투자의 흐름을 연도별로 본다면 이렇게 나누어 볼 수 있습니다.
1시기. 2000년 이전 : 경매의 투자(경매를 한다는 것 자체만으로도 큰 장점이 있었습니다. 경매로는 아파트도 감정가의 80%정도에 얼마든지 낙찰 받을 수 있었습니다.)
2시기. 2002년 : 분양권의 투자(분양권 전매 자율화)
3시기. 2004년 : 재건축의 투자(20년 이상 된 재건축 아파트의 안전진단 전후로 가격 폭등)
4시기. 2008년 3월 이전 : 재개발 투자( 50만 이상 된 도시의 도시기본계획 수립으로 인한 재개발 지역 확정으로 가격폭등)
5시기. 2008년 9월 이전 : 강서구, 부천 등 오피스텔 투자( 역세권이 될 지역의 수익률 30% 이상 되는 오피스텔 투자)
6시기. 2012년 현재까지 : 지방 아파트, 빌라 투자 (수익률 20% 이상 올릴 수 있는 지방의 투자)
이렇게 나누어 볼 수 있습니다. 그럼 위의 흐름을 크게 두 가지로 나누어서 볼 수 있는데, 최소비용의 투자방식과 수익률의 투자방식입니다. 첫 번째 최소비용의 투자방식은 이렇습니다. 재개발 빌라를 예를 들면, 매매가 5000만 원인데 전세가가 4500만 원입니다. 한 채 매입하는데 500만 원 밖에 안 들어갑니다.최소비용으로 투자할 수 있는 부동산을 사는 것이죠. 이러한 방식은 여윳돈으로 사놓는 것이고 앞으로 부동산이 오르건 오르지 않건 버틸 수 있다는 것이죠. 한꺼번에 10채를 매입한다 하더라도 5000만 원 정도 밖에 안 들어갑니다.
두 번째는 수익률의 투자방식인데요. 오피스텔을 예로 들어보면 매매가 5000만 원짜리인데 대출을 80%일으켜 4000만 원입니다. 그리고 월세 보증금을 1000만 원 놓아 들어가는 돈이 거의 없습니다. 그런데 이자는 20만 원 정도 되고 월세 35만 원이 나온다면 한 달에 이자 제하고 15만 원 정도가 남습니다. 위와 같이 들어가는 돈이 별로 없는데 여기서는 월세가 나오게됩니다.
4시기 즉 2008년 3월 이전까지는 최소비용의 투자였습니다. 그러나 5시기 이후 현재까지는 수익률의 투자입니다. 물론 지방의 빌라를 전세 놓고 최소비용의 투자로 매수를 할 수 도 있습니다. 그러나 굳이 똑같은 돈을 들이고 월세가 나오는 매수를 할 수도 있는데 그냥 전세를 끼고 사는 것은 별로 추천하고 싶은 방법이 아닙니다. 그럼 왜 최소비용의 투자방식에서 수익률의 투자방식으로 변경되었을까요?
1. 인구의 변화에 있습니다.
최소비용의 투자는 앞으로 오를 것에 대비해서 사놓는 것입니다. 인구가 늘어나는 추세에 있다면 현재 주거의 형태인 아파트, 빌라 등은 한정되어 있는데 사려고 하는 사람이 많다는 얘기가 됩니다. 그럼 당연히 앞으로 아파트나 빌라를 가지고 있으면 올라가겠죠. 그러나 현재는 1971년생이 우리나라 인구에 있어서 최정점이 남녀 합해서 90만 명이 넘는데 현재 2011년생은 남녀 합쳐서 40만 명 정도 수준에 머물며 더 떨어질 가능성도 있습니다. 1971년생이 40대 초반인 점을 감안할 때 집을 살 시기에 해당되니 부동산이 모자를 시기입니다. 그러니 최정점을 찍고 앞으로는 꾸준히 떨어질 것입니다. 현재 우리나라 대학교가 학령인구의 감소로 대폭 구조조정이 되는 것처럼 말이죠. 앞으로 오를 것을 대비해서 사두는 투자는 인구의 감소로 쉽지 않을 수 있습니다. 오히려 서울과 먼 신도시 같은 곳은 떨어질 가능성이 높습니다.
2. 공급초과에 있습니다.
주택보급률은 2011년 현재 전국 112% 수도권 103% 서울 93% 충남 등 지방은 130%에 육박합니다. 인구도 늘어났지만 공급도 그에 못지않게 늘어났습니다. 물론 집을 가진 사람 중 다주택자의 비율이 더 낮고 집을 한채라도 가지지 않은 사람은 60%의 비율에 이르지만 누구나 다 집을 한채씩 사야 하는 것은 아니니까 말이죠. 게다가 요즘엔 매수세가 없는데도 이미 발표된 개발계획을 밀어 부치는 경향이 있습니다. 경기, 인천의 각종 신도시들이죠.
3. 전세에서 월세로의 이동에 있습니다.
연쇄적인 현상이긴 하지만 2008년 이후 주택가격의 하향 안정화가 지속되었죠. 그러면서 집값이 오를 것이라는 기대에 대한 집주인의 포기가 있었습니다. 그래서 임차형태를 전세에서 월세로 돌리는 비율이 계속 커지고 있습니다. 미래의 이익을 위해서 현재를 포기하느니 현재 이익을 취하면서 미래를 기다리는 것이죠. 그와 반대로 임차인은 전세자금 대출을 싼 이자로 받아 전세를 찾는 비율은 더욱 높아지고 있습니다.
4. 대출의 변화에 있습니다.
수도권의 아파트는 아직도 가계대출 폭탄의 우려 때문에 DTI 등 규제로부터 자유로울 수 없습니다. 대출을 많이 못 받으니 풍선효과로 점차 아파트가 아닌 빌라나 상가 오피스텔로 투자물건의 이동이 있었습니다.
5. 세계경기 하강에 있습니다.
세계의 경기는 유럽을 비롯해서 미국과 일본 등 전체적인 하강국면에 있습니다. 부동산 가격 또한 경기상승이 뒷받침되어야 하는데 현재 앞으로 오를만한 호재를 딱히 찾기 힘들다보니 주택 가격은 안정화를 겪을 것입니다.
추세는 점차 사두면 오르는 시기는 지나가고 있는 것으로 보입니다. 지금까지 얘기한 집값상승의 추진력(인구, 경기, 수요 등)이 부족하다고나 할까요. 그래서 앞으로도 계속해서 최소비용의 투자보다는 수익률에 의한 투자로 진행할 것으로 보입니다. 앞으로 투자를 할 때 사두고 묻어두는 투자보다는 지금 바로 현금이 인출되는 투자에 좀 더 염두에 두는 것이 트렌드가 되지 않을까 하는 생각입니다.
글 / JD부동산경제연구소 소장 조던(김장섭) http://cafe.daum.net/jordan777
