이재명 정부가 6.27 대출규제, 9.7 주택공급대책에 이은 세 번째 부동산대책을 내놨다. 이번 ‘10.15부동산대책’은 규제지역을 대폭 늘려 비규제지역으로 투기 수요가 몰리는 풍선효과를 차단하겠다는 것이 골자다.
주택담보대출(주담대) 한도도 대폭 강화했다. 기존 일괄적으로 주담대 한도를 6억원으로 제한했던 것을 더욱 강화해 고가 아파트를 구매할수록 한도를 하향 조정했다. 15억원 미만 주택 구매 시 6억원, 15억원 이상 25억원 미만은 4억원, 25억원 초과하면 2억원만 대출 가능하다.
이 같은 초고강도 규제에 대해 전문가들은 수요자들이 관망세로 돌아서면서 당분간 집값이 조정 국면에 머물게 될 것이라고 전망했다. 집값 안정화, 즉 집값을 낮추기 위해서는 실질적인 공급 확대가 이뤄져야 하지만 정부가 내놓은 9.7공급대책은 공급 속도에만 초점이 맞춰져 있다는 비판도 나온다. 또한 지나친 규제로 자칫 한국 전체 경제 성장을 위축시킬 수 있다는 우려도 있다.
올해 연말까지는 고강도 규제 효과가 유지될 것이라는 게 전문가들의 공통적인 의견이다. 하지만 규제가 지속되면 중서민층의 피해가 우려돼 가능한한 빨리 해제해야 한다는 목소리도 나온다. 서울 전역 전체로 규제지역이 확대되면서 최근 집값이 내려간 지역도 규제 대상에 포함됐다는 지적도 있다. 단기 효과는 있겠지만 장기적으로는 규제 완화와 실질적인 주택 공급대책이 필요하다는 의견이 우세하다. M이코노미뉴스는 전문가 4인으로부터 이번 대책의 평가와 향후 대책에 대해 들어봤다.
◇ 서울 전역·경기도 12개 지역...전례 없는 초강수 규제
정부는 이번 대책에서 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 규제지역을 서울 기존 4개 자치구(강남·서초·송파·용산)를 그대로 유지하고 서울 잔여 21개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)을 신규 지정한다고 밝혔다.
토지거래허가구역의 경우 아파트뿐만 아니라 동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대주택 구역도 대상으로 신규 지정한다. 또한 주담대에 한해 스트레스 DSR 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향 조정한다. 1주택자(소유주택의 지역은 무관)가 수도권·규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우 전세대출의 이자상환분을 차주의 DSR에 반영한다.
부동산 세제 합리화 방안도 마련한다. 구체적인 세제 개편의 방향이나 시기, 순서 등에 대해서는 부동산 시장에 미치는 영향과 과세형평 등을 감안해 종합 검토해나갈 계획이다. 부동산 거래 불법행위와 투기수요 유입을 근절해 공정하고 투명한 부동산 시장 거래질서를 확립하기 위해한범정부 대응체계도 강화한다.
또한 거의 모든 거래에 대해 면밀한 조사가 이뤄질 전망이다. 국토부는 허위 신고가(新高價) 거래 후 해제하는 수법의 '가격띄우기'를 근절하기 위해 기획조사를 실시하고 신고센터를 운영하는 한편, 혐의 발견 시 수사의뢰 등을 통해 엄정 조치할 계획이다.
금융위은 사업자대출이 부동산 투기에 유입되는지 관리 감독을 강화하고, 국세청은 초고가주택(30억원 이상) 취득거래·고가 아파트 증여거래를 전수 검증하고 시세조작 중개업소 등도 집중 점검할 예정이다.
경찰청도 국가수사본부 주관으로 전국 경찰 841명을 편성해 ‘부동산 범죄 특별단속’에 착수할 계획이다. 가격띄우기, 부정청약, 재건축·재개발 비리 등 부동산 관련 범죄에 대해 중점 단속한다.
◇ 실수요자 ‘상급지 갭투자 후 입주 전략’ 수정 불가피
전문가들 사이에서는 이같은 규제 일변도의 10.15대책에 대해 “당초 예상을 벗어난 고강도 대책”이라는 평가가 지배적이다.
박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “6.27 대책에 이어 2차 충격요법인 만큼 수요자들이 관망세로 돌아서면서 전반적으로 조정국면으로 진입할 것으로 예상된다”면서 “단기 급등 지역이나 허가구역 대상 지역은 일부 매물이 나오면서 가격이 하락할 것으로 예상된다”고 말했다. 이어 “서울 전역과 수도권 인기 아파트 지역이 허구가역으로 지정돼 풍선효과는 강하지 않을 것으로 판단된다”고 분석했다.
박 위원은 토지거래허가구역 확대 지정으로 허위계약에 따른 시세 조종 현상이 줄어들고 취득 시 2년간 의무 거주에 따라 갭투자도 불가능해 질 것으로 내다봤다. 또 그동안 ‘단계별 내집 마련 전략’으로 활용했던 무주택자의 상급지 갭투자 후 입주 전략도 불가능할 것으로 봤다.
전·월세 시장은 불안해질 수 있으나 단기적으로 크게 요동칠 가능성은 낮고 청약시장은 무주택자 중심 청약시장으로 재편될 가능성이 있다고 분석했다. 청약 1순위는 통장가입기간 2년에 무주택자 혹은 1주택자이면서 세대주이어야 가능하며 다주택자나 세대원은 청약이 불가능해졌다는 분석이다. 또 규제지역에서 당첨될 경우 재당첨 제한(5~10년)도 적용된다는 점도 유의해야 한다고 짚었다.
박 위원은 실수요자들에게 “대출 문턱이 높아진 만큼 주택을 계약하기에 앞서 반드시 은행창구를 들러 대출가능 금액을 알아보는 게 중요하다”면서 “이번 규제지역과 허가구역에선 1주택자 갈아타기는 선매도 후 매수 원칙을 지키는 게 중요하다”고 조언했다.
◇ “대출 구애 없는 주택 매수 통제 어려울 것”
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이번 부동산 대책을 통해 서울 강남권과 한강 벨트의 포모(FOMO) 및 패닉바잉 수요는 거래가 일부 숨을 고를 전망”이라며 “서울 전역을 규제지역으로 묶고 거래 시 허가를 득해야 하는 상황이 되며 4분기 거래도 현저히 감소할 것”이라고 내다봤다. 이어 “이외 다주택자와 고가주택 매입 대기자도 규제지역의 세금 부담과 대출 문호가 높아지며 좁아진 가수요 유입 문턱을 돌파하기 쉽지 않아졌다”고 분석했다.
그러면서 상승세를 완전히 꺾을 수 있는지에 대해서는 좀 더 지켜봐야 한다는 의견을 냈다. 그는 “4000조를 넘긴 시중의 풍부한 유동자금(M2)과 기준금리 인하 기대, 전·월세 가격 상승 불안 요인이 겹치며 수요자의 집값 상승 기대와 무주택자(또는 1주택 상급지 교체수요)의 주택 구매까지 완전히 진화할 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 한다”고 진단했다.
또한 “올해 들어 집값이 많이 오른 주요 지역 대부분이 고가 아파트가 즐비한 강남권 및 한강 벨트였고 이들 지역에서 대출에 구애가 없는 자체 자금을 통한 주택 매수는 통제가 쉽지 않을 것”이라고 말했다.
권대중 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수는 “(이번 대책은) 한강벨트만 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정하고 나머지는 토지거래허가구역으로 지정해도 되는데 너무 넓은 범위를 지정했다”면서 “정부가 조기에 집값을 안정시켜 민심을 얻겠다는 차원에서 적절한 대책일 수 있지만 중·서민층의 내집 마련이 어려워졌다”고 지적했다. 이어 “집값이 안정화되면 곧 지역 규제를 해제해야 할 필요가 있다”고 덧붙였다.
또한 “아쉬운 것은 주택 공급을 위한 단기 대책이 없다는 점”이라며 “단기 대책은 3~6개월만에 가능한 비아파트 공급 활성화”라고 강조했다. 권 교수는 “단기 공급을 위해서는 정부가 전세사기를 근절하고 주거지역(비아파트) 기계식 주차를 인정하는 등 제도적으로 뒷받침해야 한다“고 조언했다.
◇ 지나친 규제 강도...실질적인 공급대책 부재
박합수 건국대학교 부동산학교 교수 ”규제의 강도가 지나치게 강하다. 부동산 경제를 위축시키는 문제에 그치지 않고 한국 전체 경제 활성화에도 상당 부분 악영향을 미칠 수 있다“고 말했다.
이 외에도 자금출처, 세무조사까지 이뤄지는 전방위적인 수요 억제 정책이라는 점과 토지거래허가구역 지정으로 국민의 사유재산권·거주이전의 자유 침해, 세입자의 주거불안 야기 등 다양한 문제들이 발생할 수 있다는 점을 지적했다.
특히 박 교수는 집값을 낮추기 위한 가장 근본적인 해법은 주택공급 확대라는 점을 강조했다. 연간 27만호, 5년 135만호를 공급하겠다는 9.7공급대책도 부족하는 지적이다. 여기에 플러스 20만호를 추가로 공급해야 한다는 게 그의 주장이다.
박 교수는 ”9.7대책은 공급에 방점을 찍었다기보다 공공주도로 공급 속도를 높이겠다는 것인데, 이는 당연한 것으로 이보다는 공급 물량 자체를 집중적으로 늘리는 게 필요하다“면서 3시 신도를 주목했다. 3기 신도시의 용적률을 높여 15층 이상으로 재건축할 수 있도록 해 최대 20만호를 추가 공급해야 한다는 주장이다.
