전세사기 등 선의의 임차인, 채권자의 권리를 모두 보호하기 위해서는 주민등록과 부동산등기의 접수 선후를 동시에 확인할 수 있는 통합시스템이 구축되어야 한다는 주장이 나왔다.

7일 국민의힘 김선교 의원에 따르면 현행법상 채권자가 설정하는 근저당권 등 채권의 효력은 등기를 설정한 날부터 발생하기 시작하지만, 현행 주택임대차법 제3조제1항에 따르면 주택의 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록만 마치면 제3자에 대한 효력이 발생하도록 하고 있다.

원래 임대차는 채권계약이므로 기본적으로 계약당사자가 아닌 제3자에 대하여 효력이 없고, 「민법」은 부동산임대차를 등기한 때부터 제3자에 대하여 효력이 생기도록 하고 있는데, 임대차에서 통상 우월적 지위를 가지는 임대인의 협력을 얻어 임차권설정등기를 하기는 어렵기 때문이다.

그런데 현행법은 임대인이 이를 악용하면 임차인은 불측의 손해를 입는 경우가 발생할 수 있다는 맹점이 있다. 동일한 날에 근저당권 설정과 전입신고가 이루지는 경우, 근저당권을 설정한 채권자가 우선적으로 변제받게 되는 경우가 생기는 것이다.

이를 이용한 전세사기의 문제로, 최근 국토교통부는 전세사기 근절 대책을 밝히면서 전세계약서에 ‘특약’으로 임대인에게 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다는 특약을 계약서에 명시하도록 하는 방안을 제시한 바 있다. 그러나 이는 궁극적인 해결책은 아니라는 지적이다.

김 의원은 “주민등록 ‘즉시’ 임차인이 대항력을 가질 수 있으려면 주민등록과 부동산 등기의 선후를 동시에 확인할 수 있는 통합시스템 구축이 전제가 되어야 한다”며 “국토부와 법무부는 범부처 공동시스템을 구축하는데 박차를 가해야 한다”고 강조했다.