부동산 투자를 하는데 있어서 어떤 것을 우선 고려해야 할까? 오늘은 중요도의 순서에 대해 생각해보려고 한다.

공실과 실투자금

첫 번째는 공실이다. 공실의 중요성은 두말할 나위가 없다. 수익률이 아무리 좋아도 공실이 나면 소용이 없다. 공실이 나면 일단 스트레스가 쌓인다. 밤에 잠이 안 올 정도이다. 상가가 되었건 주택이 되었건 간에 괴로운 심정은 말로 다 할 수 없다. 그래서 처음에 공실이 되지 않을 조건을 찾아야 한다. 주택이라면 상가보다는 걱정이 덜하겠지만 주택도 트렌드를 읽지 못하는 반지하 같은 곳을 사면 공실이 날 수 있다.
그렇다면 ‘공실이 왜 날까?’를 생각해봐야 한다.

물건을 잘못 산 경우이다. 예를 들자면 고바우에 물건을 산 경우, 반지하의 물건을 산 경우, 사람이 없는 곳에 물건을 산 경우, 너무 외진 곳에 물건을 산 경우 등 굉장히 많다. 이 경우는 너무 예가 많아서 필자의 글 중에 공실에 관해 쓴 글을 검색해 보면 도움이 될 것이다.

수익율을 잘못 계산한 경우다. 이런 경우는 상가가 주로 많은데 처음에 상가를 분양 받고 터무니없는 월세를 받다가 세입자가 나가면 상가 세를 맞추지 못한다. 즉 5억 원짜리 상가를 샀는데 5천만 원 보증금에 월 4백만 원씩 받다가 세입자가 나가고 주변 부동산에 알아보니 그 상가는 2천만 원에 월 1백만 원 세를 놓으면 잘 놓는 것이라는 말을 들을 때이다. 이런 경우 자신이 낼 이자 보다도 월세금액이 작아서 도저히 그 금액에 월세를 놓지못하는 것이다. 그래서 이런 경우 대부분 비워 놓는다.

두 번째는 실투자금이다. 공실은 무조건 없다고 친다면 그다음에 생각해야 할 것이 실투자금인데 실투자금과 수익률 두 가지 경우를 놓고 생각해 본다면 아무래도 실투자금이 우위이다. 예를 들면 이렇다. 재개발 투자시기에 빌라 매매가가 5천만원이고. 전세값은 4천만원이었다. 그런데 빌라의 수리를 잘 해서 주변의 집보다 깨끗하고 당장 들어가 살 수 있으면 전세금을 5천만원 이상도 받았다. 그러니 실투자금이 영(0)이었다. 그럼 자본주의 사회에서 부자가 되려면 규모의 경제를 펼쳐야 하는데 돈이 안 들어가는 무피투자가 가장 좋은 방법이다.

물론 공실이 없다는 것을 전제로 해야 한다. 2년 동안 전세를 놓았는데 2년 후 세입자가 나갈 때 세입자를 구할 수 없을 정도가 되면 난감한 상황이 된다. 그래서 이러한 투자는 구미지역과 같이 새로운 집이 매년 엄청난 규모로 지어지면 안 되고 더 이상 지어지기 힘든 서울과 일부 경기지역 등이 가능하다. 아니면 빠른 시일 이내에 매매의 시점(공청회에서 재개발 구역으로 지정 된다는 발표 등)이 온다면 괜찮지만 현재는 그러한 상황이 아니니 공실이 없는 지역이라야 한다. 즉 부동산을 살 때에는 첫째가 공실, 둘째가 실투자금이다.

실투자금은 수익률을 무한대로 바꾸어 주기도 한다. 예를 들어 1억원짜리 상가를 사면서 대출을 9천만원 받았다고 한다면 이자는 연 4.5% 약 35만원 정도 된다. 그런데 월세 보증금 2천만원에 월세 70만원짜리 세입자가 들어왔다고 친다면 취득세를 내고 법무비를 내고도 몇백만원의 돈이 남는 상황이고 월 순이익도 35만원 정도 남게 된다. 이러면 무한대의 수익률이 되는 것이다. 이것은 우리나라에서 보증금을 많이 받는 문화 때문인데 외국에서는 이렇게 보증금을 많이 걸라는 경우가 없어서 우리나라에서만 독특하게 벌어지는 현상이다.

수익률 문제

세 번째는 수익률이다. 이제야 수익률을 설명하는 이유는 부동산 임대업에서 수익률이 중요하다고 하지만 공실, 실투자금에 비해서 수익률은 중요도가 세 번째밖에 안 되기 때문이다. 수익률 계산법은 전통적인 계산법이 있고 필자가 계산하는 수익률 계산법이 있다. 전통적인 연 수익률 계산법은 이렇다.

연 수익률 계산법을 알아야 부동산에 가서 수익률 물어볼 때 바보소리 안 듣는다. 시중에서 8% 수익률이 나는 부동산은 수익률 좋은 부동산이라고 하니 8%이상 나는 부동산은 우량부동산이라고 보면 된다. 그러나 이러한 연 수익률 개념의 방식은 은행대출을 이용한 레버리지 투자가 들어갔을 때는 수익률이 바뀔 수 있다. 게다가 실제 투자금이 얼마인지 취득세는 얼마인지 밀린 관리비를 비롯한 제반 비용은 얼마인지 투입액에서 빠져 있으니 정확히 얼마가 들어갔고 정확히 얼마의 순이익이 되는지 알 수 없다. 무슨 말이냐면 계산법이 간편하고 알기 쉬우나 변수가 많은 단점이 있다는 얘기다.

그래서 필자가 모든 것이 들어간 월 수익률 계산법을 만들었다. 매매가는 1억5천만원이고 대출금(80%)는 1억2천만원, 이자(4.5%)는 45만원, 보증금 2천만원이고 선투자금 3천840만원, 실투자금 1천840만원, 월세 1백만원, 순이익금 55만원이라고 가정한다면 월수익률((순이익금/실투자금)×1000)을 계산해볼 수 있다. 이런 계산 방식은 어느 교과서에도 나오지 않고 어느 부동산에서도 쓰이지 않으니 이러한 계산법을 들이 밀면서 수익률이 30%다 40%다 이렇게 얘기하면 웬만한 사람들은 알아듣지 못한다.

여기서 필자는 월수익률이 20% 이상이면 우량한 수익률이 나오는 부동산으로 간주한다. 위 수익률은 똑같은 물건이라고 하더라도 80%냐? 90%냐? 이자가 4%대냐? 5%대냐? 상가냐? 주택이냐? 보증금이 얼마냐? 등등에 따라서 수익률은 역동적으로 변한다. 그러므로 위 방식은 얼마나 대출을 많이 받고 보증금을 많이 받고 이자가 적고 법무사의 법무비를 줄이는지에 따라 수익률이 좋아지는 것이다. 이 외에 밀린 관리비 등을 더 넣는 등 추가 비용을 계산하면 더 정확해진다.

매매가와 매매 여부 문제

네 번째는 지난 매매가이다. 가격이 많이 올랐다가 가격이 많이 내린 상태의 부동산이 원래부터 가격이 쌌던 부동산보다는 가격이 오를 것이라는 희망이 크기 때문이다. 그래서 지난 매매가가 크게 올랐다가 빠진 상태라면 앞으로 만약에 오른다면 지난번에 올랐던 만큼의 가격까지는 아니더라도 조금은 더 오를 수 있는 희망이 있다는 얘기다.

예를 들어 본다면 원래 1억원짜리 빌라였는데 부동산 광풍이 몰아치자 2억원까지 올라갔다. 그런데 부동산의 거품이 빠지면서 8천만원까지 떨어졌다. 그러면 앞으로 2억원까지는 아니더라도 최소 1억원 정도 오를 수 있는 희망은 있으니 8천만원에 샀다가 1억원 정도의 가격에 매도를 하겠다는 희망은 있다는 얘기다. 그러나 이러한 희망은 위의 세 가지 공실, 실투자금, 수익률 등을 만족하면 오래 버틸 수 있으니 오르면 좋고 아니어도 할 수 없다는 마음을 먹는다면 된다.

그러니 지난 매매가는 이전 세 가지 공실, 실투자금, 수익률에 비해서 별로 중요한 고려대상이 아니다. 지방과 같은 경우는 이전에 오른 적이 없었지만 공실, 실투자금, 수익률을 고려한 투자를 했기 때문에 오래 버틸 수 있었고 수익률이 나는 시장이었으므로 지금까지 안 오르더라도 별로 타격 없는 투자였다. 다섯 번째는 매매 여부이다. 즉 매매가 잘 되는지 혹은 안 되는 것이다. 그러나 이것은 정말 중요치 않은 체크포인트라 할 수 있다. 왜냐하면 매매가 잘 된다는 것은 거래가 잘 된다는 말로서 공실은 관계없지만 실투자금과 수익률이 현저히 떨어지기 때문이다. 그러니 비싸게 수익률이 적게 나올 수밖에 없으니 매매가 잘 되는 상황은 매수자의 입장에서는 그리 좋은 상황이 아니다.

이러한 상황은 단타를 치기 좋은 상황이다. 그렇다고 큰 돈을 벌기 힘들거니와 거래도 잘 이뤄지지 않는다. 왜냐하면 운 좋게 한 채를 샀다고 하더라도 다른 한 채를 사려고 하면 기존의 것보다 훨씬 많이 올라가기 때문이다. 그래서 다음 물건을 사야 하나 말아야 하나 걱정하고 있는 사이에 다른 사람에게 물건을 빼앗기기 일쑤이다. 게다가 실투자금도 많이 들어갈 뿐더러 매매호가는 계속해서 높아지고 매도자는 매물을 거둬들여 시장에 물건이 없는 현상이 벌어진다. 결코 좋은 상황이 아니다. 그럼에도 불구하고 사람들은 이런 시장에서만 물건을 사려고 하고 있다. 이런 시장은 가장 위험하다.

갑자기 오른 가격과 몰려드는 사람들 때문에 내가 물건을 비싸게 살 때 안심은 되지만 물건을 비싸게 사서 가격이라도 급락하면 100% 손해 보는 상황이기 때문이다. 그 외에도 여러 가지가 있으나 가장 염두에 둬야 할 세 가지 공실, 실투자금, 수익률이 가장 중요하다는 점을 잊지 말자.

MeCONOMY Magazine December 2014