예전에 오락실에 가면 과일이 나오는 카지노게임이 있었다.

성인게임장에 있던 슬롯머신을 오락실용으로 만든 게임인데 그림이 일치하면 다른 화면으로 넘어간다. 그 화면에는 오른쪽에는 여자가 반쯤 누워있고 왼쪽은 서양 트럼프(이하 카드)가 나오는데 두 가지 선택 방법이 있다.

한 가지는 현재 맞은 점수를 그냥 집어넣는 것이고 다른 한 가지는 더블(Double: 두 배)로 점수를 튀길 수 있는 방법이다. 만약 점수를 두 배로 높이고 싶다면 게이머(게임을 하는 사람)는 Low나 High 버튼을 눌러야 한다. 그러면 카드가 뒤집어지면서 카드 숫자가 나온다. 이 게임에서 7은 비겼다는 뜻인 EVEN이 되면서 점수는 그대로이면서 다시 한 번 누를 기회가 주어지고, 숫자 7이상이면 High, 숫자 7이하라면 Low를 미리 눌렀어야 점수가 두 배로 되고 다시 한 번 기회가 주어진다.

중간에 한번이라도 틀린다면 게이머는 지금까지 얻었던 점수를 모두 잃고 다시 게임으로 돌아간다. 만약 연속으로 맞춘다면 배수로 계속 나가기 때문에 마지막에는 큰 점수를 얻게 된다.

카지노게임과 부동산투자

갑자기 카드게임을 말하는 것은 부동산 투자가 오락실에서 하는 카지노 게임과 같은 ‘로우 앤 하이게임(Low &High Game)’을 하는 것이 아닌가 하는 생각이 들어서다.

아주 부잣집에서 금수저를 물고 태어났다면 처음부터 이런 ‘로우 앤 하이 게임’을 할 필요가 없다고 생각하지만 그들도 ‘로우 앤 하이 게임’을 하는 것은 마찬가지다. 다만 단위가 클 뿐이다.

삼성전자의 이건희 회장이 우리나라 최고의 부자이지만 ‘로우 앤 하이 게임’을 안 할까? 우리보다 훨씬 더 했으면 더 했지 덜 하지는 않을 것이다. 몇 십만 명의 삼성직원과 그 가족들이 그의 판단에 생사의 운명이 달려 있고 심지어 대한민국의 운명도 그의 판단에 좌우되니 말이다. 기업들은 늘 로우 앤 하이 게임’을 하고 있다고 봐야 한다.

노키아나 코닥이 되지 않으려면 벼랑 끝에서 두 갈래 길 중 어떤 하나를 택했을 때 나타날 수밖에 없는 결과에 승복해야 하는 게 기업이기 때문이다.

평범한 사람들의 ‘더블 오어 제로 게임’

물론 대부분의 99% 평범한 사람들도 ‘더블 오어 제로 게임(Double or Zero Game)’을 하고 있지만 자영업이건 샐러리맨이건 공무원이건 전문직이건 모두 이 세상에 태어났으면 ‘로우 앤 하이 게임’을 해야 한다. 물론 물려받은 돈이 많아서 이자로 생활이 가능한 사람과 매우 안정적인 부동산을 죽을 때까지 처분하지 않아서 매월 이자로 생활이 가능한 사람은 예외다.

그러나 자수성가한 사람이 아니고 부모로부터 재산을 물려받은 재벌 2세라면 돈 앞에 꼬이는 파리들의 달콤한 유혹에 의연하기 대처하기가 힘들기 때문에 사기를 당해 재산을 탕진하기 쉽다. 로또 복권 맞은 사람이 평균 5년 내에 가진 돈 모두 써버리고 길거리 노숙자로 전락하는 것과 다름없다.

재산을 지킬 수 있는 지혜와 의지가 없다면 오히려 그가 가진 돈으로 인해 그의 인생은 불행해 진다. 돈은 처음부터 없는 것보다 있다가 없는 것이 더 참을 수 없는 것이다.

물려받은 재산도 없고 맨손으로 시작한 사람들은 어떻게 해야 할까? 목표와 계획을 세우고 구체적으로 실천하며 ‘로우 앤 하이 게임’을 시작해야 한다. 그럼 객관적인 추정 목표치는 어떻게 설정해야 할까?

우선 우리가 은퇴를 했을 때 혹은 회사를 퇴직했을 때 얼마를 벌어야 하는지 정확한 금액을 정해야 한다. 생활비와 주거비 그 외에 기타 잡비까지 합쳐서 매달 5백만 원이 든다고 했을 때 은행이자를 계산해 보자.

저축은행에 5천만 원씩 분산예금 한다면 이자율이 조금 더 높겠지만 그래봐야 0.1% 더 높은 정도이니 시중은행에 예치한다고 생각하고 계산을 해 보겠다.

세금도 계산을 해야 하니 위의 계산법으로 계산을 해 본다면 1천만 원을 예금했을 때 1년에 26만5,970원을 실제 내손에 쥔다는 얘기가 된다. 그렇다면 매달 5백만 원씩의 생활비를 원금손실 없이 벌어들이려면 연간 6천만 원이 되니 6천만 원/26만5,970원=2,255,893,521원이 된다.

약 22억 5천만 원을 예금하면 매달 500만 원씩 생활비를 쓰더라도 원금 손실 없이 늙어죽을 때까지 쓰다가 갈 수 있다는 계산이 나온다. 물론 이것도 물가상승률, 이자율의 변동 등을 계산하지 않고 현재 정기예금의 이자율을 기준으로 했을 때 가능한 일이다.

지금 기준금리가 계속 낮아지고 있는 형편이니 2.9%보다 이자율이 더 떨어지면 손에 쥐는 돈이 더 적어질 수 있다. 이 기준으로 한다면 22억5천만 원을 벌 때까지 일해야 하는데 이것을 평범한 직장인들이 번다는 것은 불가능한 일이다. 이 돈은 매월 1백만 원씩 1년에 1,200만 원 저금을 한다고 했을 때 약 187년이 걸리는 돈이다.

물론 연봉 1억 원씩 버는 사람이 매년 돈 한 푼 안 쓰고 모조리 저금을 했을 때 22년 6개월이 걸리는 일이니 이 정도의 돈을 벌어서 모으는 것은 불가능하다.

‘로우 앤 하이 게임’의 규칙

이제 수익률이 좋은 부동산으로 바꾸어 생각해본다. 서울의 자리가 좋은 수익형 부동산의 연 수익률은 3%이다. 그러니 이것과 별로 차이가 나지 않는다. 그러니 수도권이나 서울에서도 공실이 웬만하면 나지 않고 괜찮은 부동산을 산다고 쳐본다.

연수익률 8%정도면 괜찮은 부동산을 살 수 있다.
계산해 보면 이렇다. 7억5천만 원의 현금을 가지고 연 8% 정도의 수익이 나는 부동산에 투자했을 때 매년 6천만 원(월 5백만 원)의 수익을 올릴 수 있다. 물론 부채 없이 공실이 나지 않는 부동산에 잘 투자를 했을 때 말이다.

부채가 없어야 하는 이유는 외부의 충격에 잘 견딜 수 있어야 하기 때문이다. 젊을 때는 90%의 대출을 받아도 괜찮지만 나이가 들어서 이렇게 대출을 받으면 연장이 되기도 힘들뿐더러 그렇게 해주지도 않는다. 그러니 대출금 없이 7억5천만 원을 모아서 연 8% 정도 나오는 수익형부동산을 사야 한다. 그것도 저금리 시대로 가면 연 8% 정도가 아닌 연 5%대까지 떨어질 수 있으니 10억 원은 있어야 할지도 모른다.

사실 저축으로 10억 원을 모으는 것, 아니 7억5천만 원을 모으는 것도 일반인은 불가능에 가깝다. 그러니 투자를 해야 하는데 ‘로우 앤 하이 게임’처럼 자산의 ‘더블 앤 제로 게임’을 해야 한다는 말이다.
예를 이렇게 들어보겠다.

재개발이 한창이던 2006년도에 어렵게 모은 1천만 원을 들고 매매가 5천만 원에 전세 4,200만 원 정도의 빌라를 한 채 샀다. 취·등록세 등 합쳐서 1천만 원이 들어갔다. 어떻게 운 좋게 7,500만 원 정도에 1년이 지나서 판다. 세금 내고 보니 원금을 포함해서 3천만 원 정도가 되었다.

그런데 1년이 지난 2007년에는 재개발이 막바지에 닥쳤다. 재개발 빌라는 내가 샀던 가격에는 더 이상 살 수 없고 가격은 꼭대기인 것 같다.

여기서 다시 ‘로우 앤 하이 게임’을 해야 한다. 재개발 빌라를 살 것인가? 아니면 서울의 오피스텔을 살 것인가? 재개발 빌라를 다시 샀다면 ‘You Lose’입니다.

내가 가진 돈은 원금을 포함해서 모두 날아가고 오히려 빚을 질 수도 있는 상태가 된다. 그러나 만약 서울의 오피스텔을 대출 끼고 투자를 해서 3채 정도 샀다면 결과적으로 ‘You Win’이 된다. 서울의 오피스텔을 2년 있다가 팔았다. 한 채당 순이익금 2천만 원씩 3채 총 6천만 원을 벌었다. 원금 3천만 원을 포함하니 총 9천만 원이 되었다.

이 때 다시 ‘로우 앤 하이 게임’을 해야 한다. 이미 서울의 오피스텔은 다 올랐고 내가 샀던 가격보다 더 비싸게 살 수밖에 없다. 아니면 한 번도 올라본 적이 없는 지방의 아파트나 빌라를 사야 한다.

서울의 오피스텔을 샀다면 ‘You Lose’이다. 크게 손해를 보지는 않겠지만 9천만 원에서 잠식되어서 돈을 까먹고 잘 팔리지도 않는다. 지방의 아파트를 9채 정도 위치 좋고 공실 크게 없는 곳에 한 채당 1천만 원씩 들여서 잘 샀다면 결과적으로 ‘You Win’이다.

재수가 좋게 많이 오른 지역을 샀다면 2년 정도 지난 후 한 채당 2천만 원 정도씩 올라서 1억8천만 원이 되었다. 원금 9천만 원을 포함하니 2억7천만 원이 되었다. 여기서 다시 ‘로우 앤 하이 게임’을 해야 한다. 이미 오를 대로 오른 지방의 아파트를 더 매수해야 하는가? 아니면 죽을 쑤고 있는 수도권의 아파트나 빌라를 사야 하는가? 지방의 아파트를 매수 했다면 ‘You Lose’입니다. 지방의 아파트는 답보상태이고 일부 오른 지역이 있긴 하지만 리스크가 크다.

만약 수도권의 아파트를 매수 했다면 현재 진행형이긴 하지만 ‘You Win’이다. 괜찮은 지역을 샀다면 이미 올랐을 것이다. 이렇게 ‘로우 앤 하이 게임’을 해가면서 적게는 7억 5천만 원 많게는 10억 원을 모아서 8%정도 수익이 나오는 상업용 부동산을 산다면 ‘로우 앤 하이게임’은 끝이 난다. 만약 상업용 부동산을 잘못 샀다면 그것은 막판에 코 빠트리는 짓이다. 지금은 상관이 없다 하더라도 상업용 부동산에 대해서 알고 있어야 하는 이유이다.

집은 연 수익률이 8%는 커녕 안정적인 곳은 1%도 안 된다. 강남의 20억 원짜리 아파트가 월세 500만 원도 잘 안 나오는 이유다. 재수 없이 아파트 가격이라도 떨어지는 날에는 금전적인 손실은 눈덩이처럼 커진다.

‘로우 앤 하이 게임’에서 이기려면

투자는 ‘로우 앤 하이 게임’의 연속이다. 평생에 걸친 ‘로우 앤 하이 게임’이라는 얘기다. 위의 계산에서 빠뜨린 것이 있다. 세금과 생활비이다. 생활비 5백만 원씩 매월 쓰면 오른 부동산의 가격만큼 상쇄하고 원금만이 남는다.

한 사람은 생활비를 벌고 한 사람은 투자를 하든지 아니면 ‘로우 앤 하이 게임’을 잘 하고 열심히 일하면서 투자하고 묻어두든지 그래야 한다. ‘로우 앤 하이 게임’ 중 한 번의 판단 착오는 돌이킬 수 없는 화를 부른다. 누가 가르쳐주지 않는다. 누가 가르쳐 준다 해도 그것이 정답인지 알 수 없다. 그래서 공부를 해야 하는 것이고 현장을 열심히 돌아봐야 하는 이유다.

그렇지만 ‘로우 앤 하이 게임’을 잘 했을 경우 그 열매는 달콤하다. 그렇게 성공한 ‘로우 앤 하이 게임’은 병들고 움직이기 힘든 노후를 보장한다.

국민연금도 있고 노령연금도 있지만 금액이 얼마 안 된다. 노인 평균생활비 월 250만 원에 택도 없다. 안전하게 공무원, 교원, 군인연금을 받더라도 안심 못한다. 공무원연금도, 군인연금도, 교원연금도 적자라서 나랏돈으로 메워야 한다고 요즘 난리이다.

결국 내가 나를 먹여 살려야 한다. 공실 없는 역세권 상가는 대를 이어 부(富)를 일군다. ‘로우 앤 하이 게임’에서 이기기 위해서는 공부하고 투자하고 실천해야 한다. 그리고 원칙이 있어야 한다. 이미 올라서 비싸진 곳은 쳐다보지도 말아야 한다. 싸게 사서 비싸게 팔아야 한다. 부동산 투자에 있어 그것이 해답이다.

MeCONOMY November 2014