부동산 트렌드에 대해서 다시 한 번 깊이 생각해봅시다. 이전 글에서 2002년까지는 분양권 2005년까지는 재건축 2008년까지는 재개발 2008년 8월경까지 오피스텔 현재까지는 지방의 아파트나 빌라라고 했습니다. 그럼 이전 글이 트렌드를 알려주는 글이었다면 왜 이 트렌드가 될 수밖에 없었나에 대한 생각을 해봅시다. 만약 이런 트렌드를 우리가 알고 있었다면 어땠을까요? ‘백투더퓨쳐’에 나오는 타임머신을 타고 과거로 간다고 생각해봅시다. 그래서 투자를 한다고 하면 정말로 투자를 할 수 있었을까요?

 2002년까지 분양권이라 했는데 정작 2002년 정도면 너무 분양권 값이 올라서 사지 못할 시기였고 그 전으로 가야겠죠. 약 2000년 정도라면 어땠을까요? 정말 우리가 분양권을 안심하고 살 수 있었을까요? 분양권은 그 당시 굉장히 어려운 시기였습니다. 중소 건설회사는 하루가 멀다 하고 망해서 법정관리나 파산절차에 들어가고 망한 건설회사가 짓다 만 아파트를 다른 건설회사에서 받아다가 다시 짓는 일이 비일비재 했습니다. 그래서 나중에 B건설회사 이름이 아파트 벽면에 붙어있는데 사실 등기상으로는 A건설회사 이름이 들어가 있었죠.

아파트는 지어지다 말다를 반복하고 언제 지어질지도 모르는 상황이 펼쳐졌습니다. 게다가 우리나라마저도 IMF를 겪고있는 중이라 제대로 이 난관을 극복할지 어쩔지도 모르는 상황인데 정말 ‘분양권전매자율화’라는 조치가 분양권을 사게 만들었을까요? 일반적인 사람이라면 절대 사지 못했을 겁니다. 그러나 실상은 달랐습니다. 분양권을 사는 것은 아파트가 지어지다 말고 무너져버린 뉴스와 기사가 아니라 현장에 있었습니다. 사실 우량한 건설사들은 무너진 건설사들이 포기한 곳을 인수해서 다시 짓고 있었고 분양권전매시장에서는 굉장히 활발한 움직임을 보이고 있었습니다. 소위 떴다방(이동식중개업소)들은 우량한 건설사가 분양한 선호하는 지역의 당첨된 분양권을 프리미엄을 주고 삽니다. 당연히 사람들은 몰렸고 미래에 대한 해지(hedge: 위험도를 낮추는 작업)로 다시 프리미엄을 주고 다시 팝니다. 여기서 해지 작업은 오랫동안 가지고 있었을 때의 위험성(건설회사 부도, 경기침체, 트렌드의 변화 등)을 줄여줄 수 있었기 때문에 선호했다고 볼 수 있죠. 그리고 사실 현장에서는 사람들이 너무 몰려서 걱정이었죠. 그럼 그 때 왜 분양권이 가장 인기가 있었을까요? 물론 부동산의 다른 상품도 있었습니다. 아파트도 있었고 재건축 아파트도 있었고 재개발 빌라도 있었고 오피스텔, 상가, 토지 등등 수많은 종목들이 있었는데 왜 분양권이었을까요? 여기서 분양권이 될 수밖에 없었던 이유는 계약금만 걸어서 돈이 적게 들고 사람들이 제일 많이 선호하고 몰려드는 종목이었기 때문입니다.
물론 여기서 재개발 빌라를 택했다면 정말 싸게 살 수 있었겠죠. 그러나 생각을 해봅시다.

어떤 것이 가장 돈이 적게 들고 가장 빨리 팔아서 투자수익률을 올릴 수 있나 그리고 수익률을 올리고 세금을 얼마나 아낄 수 있나 에 대한 제반사항 말이죠. 분양권은 일단 적은 계약금만 있었으면 되었죠. 첫 번째로는 매매가의 10%정도로 높았지만 사실은 5%, 나중에는 500만 원 정도면 되었죠. 그러니 실투자금이 적게 들어갑니다. 두 번째로는 세금이 없다는 것이죠. 살 때 취등록세가 없이 계약금만 냈고 팔 때도 프리미엄만 주고 다른 계약자한테 팔아버리니 양도세가 없는 미등기전매형태였습니다. 그리고 이 시기에 아파트 분양권을 사서 아파트에 들어간 사람들은 일정기간 양도세 면제 혜택도 주었습니다. 재건축아파트, 아파트, 빌라, 오피스텔, 상가 등등은 소위 모두 게임이 안 됩니다. 사실 이 시기는 가장 안 좋은 부동산으로 최악의 시기였지만 사람들은 최선의 선택을 한 것이죠. 재건축 아파트의 트렌드가 왔던 시기도 마찬가지입니다. 이때는 분양권은 전매자율화조치가 없어지고 시들해졌고 20년 이상 된 재건축 아파트가 안전진단 통과 여부로 높은 고층의 아파트를 올릴 수 있는 시기가 되었던 것이죠. 이것도 마찬가지로 분양권은 분양권 전매자율화를 하지 않아 이미 물 건너갔고 아파트는 재건축 아파트에 비해 매매가격도 비싸고 전세가 대비 매매가가 차이가 많이 나서 실투자금이 많이 들어갑니다. 게다가 재건축아파트는 아파트라 대출도 나옵니다. 이때 같은 선상에서 빌라와 오피스텔도 있었지만 사실 은행에서는 대출도 안 해주던 시절입니다. 게다가 오피스텔, 빌라는 분양가에 비해 실거래가가 반 토막이나 반에 반 토막 났을 시절입니다. 그래서 선호도는 떨어지면서 실투자금은 많이 들어가거나 투자종목으로 인식하지 않을 때입니다. 그래서 이때도 분양권이 지나간 다음이지만 사람들은 가장 최선의 선택을 한 것이죠. 그 후 재개발 빌라 트렌드가 왔던 시기입니다. 분양권은 갔고 재건축 아파트는 토지거래허가구역, 안전진단 보류, 1가구 3주택 중과, DTI, LTV 등등 각종 규제와 세금폭탄으로 묶여있던 시기였습니다. 그 때 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)의 출현으로 50만 이상 되는 도시는 2008년까지 도시기본계획(구도심에 재개발 구역을 확정)을 세워야 했습니다. 분양권, 재건축아파트를 젖혀놓은 상황에서 구도심의 썩은 빌라와 판잣집을 아파트로 갈아준다고 하니 사람들은 몰렸죠. 이때부터는 아파트(재건축 아파트 포함)는 대출규제가 묶여서 오히려 소득수준과 매매가의 60%, 50%정도만 대출해주는 상황이 왔죠. 그래서 실투자금(매매가-전세금)은 빌라보다 많이 들어가게 되었죠. 사람들은 그동안 투자 상대로 보지 않았던 빌라와 단독주택 등을 주목하게 됩니다. 게다가 대출도 해준다는 겁니다. 예전에는 빌라 대출은 꿈에도 생각 못하던 상황이었는데 말이죠. 그래서 빌라 대출 이렇게 써놓은 플래카드를 은행벽면에 크게 써 붙여 놓았던 기억이 있습니다. 이때도 분양권, 재건축 아파트가 지나간 다음이지만 사람들은 가장 최선의 선택을 하게 됩니다.  

그 다음은 오피스텔 투자시기입니다. 재개발도 끝없이 오르고 투자할 종목이 없어집니다. 경매법정에라도 가면 사람들은 재개발 빌라에 몰려서 신건 100%에 20-30명씩 몰려서 감정가에 130% 뭐 이렇게 낙찰을 받아가던 시기였습니다. 그런데 같은 주거형태 중 가만히 생각해보면 역세권에 있어서 공실위험이 없고 게다가 월세수익마저 잘 나오고 이때는 대출도 아파트가 막히고 재개발 빌라도 대출을 해주던 은행권이 오피스텔로도 대출의 물꼬를 틉니다.

그리고 그 썩은 재개발 빌라가 수도권 외곽지역에서도 1억이 순식간에 넘었는데 오피스텔은 서울에 있어도 5000만원 경기권은 4000만 원 정도 할 시절이니 얼마나 쌉니까? 그리고 수익률이 대출받고 월세보증금 받으면 그전까지는 상상도 할 수 없었던 수익률을 기대할 수 있는 종목이 되었으니 말입니다. 이때도 분양권, 재건축, 재개발이 비싸지고 투자종목으로서 매력을 잃은 상태에서 사람들은 최선의 선택을 합니다.

그 다음은 지방 아파트와 빌라 투자시기입니다. 오피스텔도 이젠 사람들이 많이 몰려 끝장났고 재개발은 이미 전세 3,000만원에도 들어오지 않는 30년 된 빌라가 억대를 넘긴 시점입니다. 그리고 지방의 아파트도 은행권에서 대출을 해주었습니다. 계산해보니 대출받고 보증금 받으면 20%를 넘기고 아주 싼 아파트만 잘 고르면 수익률이 20%는 기본이고 30%가 넘는다는 겁니다. 이때도 분양권, 재건축, 재개발, 오피스텔 등이 비싸져서 더 이상 투자할 가치를 느끼지 못할 때 사람들은 그중 최선을 선택을 합니다. 이러다 금융위기가 터졌습니다. 지방의 아파트, 오피스텔도 힘들었지만 가장 힘들었던 사람은 재건축아파트 비싸게 준 사람(지금도 고생합니다. 좀 돈이 있는 사람이 투자를 했기에), 재개발 비싸게 찍은 사람(파산했고 자살했고 고생 죽도록 했습니다.)입니다. 그래도 수익성 부동산의 경우, 기본은 했죠. 싸게만 샀다면 월세가 나오기 때문에 버틸 수 있었으니 말입니다. 물론 싸게 재개발 빌라를 아직도 많이 갖고 있다면 고생은 했겠지만 그래도 파산하진 않았죠. 빌라가격이 오르고 전세를 놓고 들어간 돈을 올랐으니 말입니다. 그래도 그 사람들 요즘 고생합니다. 거래는 안 되고 수리할 곳은 많고 공실 늘어나고 말입니다.  

앞으로는 어떤 부동산들이 주목을 받을까요? 지금까지 주목받았던 부동산들은 사실 그 전까지는 사람들 안중에도 없었던 부동산들입니다. 여기서 우리가 주목해야할 오를만한 부동산의 요건은 대출, 다른 종목 부동산들의 투자가치 하락, 지금까지 주목받지 못한 부동산의 가치 재조명입니다.  

첫 번째로 대출은 실투자금을 줄여줍니다. 소위 지렛대(레버리지)효과로 적은 돈으로 수익을 낼 수 있도록 해줍니다. 대출받고 보증금 받으면 실투자금이 줄어드는 것입니다. 예를 들어보겠습니다.

A부동산과 B부동산이 있습니다. 매매가는 A가 B보다고 1,700만원이나 쌉니다. 물론 이자는 6.5%로 같다고 보고 월세 50만원으로 같다고 봅니다. 그런데 결과를 보니 대출 비율만 80%로 높았을 뿐인데 가격이 1,700만원이나 비싼 부동산이 23%:28%로 훨씬 수익률이 좋습니다. 물론 재개발 투자 말기와 지방 아파트 투자시기에 대출을 받고 전세를 놓아 실투자금을 줄이는 방식은 완전히 잘못된 방식입니다. 짧은 시기에 오르지 못한다면 이자감당을 못해서 경매로 나올 것입니다. 이런 것 말고 대출받고 보증금 받으면 실투자금이 적게 줄어들고 월세와 대출이자의 상계로 20%이상의 수익성만 보장된다면 오를 때까지 버틸 수 있고 오르지 않아도 큰 타격이 없습니다. 그럼 대출이자가 오르고 월세가 떨어지면 어떻게 하겠냐고 물어볼 수도 있을 것입니다. 그럼 투자하지 말아야죠. 리스크는 항상 동반되기 때문입니다. 그러나 부동산에 사람들이 많이 몰리는 시기에 사지 않아서 싸게 샀고 공실이 나지 않을 좋은 위치에 샀으며 금리 변동(6%->9%)이 있어도 수익률(30%->10%)을 높게 해서 샀다면 외풍에 조금은 안전할 수 있습니다. 그리고 오를 때 빨리 팔아 투자금액 자체를 높여서 공실이 안날 더 좋은 위치와 외풍에 시달리지 않도록 대출의 비중을 줄이는 과정을 반복한다면 될 것입니다.  

두 번째로 다른 종목 부동산들의 투자가치 하락입니다. 이미 주목받았던 부동산들은 투자가치를 잃어버린다는 뜻이 됩니다. 5,000만원 하던 부동산이 대출 4,000만원을 일으키고 1,000만원 보증금을 받고 월세 40만 원 정도를 받아서 실투자금은 거의 들어가지 않고 대출이자를 상계하고도 월 15만원씩의 월세를 꼬박 챙겼다면 수익률이 좋은 부동산이라고 할 수 있습니다. 그런데 갑자기 1억으로 뛰고 대출은 그대로라면 매매수익률은 높아졌지만 월세수익률은 떨어졌다고 볼 수 있습니다. 그런데 사람들은 지금 1억의 부동산을 사려고 난리입니다. 그럼 이미 올라버린 1억의 부동산을 사야 할까요? 아니죠. 위의 5,000만 원짜리 부동산을 사려고 해야 할 것입니다. 1억의 부동산은 이미 많이 올라버려서 투자가치가 하락한 종목입니다. 이런 부동산은 언젠가는 가격하락을 맞을 수밖에 없습니다. 세계경기가 추락해서 같이 떨어질 수도 있고 대출이자가 높아져서 수익률이 심하게 떨어질 수도 있고 매매가격이 떨어질 수도 있고 매매가격이 떨어지는 것과 동시에 담보가치가 떨어져서 대출 원리금을 상환 할 수 도 있습니다. 이러한 것 때문에 해지(hedge)를 해야 합니다. 그래서 이렇게 올라버리면 빨리 팔고 새로운 5,000만 원(실제 매매가 5,000만 원짜리만 찾으면 안 됩니다. 여기서는 자기가치에 비해 싼 것을 5,000만 원짜리로 얘기했습니다)짜리를 찾아서 떠나야 합니다.  

세 번째로 지금까지 주목받지 못한 부동산의 가치 재조명입니다. 주목받지 못한 부동산은 이유가 있습니다. 상대적으로 더 좋은 투자 상대가 있었다거나 안좋은 수익률과 매매가 하락이 있었던 부동산이죠. 2000년대 초반에 재개발 빌라를 살 수도 있었습니다. 그러나 2000년대 초반에는 분양권을 샀어야죠. 바로 어제 사서 오늘 팔수 있었으니까요. 물론 2006년경 개발 시기에 오피스텔을 살 수도 있었습니다. 그러나 그 때는 한창 재개발 시기여서 어제 사서 오늘 팔 수 있었는데, 언제 오를지 모르는 오피스텔을 살 이유가 없는 것이죠. 오피스텔 시기에 지방의 아파트도 마찬가지입니다. 사람들이 주목하는 것이 싸다면 주목하지 않는 것을 미리 사둘 필요는 없습니다. 그런데 이러한 주목하는 부동산이 투자가치의 하락으로 투자의 매력이 떨어져서 지금까지 주목받지 못한 부동산이 상대적으로 더 싸고 수익률이 좋아지는 것처럼 보이는 것입니다. 그전에도 싸고 수익률이 좋았지만 경쟁상품이 훨씬 투자가치가 있었다면 이것은 순위에서 뒤로 밀릴 수밖에 없습니다. 주목받지 못한 부동산으로 전락도 있습니다. 많이 올라서 다시 떨어진 부동산 말이죠. 그래서 수익률이 좋아지고 좋은 부동산의 상태로 변하게 되는 부동산 말이죠. 이러한 부동산이 새로이 보인다면 가치의 재조명이 되겠죠. 이러한 세 가지를  대입시켜서 본다면 항상 주목받던 부동산은 떨어지게 되어있고 관심 없던 부동산이 다시 주목을 받게 됩니다. 원래 없었던 종목이 아닙니다. 원래 있었지만 사람들이 주목하지 않았던 종목이죠. 아니면 한 때는 주목을 받아서 엄청난 과열이 있었지만 현재는 아무도 쳐다보지 않는 그런 부동산이 될 수 도 있습니다. 그러나 여기서 다시 한 번 생각해 봅시다. 그럼 분양권을 사고 판 떴다방이 정말 돈을 많이 벌었을까요?

물론 전문적으로 업을 삼고 최선의 선택을 했다면 돈을 많이 벌었을 것입니다. 그래서 2,000만원으로 시작해서 200억을 이 짧은 2년간 벌었다고 그 당시 떴다방의 전설이 말했죠.

그러나 전문적으로 떴다방을 차리고 사고 팔 것이 아니라면 그 당시 한 건의 분양권만 사서 아파트 분양받아서 들어간 사람들은 이렇게 많은 돈을 벌기 힘들었을 것입니다. 그냥 분양권 하나 사서 싼 가격에 아파트 장만 한 것이죠. 그리고 중개만 한 떴다방은 사실 돈도 얼마 벌지 못했을 것입니다. 자기도 여러 개를 샀다 팔았다 하는 직접투자를 병행하지 못했다면 말이죠. 그런데 만약 이 시기에 재개발 빌라에 투자했다면 어땠을까요? 빌라는 이 시기에 그냥 가져가라는 시기였습니다. 특히 반지하 빌라는 아무도 사가지 않는 그런 빌라였습니다. 인천의 반지하 빌라는 대개 700만원 전후에 낙찰이 되었는데 여기서 1000채를 받은 사람도 있었습니다. 어떻게 받았을까요? 일단 아침에 경매법정에 출근을 합니다. 그리고 경매지에서 반지하 빌라를 선별해서 사건번호별로 700만 원대 나와 있는 것을 최저가에 사건번호별로 다 집어넣습니다. 물론 임장도 가지 않습니다. 하루에만 나오는 것이 수십 건에 이르는데 어떻게 갑니까? 그리고 낙찰을 받은 것을 가지고 주소로 찾아가서 사람이 있으면 만나보고 없으면 문을 따서 집안의 상태를 살펴봅니다. 세입자를 놓을 수 있다면 도배장판 정도의 수리를 하고 세를 전세 1000만원 월세 500만원 25만 원 정도에 놓습니다. 그리고 물이 새서 내려가는 입구 계단까지 찼다면 그냥 그 집은 빈집으로 두었다고 하더군요. 물론 월세보다는 전세 1,000만원을 선호했고 이러면 한집 당 200만원씩이 남습니다. 이렇게 1000채를 샀다고 하죠. 사실입니다. 위의 떴다방은 솔직히 대규모로 투자하지 않았다면 부자는커녕 그냥 생활비 쓰다가 분양권시절 지나가면 더 이상 부동산을 업으로서 할 수 없습니다.

그러나 아무에게도 주목받지 못한 빌라 1000채를 샀다면 이 사람은 부자가 될 수 있습니다.

남들이 수도권에 집중할 때 지방에서 이미 100채 이상의 지방 아파트를 매입했다면 이 사람 또한 이미 부자가 될 수 있습니다. 아무도 주목하지 못한 부동산을 자신만의 안목으로 가치를 알아본 사람이 있다면 부자가 될 것입니다. 물론 1,2채 정도는 아니고 100채는 사야겠죠. 그것이 규모의 경제입니다. 그래야 팔았을 때 부자라고 불릴 수 있는 돈을 벌 수 있겠죠.

주목받지 못한 부동산을 주목하시기 바랍니다. 그리고 규모의 경제를 실천하고 올랐을 때 과감히 팔고 새로운 곳으로 나아갑시다. 더 이상 공실이 없고 더 이상 대출이자 걱정 없는 그곳으로 말이죠.

글 / JD부동산경제연구소 소장 조던(김장섭) http://cafe.daum.ne