아파트 공급난으로 자기주택을 마련하는 것이 어려워지면서 대안으로 지역주택조합에 대한 관심이높아지고 있다. 그만큼 지역주택조합의 사건·사고 잡음도 끊이지 않고 있다. 지역주택조합은 모집과 설립 시 어떠한 요건을 필요로 하는지, 문제점과 주의할 점은 무엇인지, 최근 개정된 주택법을 바탕으로 알아보자.

지역주택조합이란?

일정 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합을 말한다. 수도권을 예로 들면, 서울특별시, 인천광역시 및 경기도에 거주하는 무주택자 또는 85㎡이하 주택 1채 소유자가 모여 주택법에 의하여 조합을 설립하고, 사업대상지의 토지를 확보하여 등록사업자와 협약을 맺고 공동으로 아파트 건설을 추진하는 것을 말한다.

조합원 자격
 

우선 지역주택조합원이 되려면 1)주택조합설립 인가 신청일(투기과열지구는 조합설립 인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하지 않거나(세대주와 동일한 세대로 등록되지 않은 배우자 및 그 배우자와 동일 세대원 포함) 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자, 2)조합설립 인가 신청일 현재 서울, 인천, 경기도 지역에 6개월 이상 거주한자의 요건에 모두 해당해야 한다. 본인 또는 같은 세대로 등재되지 않은 배우자가 다른 지역의 주택조합이나 직장주택조합의 조합원자격을 취득하는 것은 금지된다.

구 주택법에서는 조합원을 모집할 경우 관할 행정기관에 신고하고 공개모집 방법으로 조합원을 모집하도록 하였다. 그러나 개정된 주택법에서는 조합원을 모집할 경우해당 주택건설대지의 50% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하도록 요건을 강화하였다.

사업요건
 

일정한 조합원이 모였다고 해서 곧바로 사업이 시행되는 것은 아니다. 우선, 조합설립 인가를 신청해야 하는데, 구주택법에서는 해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보한 경우 조합설립 인가의 신청이 가능했으나, 개정된 주택법에서는 해당 주택건설대지의 15% 이상에 해당하는 토지의 소유권도 확보할 것을 새로운 요건으로 추가하였다. 조합설립 인가 후 본격적인 사업시행은 사업계획의 승인을 받아야 가능하다. 사업계획승인신청 시 해당 주택건설대지의 95% 이상의 토지소유권을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 매도청구 대상인 경우에 사업계획 승인을 받을 수 있다.

즉, 공사 착수 전까지 사실상 토지소유권을 100% 확보해야 사업계획 승인이 가능하므로 지역주택조합사업의 추진에는 오랜 시간이 걸리거나 요건 불충족으로 사업이 중단되는 경우도 발생한다.

지역주택조합의 주요 피해사례

저렴하게 주택을 구입하고 싶은 심리를 이용해서 과장되거나 허위내용을 홍보하고 조합원을 모집하는 경우가 있으므로 주의해야 한다. 예를 들면, 확정되지 않은 사실을 토대로 홍보·광고하거나 사업계획과 사업비 등이 미확정된 상태에서 동·호수를 지정하거나 확정 분양가를 제시하는 경우, 대형 건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보하는 경우 허위광고일 수 있으니 조심해야 한다.

개정법에서는 조합원을 모집하여 조합가입계약서를 작성할 경우 사업개요, 자격기준, 분담금 등 각종 비용의 납부예정금액, 납부시기 및 납부방법, 주택건설대지의 사용권원 및 소유권확보 면적과 비율, 조합원 탈퇴 및 환급방법, 시기와 절차 등을 설명할 의무를 부과하였다. 또 조합원모집 광고 시 조합가입 및 사업에 관한 내용을 충분히 설명하지 않고 누락하거나, 확정된 것처럼 오해하는 등의 행위를 금지하였다.

지역주택조합의 탈퇴
 

종전 주택법에서는 지역주택조합에서 탈퇴를 원하더라도 조합규약으로 정하는 방법에 따라 탈퇴하도록 하여, 조합에서 탈퇴처리를 해주지 않으면 사실상 조합가입비를 반환 받을 방법이 없었다. 그러나 2019. 12. 10. 법이 개정되어 주택조합 가입 신청을 한 자가 가입비 등을 예치한 날로부터 30일 이내에 청약을 취소할 경우 가입비를 반환하도록 하여 탈퇴가 용이하도록 제도를 변경하였다. 지역주택조합은 주택청약통장이 필요없고, 일반분양주택보다 저렴한 가격에 주택을 마련할 수 있는 장점이 있다.

그러나 토지매입가격 상승, 사업지연 시 이자비용 등 추가 분담금이 발생할 수 있고, 사업이 좌초될 경우 투자금을 회수할수 없는 위험도 있으므로 꼼꼼히 살펴보고 가입을 판단해야 한다.

MeCONOMY magazine January 2021