매매가가 2억5천만 원이니 서울의 작은 아파트나 경기도의 잘나가는 동부, 중부지역(성남, 안양, 산본 등) 24평형(79.3392㎡) 아파트 아니면 서부(판교, 일산, 김포, 인천) 등의 새 아파트 32평형(105.7856㎡) 이상이 되겠네요. 이러한 아파트를 샀습니다. 자기돈 다 주고 살 것 같지만 누구나 대출을 안고 삽니다. 말이 자기 집이지 솔직히 월세 사는 것과 다를 바가 없습니다. 사는 순간 위에서 보는 바와 같이 매월 69만 원 가량이 마이너스입니다. 적은 돈이 아닙니다. 3년 후가 된다면 25백만 원 가량 마이너스가 되었습니다. 여기서 취·등록세 6백80만 원은 제외하고 계산했습니다. 합친다면 3년 후 3천만 원 마이너스입니다. 적어도 4천만 원은 올라줘야 플러스가 됩니다. 어차피 집대출로 나간 이자는 양도소득세 대상이 아닙니다. 그러니 3년 후 4천만 원은 올라줘야 세금 제하고 그냥 플러스(+), 마이너스(-) 제로가 됩니다. 그러나 3년 후 1억 원이 올라준다면 6천만 원 정도 이익이 납니다. 그래서 이러한 경우는 예전에 한창 집값의 상승기일 때 일반적인 아파트 투자방법이었습니다. 대세 상승기일 때는 내 집일 경우가 유리합니다. 그러나 만약 집값이라도 떨어진다면 일단 3천만 원 마이너스에 다시 떨어진 만큼 마이너스가 또 된다는 겁니다.
두 번째의 경우입니다. 1억 원을 가지고 전세로 들어갈 경우입니다. 

 
전세로 들어갈 경우도 전세보증금이 요즘 많이 올라서 1억8천만 원 정도 됩니다. 물론 전세자금 대출을 받을 수 있는 계층이며 신용 좋은 사람일 경우라야 이 공식이 맞습니다. 전세자금 대출 8천만 원을 4%의 저리로 빌려서 들어갔습니다. 이러한 경우 내 돈이 1억 원이 들어갔지만 매월 26만 원씩 마이너스가 나기 시작합니다. 전세로 들어갔는데 나머지 차액 8천만 원을 사채로 빌리면 그냥 집을 사는 것이 낫습니다. 이러한 경우 직장, 신용도, 가진 재산 등등을 따져서 전세자금 대출을 일으킬 수 있습니다. 3년 후가 되니 9백6십만 원 마이너스가 났습니다. 매년 3백만 원 정도씩 까먹은 꼴이 되겠지만 그리 큰돈은 아닙니다. 여기서의 리스크는 전세로 들어가서 내 집이 없다는 것입니다. 즉 투자를 하지 않았으니 나는 앞으로 돈을 까먹을 염려도 돈을 벌 기대도 못한다는 말이 됩니다. 평소 안전하게 살기를 희망한다면 이러한 방법을 사는 것도 나쁘지 않습니다. 대신 투자를 하지 않았으니 투자수익도 당연히 없는 희망 없는 삶입니다. 투자자로서는 가장 나쁜 삶입니다.

세 번째의 경우입니다.
1억 원을 쪼개서 월세 2천만 원에 보증금 80만 원짜리 아파트로 들어갔을 경우입니다. 전세 1억 8천만 원이라고 해도 월세는 그에 훨씬 못 미치는 경우가 많습니다. 그러니 전세보다는 월세로 돈이 빠져나가도 전세보다 투입비용이 적습니다. 이 경우 내가 가진 보유자금 중 2천만 원은 월세보증금으로 나머지가 8천만 원이 남습니다. 그리고 이 돈을 가지고 투자를 실행했을 경우입니다. 

8천만 원을 가지고 투자를 했는데 매달 10% 수준으로 80만 원이 나오도록 투자를 했다면 월 수익률 10%가 됩니다. 이 경우 나는 월세 8십만 원을 내지만 매월 8십만 원의 월세수익을 거두고 있으니 매달 나가는 돈도 0입니다. 3년이 지나도 그대로 0입니다. 그러니 매매나 전세로 사는 경우보다 이익입니다. 그러나 투자한 물건의 수익률이 3% 정도밖에 안 된다면 아래와 같습니다.

월세는 80만 원인데 들어오는 돈은 40만 원이니 매월 40만 원씩 마이너스가 되고 있습니다. 그러니 이러한 경우 월세보다 내가 투자한 수익률이 높아야 합니다. 그래서 매월 플러스를 만들어야 합니다. 이러한 경우 두 가지가 있는데 첫 번째는 수익률 20%정도 나오는 것처럼 투자수익이 높은 곳에 하는 경우와 월세가 싼 동네 혹은 월세가 싼 평수 작은 아파트로 이사를 가는 경우입니다. 우선 수익률이 높은 경우입니다. 

 

매월 20% 수익이 나는 곳에 투자를 하면 매월 80만 원씩 이익이 됩니다. 그럼 3년 후 2천9백만 원 가까이 수익을 얻게 됩니다. 다음으로는 월세를 낮추는 경우입니다.

 

월세가 싼 곳으로 이사를 간다면 수익률이 5%인 곳에 투자를 했을 때와 정반대의 결과가 나옵니다. 매월 80만 원씩이 나오는 경우이죠. 그 다음으로는 월세가 낮은 곳으로 이사를 가고 수익률이 20% 이상 나는 곳에 투자를 했을 경우입니다. 

 

이러한 경우 한 달에 120만 원이 남고 3년 후가 되면 남는 돈은 4천3백만 원 가량이 됩니다. 여기서 올랐을 때의 투자수익은 제외했으며 또한 떨어졌을 때의 투자손실도 제외했습니다. 투자수익이 있다면 훨씬 더 많은 수익을 낸 것이고 투자손실이 있다고 하더라도 4천3백만 원 이상의 손실이 아니라면 돈을 오히려 버는 경우입니다. 투자자는 자신의 형편에서 최선을 찾아야 합니다. 우선 마음만 먹으면 할 수 있는 월세로 옮기는 용기가 있어야 합니다. 또한 20%이상 투자수익을 올릴 수 있는 지식과 발품이 있어야 합니다. 그래야 3년 후 다른 사람과 다른 내가 될 수 있습니다. 물론 고단하고 힘든 삶이죠. 남들처럼 편하게 전세 살면서 떨어질 것에 대한 걱정을 안 하면 얼마나 좋습니까? 하지만 남들과 다르게 살려면 어쩔 수 없습니다.
하루를 앞서면 1년을 앞서고 1년을 앞서면 10년을 앞서고 10년을 앞서면 평생을 앞설 수 있습니다.


JD부동산경제연구소
소장 조던(김장섭)
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