 상대적으로 이러한 일을 당하지 않는다는 것이죠.
그럼 임계점이 넘으면 어떤 일이 일어날까요? 통장에 잔고가 쌓이는 일이 벌어집니다. 통장에 잔고가 100만 원씩 쌓인다면 1년 후면 1천200만 원이라는 돈이 쌓이게 됩니다. 200만 원씩이라면 2천400만 원이 되겠지요. 그러면 이 돈을 1년 모아서 다시 20% 수익률이 나오는 곳에 투자하면 24만 원, 48만 원이라는 돈이 생긴다는 것이 됩니다.
그럼 돈이 돈을 버는 시기가 본격적으로 오는 것이고 이 돈을 투자하거나 모아두어도 큰돈이 됩니다. 그래서 임계점을 되도록 빨리 넘는 것이 좋습니다. 그리고 만약 이 때까지 근로소득을 병행하고 있다거나 부부 한쪽의 소득을 저축하고 있다면 돈이 통장에 쌓이는 속도가 더 빨라지겠죠. 그래서 무조건 임계점을 넘어야 합니다.
세 번째 시기입니다.
임대사업의 꿈인 서울의 역세권 빌딩을 사는 것이죠. 그게 강남이라면 더 좋겠지만 그렇지 않더라도 공실 없는 서울의 역세권 빌딩은 임대사업자라면 누구나 한 번쯤 꿈꾸는 일입니다.
왜 서울의 역세권 빌딩일까요? 그것은 서울의 역세권 빌딩이 공실이 없고 세입자 또한 보증금이 높아서 월세 떼일 염려가 없고 보증금이 높으니 세입자의 질이 높아진다는 것이 되겠죠. 선순환의 구조로 가는 것입니다.
물론 서울의 역세권 빌딩이라고 공실이 없다는 것은 아닙니다. 그러나 다른 지역에 비하면 공실의 위험이 적고 월세를 좀 내리면 바로 나갈 수 있습니다.
그리고 앞으로 인구가 노령화되고 줄어들면 결국은 수도권이 죽을 수밖에 없고 서울만 더 잘 될 가능성이 있습니다. 그것은 일본의 예를 보아서도 인구가 노령화되고 줄어들더라도 일본의 수도권은 완전히 망해가는데 도쿄는 월세가 더 오르는 역설이 있었습니다.
서울의 역세권 빌딩의 수익률은 3%가 채 되지 않습니다.
가격은 높고 월세는 싸지만 왜 서울의 역세권 빌딩을 살까요? 일단 수익률 3%라 하더라도 그 금액이 다릅니다.
50억의 3%면 1천500만 원이 됩니다.
일단 생활비를 쓰고도 남게 되니 그 다음은 통장에 쌓이는 잔고가 그냥 숫자로 인식되는 것입니다.
게다가 들어있는 세입자가 대기업이라면 혹은 한 번 들어오면 나가지 않는 프랜차이즈라면 혹은 나가더라도 다시 들어올 세입자가 줄을 서있다면 이것만큼 안전한 투자처가 없겠죠.
우선은 임계점이 넘어가는 것이 중요합니다. 그래야 돈을 모을 수 있습니다.
아직 첫 번째 시기에 있는 분들이 대부분일 것이라 생각합니다.
그러나 부단히 노력하고 생각하고 투자한다면 언젠가는 세 번째 시기가 올 것이라고 생각합니다.
JD부동산경제연구소
소장 조던(김장섭)
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