부동산 혹은 그 인근지역·유사지역에 나가서 조사·확인 등을 하는 임장활동을 하러 다닐 때 항상 부딪치는 건 중개업소에 들어가 어떻게 정보를 얻을지의 고민이다. 물론 부동산을 투자용으로 하거나 아파트나 빌라를 사려고 할 때는 가격이 얼마며, 임대가가 얼마인지를 물어보면 부동산 중개인의 친절한 답변을 들을 수 있다. 문제는 경매로 나온 물건이다.

경매로 나온 아파트나 빌라의 경우 대부분의 중개업소에서는 시큰둥한 표정으로 대답을 회피하거나 다른 곳에 가서 알아보라고 하는 경우가 많다. 하루에도 수많은 사람들이 와서 물어만 보고 가다 보니 중개소 입장에서는 대답이 귀찮을 수 밖에 없다. 다시 말해 수익은 없고 입만 아픈 일이다. 그러다 보니 마음이 여린 사람들은 임장을 할 때 물건을 사거나 임대를 얻을 것처럼 물어본다. 그래야 중개업소의 태도가 달라지기 때문이다. 밝은 표정으로 커피를 권하고 더운 여름에는 에어컨을 틀어 주며 대화를 할 수 있다. 그러나 이렇게 해서는 그 지역의 시세에 대해 대충 파악은 하게 될지 몰라도 정확한 정보는 얻기 어렵다. 부동산은 공장에서 찍어내는 공산품이 아니라 각각 개별적이기 때문이다. 따라서 부동산을 취득하려고 한다면 직구(직설적)로 물어보는
직접 화법을 써야 한다.

직구의 유리한 점

우선 그 지역의 정확한 상황을 알 수 있다. 가령 어떤 집은 반지하인데 물이 샌다든지 어떤 집은 옥탑방인데 누수가 있다든지, 어떤 집은 잘 지어진 건물이고, 어떤 집은 옹벽에다 잘못 지은 집인지 구체적인 정보를 얻게 되는 것이다. 그 외에도 어떤 집 근처에 혐오시설이 있는지, 또 너무 외진 집이라 세입자들이 기피하는 집인지도 알게 된다.

매매가격도 실제로 구입의사가 있는 경우라면 정확한 답을 들을 수 없다. 정말로 집을 살 것처럼 물어본다면 살 사람에는 좀 비싸게 팔 사람에게는 좀 싸게 조정을 들어가는 것이 중개업소의 입장이다. 따라서 정확한 시세를 알기 위해서는 경매로 물건이 나왔다고 말한 뒤 물어봐야 가장 정확한 답변을 들을 수 있다. 따라서 그 지역의 정보를 알고 싶다면 변화구(우회적) 대신 직구(직설적)로 물어봐야 한다.

경매물건이 나온 지역은 지역경기가 안 좋든가 인근상권이 이동을 했든가, 또는 대학생들이 다른 곳으로 빠져나갔든가 어떤 이유들이 있게 마련이다. 이런 이유가 꼭 아니라고 해도 최근에 빌라가 많이 지어져서 임대가격이 떨어진 경우 공실이 많은 경우도 있다. 이처럼 지역경기에 대해 자세히 들을 수 있다면 이 지역이 앞으로 죽어갈 지역인지 살아날 지역인지 파악할 수 있다.

시간적 소비 줄여야

만약 방을 얻을 것처럼 물어보려고 중개업소에 갔다고 치자. 방을 얻을 사람이 시세만 파악하고 나온다는 것은 말이 안 된다. 임대로 나와 있는 방만 봐도 서너 개는 봐야 한다. 그러다 보면 1~2시간은 후다닥 지나간다. 다른 곳에 임장할 곳도 많은데 한 곳에서 시간을 낭비한다는 것은 바쁜 현대인들에게 치명적이다. 심지어 지방이라면 왕복 길에서 보낸 시간만 해도 몇 시간을 족히 걸린다. 결국 여기 저기 다녀봐야 시간과 돈만 낭비한다. 이제는 부동산도 물어볼 때는 직구로 물어봐야 “거기 사지마 죄다 공실 이야” 등 단 몇 초 안에 원하는 답을 들을 수 있다. 중개업소가 정확히 말해주는 이유는 90%이상이 경매로 낙찰 받고 “사장님이 여기 얼마에 팔 수 있다고 하셨잖아요?” 라든가 “임대 얼마까지 놓을 수 있다면서요” 라는 책임회피 때문이다. 그러면서도 실제로 지인들에게는 그 집을 절대로 사지 말라고 말하는 사람들도 있다. 그만큼 정보를 얻는다는 것은 힘든 것 같으면서 쉬운 일이다.

낙찰 받고 다리 펴려면

최근에 몇 년간 물건이 안 나온 경우는 중개업소에서 조차도 임대료를 알 수 없는 경우가 많다. 중개한 적이 없으니 임대가가 얼마인지 알 수가 없는 건 당연하다. 실제로 잘 나가는 상권에서는 이러한 일이 비일비재하다. 이런 경우는 구체적으로 여기서 뭘 하고 싶은데 몇 평에 임대가가 얼마인지를 구체적으로 물어봐야 한다. 그래야 현재 나와 있는 물건 중에서 비슷한 물건의 임대료를 추산해 줄 수 있다. 만약 경매로 임장을 원한다면 직설적인 질문을 해야 답을 얻을 수 있다. 물론 중개업소 사장에게 무안을 당하기도 하고 외면을 받기도 하고 다른 곳에 가서 물어보라고 문전박대도 당하기도 하지만 좋은 물건을 잡기 위해서는 포기하면 안 된다. 물론 이러한 과정이 임장할 때는 가시방석일지 몰라도 낙찰 받고 다리를 쭉 뻗고 편히 잠을 잘 수 있게 될 테니.

조던 JD부동산경제연구소 소장 / http://cafedaum.net/jordan777

MeCONOMY Magazine March 2016