11월에도 수익방식을 포함한 소득 접근법의 기초에 대해 계속해서 알아보도록 하자. 지난 호에서는 소득접근법의 잔여환원법에는 토지잔여법, 건물잔여법, 부동산 잔여법에 이어 저당지분 환원법, 할인현금수지분석법, 수익환원법, 투자결합법 등의 기초를 차례대로 알아보았다. 그렇다면 실제로 골프장의 순영업소득 산정은 어떻게 될까?

우선 골프장의 수입과 비용은 유사 골프장의 위치와 간접적 인프라, 규모와 수준 그리고 골프장 전체의 평균 등과 비교하여 그 적정성이 검토되어야 한다. 즉 비교대상이 비슷해야 한다는 얘기다.

따라서 가치를 기반으로 한 미래의 소득을 적정하게 예상하고 예측하려면 당년 골프장의 과거 소득자료 뿐 아니라 골프장업계의 평균적인 소득 수준과 골프시장의 변화 추이 등을 면밀히 분석해야 하는 것이다.

대중제와 회원제

골프장 수입을 측정함에 있어 대중제 골프장은 특정 항목에 의해 비교적 어려움이 없지만, 회원제 골프장은 그렇지 않다. 항목 자체만으로 추계가 가능한 대중제와는 달리 회원제는 회원에게 제공하는 이용 편의의 정도에 따라 그린피 수입이 크게 상이하기 때문이다.

이에 단순히 해당 골프장의 수익 상황을 기준으로 가치를 추계하는 것이 적절하지도 않고 경우에 따라 위험하기도 해 회원제 골프장의 경우는 회원권 예수보증금(미리 받는 보증금)의 운용이익을 총수에 포함시켜야 한다.

골프장에서 실제로 예수보증금 운용이익을 발생하고 있지 않다고 해도 운용이익을 상정하여 순영업소득을 산출해야 하는데 이때 유의할 점은 회원권 가격에는 가격시점 당시의 당년 골프장의 유·무형의 가치가 반영된다는 점이다. 따라서 회원권 예수보증금 대신 회원권 시가에 발행 회원권 수를 곱해 금액을 산정하는 게 좋다.

골프장 용지와 개량물의 각 요소별 환원이율(부동산을 평가할 때 순수익을 자본환원하여 수익가격을 구하는 이율)은 종합환원이율(토지와 건물의 환원이율을 종합한 가중산술 평균치)보다 높은 것이 일반적이다.

이는 다른 요소와 분리되어 각각의 요소만으로는 시장성이 없기 때문인데 세금 등 예외적인 목적 이외에는 잔여법(수익환원법 중 순수익을 구하는 방법 중 하나로 토지 잔여법과 건물잔여법이 있음)에 의한 골프장 용지와 개량물의 가치 분리작업은 수행 되지 않는 것이 일반적이다.