일본은 완전 망했는데 런던을 비롯한 서구는 부동산가격이 폭락하지 않았다. 같은 베이비 붐 세대를 겪었고 노령화가 진행된 것은 똑같은데 일본만이 급락했다. 외국인이 서구 선진국은 집을 사주었는데 일본은 사주지 않았다고 생각했다. 그러나 그것보다 더 큰 이유가 있다. 서구선진국은 주택이 남아돌자 주택을 더 짓지 않았지만, 일본은 계속해서 지어댄 것이다. 일본은 장기불황에 접어든 90년대 이후 계속 경기가 얼어붙으면서 디플레이션이 왔고, 돈이 돌지 않았다. 그러자 일본의 정부는 케인즈식 방식을 따랐다. 대공황시절 미국이 했던 것처럼 사회간접자본을 확충하는 것이었다. 건설은 외부로 돈이 나가는 사업이 아니다. 그러니 국내경기를 살릴 수 있다는 논리다.

내수회복 위해 주택과 도로 지어댄 일본

미국은 댐을 지었지만 일본은 주택과 도로를 선택했다. 사람이 살지 않는 산꼭대기에도 도로를 놓았고 빈집이 늘어나는데도 불구하고 주택을 매년 수십만 채씩 지어댔다. 그 결과 신도시의 집은 물론 도쿄 도심도 집이 남아돌게 되었다. 결국 베드타운인 신도시는 노인들의 도시로 전락하고 직장이 있는 도쿄는 집값이 보합이거나 오히려 뛰는 결과를 가져왔다. 결론은 도쿄 이외의 도시는 모두 전멸했다는 것이다.

그럼 유럽의 상황을 한번 보자. 강력한 주택보급억 제책으로 일본처럼 빈 땅에 마구 주택을 공급하는 일을 하지 못하게 막았다. 물론 런던, 파리는 문화유산이 대부분이라 재건축을 제대로 할 수가 없고, 맨해튼, 뉴욕은 빈땅이 없으며 땅값이 어마어마하게 비싸다. 그 결과 일본처럼 엄청난 주택공급이 없었다. 하지만 이런 정부의 정책이 일본은 신도시 멸망과 도쿄 도심의 명맥유지로 이어지고 런던을 비롯한 유럽의 도시들은 집값이 폭등하게 되었다.

일본은 왜 사람이 살지 않는 곳까지 주택건설을 늘려갔을까? 이유는 내수경기의 회복이다. 제조업은 아무리 지원을 해줘도 공장을 국내에 짓지 않는다. 왜냐하면 인건비가 맞지 않기 때문이다. 디자인이나 연구개발만 국내에서 하지 신규공장은 인건비가 싼 제3국으로 간다. 그러니 제조업 지원으로 국내 일자리가 늘어날 리 없다. 서비스업도·금융업·스타트업도 크게 다르지 않다. 일자리 창출이 너무 미미하다.

반대로 건설업은 일자리 창출이 크다. 지자체의 경기활성화는 건설업이 가장 크고, 투자금도 해외로 빠져나가지 않고 오롯이 국내에 머문다. 그래서 정부도 기업도 민간도 모두 건설을 원한다. 하지만 그러한 대규모 주택의 결과는 인구의 정점을 지나 노령화로 가는 나라에서는 치명적이다. 일본의 다마 신도시는 지금 유령도시가 되었다.

일본과 같은 길로 가는 우리

일본을 따라가는 우리나라는 어떠한가? 지난해 부동산경기가 살아나는가 싶으니 엄청난 주택공급이 있었다. 죄다 신도시의 빈 땅에 엄청난 공급이었다. 동탄2는 벌써 사업을 포기하는 곳이 생겨났다. 게다가 내수경기를 살리기 위해서는 건설밖에 없다고 생각하고 케인즈식 정책으로 일본처럼 대량공급에 나서고 있다. 경기 살리는 양적 완화는 꿈도 꿀 수 없으며 민간 건설사의 주택공급을 막을 길도 없다. 그러니 우리나라는 일본을 쫓아가게 되어있다. 올2월 수도권 대출규제가 시작됐다. 대출규제 여파로 주택건설사 몇 군데 부도가 나고 대출 막힌 사람들의 물건이 경매로 나오고 부동산 빙하기가 와서 도저히 공급을 할 수 없다면 그나마 부동산에 미래가 있을 것 같다.

하지만 그런 일이 올까? 내수를 살리기 위해서는 댐이나 다리, 항만, 산단 등 사회간접자본을 짓고 주택은 강력히 막으면서 외국인이 주택을 사도록 규제를 풀어야 한다. 특히 중국인이 사면 영주권을 주는 제도를 활용할 만 하다. 유럽이나 호주가 그랬던 것처럼 말이다. 그러나 그럴 리가 없다. 우리나라 건설사들 망하지 않으려고 주택을 때려 지을 텐데 그 짓는 곳이 수도권이고 지방이다. 이대로 계속된 주택건설은 일본처럼 신도시의 몰락을 가져올 것이다.

조던 JD부동산경제연구소 소장 / http://cafedaum.net/jordan777

MeCONOMY Magazine April 2016