<M이코노미 김선재 기자> 천정부지로 치솟는 집값을 잡기 위해 정부가 두 번째 칼을 빼 들었다. 지난 6월 19일 문재인 정부의 첫 번째 부동산 대책이 나왔지만 시장에서 별다른 효과를 발휘하지 못하자 45일 만에 두 번째 부동산 대책을 꺼내놓은 것이다. 문재인 정부는 이 번 대책을 통해 ‘투기 세력과의 전쟁’을 선포했다. 이를 위해 다주택자의 주택거래에 대해 무거운 세금을 매기고, 대출을 조 이는 한편, 청약제도를 강화해 무주택 실수요자에게 주택이 우선적으로 공급될 수 있도록 했다. 대책이 발표된 이후 시장은 예상보다 강한 규제 수준에 큰 충격을 받았다. 서울의 아파트값은 1년 5개월 만에 하락세로 전 환됐고, 일부 지역에서는 수천만원에서 억원 단위까지 가격이 떨어진 급매물이 나오는 등 단기적으로는 정책의 효과가 나타나는 모습이다. 하지만 실수요자들의 피해와 거래절벽을 우려하는 목소리도 만만치 않다.

하늘 높은 줄 모르고 계속 올라가는 집값이 이번에는 잡힐까? 지난달 2일 정부는 두 번째 부동산 대책인 ‘실수 요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안(이하 8.2 대책)’을 발표했다. 6월 19일 문재인 정부의 첫 번째 부동산 대책인 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안(이하 6.19 대책)’에 잠시 주춤하던 집값이 잡히지 않고 다시 오름세를 이어가자 더 강력한 규제 내용을 담은 추가 대책을 마련한 것이다.

‘6.19 대책’은 지난 정부의 ‘11.3 부동산 대책’에서 정한 37개 조정대상지역(서울 25개구, 경기 6개시, 부산 5개구, 세종)에 경기 광명, 부산 기장군, 부산 진구 등 3개 지역을 추가해 전매제한기간 강화, 청약 1순위 제한 및 재당첨 제한 등 맞춤형 청약제도와 단기 투자수요를 관리하는 한편, 서울 전 지역의 전매제한기간을 ‘소유권이전등기 시’로 일괄 적용하도록 했다. 또한 조정대상지역에 대해서 주택담보대출비율(LTV, Loan To Value ratio)과 총부채상환비율(DTI, Debt To Income ratio)을 각각 70%, 60%에서 60%, 50%로 강화하는 등 투기성 수요를 잡기 위한 대책들이 담겼었다.

정부의 ‘8.2 대책’의 핵심은 ‘투기 세력과의 전쟁’이다. 즉, ‘집을 주거의 공간이 아닌 투기의 수단으로 전락시키는 것을 용납하지 않겠다’는 것이다. 공급이 꾸준하게 이뤄지고 있는데도 집을 갖고 있는 사람들의 비율은 정체돼 있는 상황에서 집값이 계속 오른다는 것은 결국 투기 세력들이 과도하게 많은 주택을 보유하면서 집값을 올리고 있다는 방증이기 때문이다.

다주택자들은 보유 주택을 가격이 오르는 시기에 판매하는 ‘갭(Gap)투자’를 통해 시세 차익을 얻는 투자 방식을 주로 취한다. 실제로 국토교통부가 전체 주택 거래량을 분석한 결과 이미 주택을 갖고 있는 사람이 전체에서 차지하는 비중은 2006~2007년 31.3%에서 2013~2017년 43.7%로 증가했다. 이 중에서도 2주택 이상 보유하고 있는 사람이 추가로 주택을 구매한 비중은 2015년 6.0%에서 2016~2017년 13.8%로 두 배 이상 늘었다.

김현미 국토교통부 장관은 이날 대책을 발표하는 자리에서 “정부는 지난 6.19 대책을 통해 투기성 주택 수요를 억제하고 과열지역에 대한 전매를 강화하는 등 1단계 대응을 했다. 그러나 6.19 대책 이후에도 투기 수요가 지속적으로 유입되고 특히, 재건축·재개발의 기대수익이 높은 수준으로 유지되면서 정비사업 예정지역을 중심으로 주택가격 상승폭이 확 대되고 있는 상황”이라면서 “주택시장 역시 수요와 공급의 원칙이 적용되는 시장이어야 한다는 점에 공감하나 중요한 원칙은 공급된 주택이 실수요자에게 우선 돌아가야 한다는 것”이라고 8.2 대책을 마련한 배경을 설명했다.

김 장관은 “과거 10년의 통계를 보면 2005년부터 2012년까지 주택 인허가가 평균 약 48만호였던 것에 비해 2013년부터는 평균 61만호를 기록했다”며 “그러나 자가보유율과 점유율을 60%를 밑도는 수준에서 정체돼 있다. 집을 많이 가진 사람이 또 다시 집을 사들이고 있기 때문”이라고 지적했다. 이어 “전체 주택거래량에서 유주택자가 차지하는 비중은 2006~2007년 31%에서 2013~2017년 44%로 증가했다. 특히, 2주택 이상 보유한 다주택자가 주택을 추가로 구매하는 비중은 2015~2017년까지 불과 2년 사이 2배 이상으로 늘어난 것으로 나타났다”고 덧붙였다. 그는 “정부는 집을 거주공간이 아니라 투기 수단으로 전락시키는 일은 용납하지 않겠다. 이는 집값 안정과 주거복지에 우선하는 정책은 없다는 선언이자, 정부의 강력하고 일관된 의지”라고도 했다.

청약1순위 자격요건 강화·가점제 확대 적용

정부는 과열지역에 투기 수요의 유입을 억제하기 위해 ‘조정대상지역’ 외 재건축 및 재개발 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 25개구 전 지역과 경기도 과천시, 세종시 행복도시건설예정지역을 ‘투기과열지구’로 지정했다. 이와 함께 서울 강남 4구와 용산, 노원, 영등포 등 서울 11개구, 행복 도시건설예정지역은 ‘투기지역’으로 지정했다. 정부는 이들 지역에 대한 투기수요의 즉각적인 유입 차단을 위해 ‘투기과열지구’·‘투기지역’ 지정 및 효력이 대책 발표 다음 날인 8월 3일부터 시작되도록 했다. 또한 이들 지역에서는 청약1순위 자격요건이 강화되고, 민영주택 공급과 관련해서는 가점제 비율이 확대 적용된다.

먼저 ‘조정대상지역’과 ‘투기과열지구’에서 청약1순위 자격요건이 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상으로 강화된다. 현재는 청약통장 가입 후 수도권은 1년, 지방은 6개월이 경과하고, 국민주택의 경우 납입횟수(수도권 12회, 지방 6 회), 민영주택은 예치기준금액 이상을 예치하면 1순위 자격을 획득할 수 있다. 민영주택 공급과 관련해서는 일반 공급 주택 수의 일정비율 (40~100%)을 ▲무주택기간 ▲부양가족수 ▲청약저축 가입기간을 점수화해 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하는 가점제의 비율이 확대 적용된다. 조정대상지역은 85㎡ 이하에 대해서는 40%에서 75%로, 85㎡ 이상은 0%에서 30% 로 상향 조정된다. 투기과열지구는 85㎡ 이하에만 75%에서 100%로 가점제 비율이 확대된다.

아울러, ‘투기과열지구’·‘조정대상지역’이 아닌 지역은 가점제 당첨자 재당첨 제한이 적용되지 않아 1순위 자격 획득 후 1순위 청약 신청 및 당첨이 가능하다는 점을 악용해 가점이 높은 일부 무주택자가 지방을 순회하며 6개월마다 인기 있는 민영주택에 당첨 후 반복적으로 분양권을 전매하는 행위를 막기 위해 가점제 당첨자와 당첨된 세대에 속하는 세대원 에 대해서는 2년간 가점제 적용을 배제하도록 했다. 청약 당첨자가 계약을 포기해 발생하는 미계약분을 추첨제로 선정 하는 것도 가점제 적용을 통해 무주택 세대에 당첨기회가 확 대될 수 있도록 했다. 정부는 이를 9월 중 시행할 방침이다. 오피스텔에 대해서는 올해 하반기 중 조정대상지역에도 현행 수도권 투기과열지구와 동일한 수준의 전매제한기간(소 유권이전등기 시까지)을 설정하고, 거주자 우선분양(20%)은 전국으로 확대 적용한다.

양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제

내년 4월 1일부터 다주택자가 ‘조정대상지역’·‘투기과열지구’·‘투기지역’에서 거래를 할 경우 양도소득세가 기본세율 (6~40%)보다 10~20%p 더 부과된다. 주택을 3년 이상 보유 하다가 거래하면 양도차익의 10~30%를 공제해주는 장기보유특별공제도 다주택자는 받을 수 없다. 2주택자는 양도소득세 기본세율에 10%p 더해진 세율이 적용된다. 그러니까 양도차익의 16~50%를 세금으로 내야하는 것이다. 3주택자 이상에 대해서는 기본세율에 20%p가 더 해진 세율이 적용돼 양도차익의 26~60%가 세금으로 부과된다. 다만, 정부는 장기임대주택 등 과거 양도세 중과대상에서 제외됐던 주택 등은 이번 대책에도 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외한다고 밝혔다.

또한 ‘조정대상지역’ 내 1세대 1주택 비과세 요건에 거주요건이 추가됐다. 기존에는 양도가액 9억원 이하의 주택을 2년 이상 갖고만 있어도 양도세를 내지 않아도 됐지만, 앞으로는 2년 이상 거주를 해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 2년 이상 거주를 했어도 양도가액이 9억 원을 넘는다면 9억 원을 초과하는 양도차익에 대해 과세된다.

내년 1월 1일부터는 분양권 전매에 대한 양도소득세가 분양권 보유기간에 관계없이 50%의 세율이 적용된다. 현재 1년 이내 분양권을 전매할 경우 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%, 2년 이상 6~40%의 양도 세율이 적용되고 있는 것을 보유기간에 관계없이 동일하게 하겠다는 것이다. 다만, 무주택자로서 연령, 전매사유 등 일정한 요건에 해당하는 경우에는 예외가 인정된다.

조합원 지위 양도 금지 및 LTV·DTI 강화

‘조정대상지역’에서의 이같은 신규 규제와 별도로 ‘투기과열지구’에서는 재개발·재건축 규제가 강화된다. 재건축 사업은 조합설립 시점부터 조합원 지위 양도가 제한되는 것과 대조적으로 현재 ‘투기과열지구’에서 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권은 전매제한이 없다. 때문에 재개발 등 조합원 분양권 전매를 통한 시세차익을 목적으로 하는 투기 수요가 재개발 등 정비사업 예정지역에 지속적으로 유입되는 부작용이 있었다. 이에 따라 정부는 9월 중 ‘도시 및 주거 환경 정비법’ 개정을 통해 재개발·도시환경정비사업의 조합 원 분양권을 ‘관리처분계획인가 후부터 소유권이전등기 시까지’ 금지할 방침이다.

재건축의 경우 사업이 지연되면 예외적으로 조합원 지위 양도가 허용되는 부분도 시행령 개정(2017년 9월 중)으로 예외사유를 강화하기로 했다. 조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 조합원 지위를 2년 이상 소유했거나 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고 2년 이상 소유했을 경우를 예외사유로 정하고 있는 현행 규정을 모두 3년으로 강화한다. 다만, 시행령 개정 이전에 사업단계별로 이미 2년 이상 지연 중인 조합의 경우에는 제도 개선에 따른 혼란을 방지하기 위해 해당 지연 단계에서는 기존 규정을 그대로 적용한다.

예를 들어 조합설립 후 2년 6개월 동안 사업시행인가 신청을 못한 조합이라면 시행령 개정 후에도 종전 규정에 따라 조합원 지위 양도가 가능하다. 정비사업 분양의 재당첨도 5년간 제한된다. 현재는 정비사 업을 통해 일반 분양을 받았다면 5년간 다른 정비사업의 일반 분양에 당첨이 될 수 없으나, 조합원 분양분 등에 대해서는 재당첨의 제한이 없어 조합을 다르게 해 복수의 정비사업 예정주택 등을 취득하는 투기 수요가 존재해왔다. 이에 정부는 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정을 통해 투기과열지구 내 정비사업 일반 분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 사람은 5년간 투기과열지구 내 정비사업 재당첨을 제한할 방침이다.

다만, 법 시행 전에 투기과열지구 내 주택을 소유하고 있더라도 ▲법 개정 후 투기과열지구 내 정비사업 일반 분양을 먼저 받은 경우 ▲법 개정 후 투기과열지구 내 추가로 정비사업 예정주택을 취득해 조합원 분양을 먼저 받은 경우는 주택의 조합원 분양이 제한된다.

대출도 조여진다. ‘투기과열지구’ 및 ‘투기지역’에 있는 주택 을 구입하기 위해 대출을 받는 경우에는 기본적으로 LTV와 DTI가 각각 40%로 강화된다. 지금은 LTV의 경우 ▲주택유형 ▲대출만기 ▲담보가액 등에 따라 40~70%(투기과열지구 50~70%), DTI는 ▲6억원 초과 아파트 구입 시 ▲배우자 합산 2건 이상 주택담보대출이 있을 경우 ▲30세 미만의 미혼 차주의 아파트 주택담보대출이 있는 경우 40%가 적용됐다. 여기에 주택담보대출을 1건 이상 갖고 있는 세대원이 추가로 주택담보대출을 받는다면 LTV·DTI 비율은 10%p씩 낮아진 30%로 더 강화된다. 단, ‘투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화’에 따라 세대 기준으로 ‘투기지역’ 내에서 이미 주택 담보대출이 1건 있으면 추가 대출은 불가하다.

연소득 6,000만원 이하의 부부나 7,000만원 이하의 생애최초주택구입자(서민·실수요자)가 투기과열지구·투기지역 내 6억원 이하의 주택 혹은 조정대상지역 내 5억원 이하의 주택을 구입하기 위해 대출을 받는 경우라면 LTV와 DTI는 각각 10%p 완화 된 50%가 적용된다.

참여정부 때와 닮은 ‘8.2 대책’…집값 잡힐까?

문재인 정부의 부동산 종합대책인 ‘8.2 대책’은 최근 10년 사이 가장 강력한 ‘고강도·전방위 부동산 규제책’으로 평가된다. ‘8.2 대책’ 발표 전까지 가장 강력한 부동산 규제책으로 평가됐던 참여정부(노무현 정부)의 ‘8.31 대책(2005년 발표)’의 부활 혹은 더 강력한 규제책을 담았다는 것이 일반적인 평가다.

참여정부는 부동산 투기세력으로 인해 시장이 지나치게 과열되면서 급등하는 주택가격을 잡기 위해 5년간 다양한 부동산 규제책을 발표했었다. 종합부동산세(이하 종부세)와 재건축 초과이익환수제, 분양가 상한제 등이 참여정부 시절 도입된 대표적인 부동산 규제책이다. 또한 주택거래신고제, 주택실거래가 과세, 투기과열지구 및 투기지역 지정, LTV·DTI 등 세제와 금융 분야까지 총망라된 부동산 규제책 대부분이 참여정부시절 도입됐다. 뿐만 아니라 1가구 2주택자 등 다주택자에게 양도세를 중과하고, 종부세 기준 주택 매매가를 9억원에서 6억원으로 낮췄다. ‘8.2 대책’ 발표 이후 시장은 민감하게 반응했다.

당장 부동산중개업소에는 앞으로 어떻게 움직여야 하는지를 문의하는 전화가 빗발쳤고, ‘6.19 대책’에도 오름세를 이어 갔던 서울의 아파트값은 내림세로 돌아섰다. 한국감정원에 따르면 지난달 7일 서울 아파트값은 전주 대비 0.03% 떨어졌다. 지난해 2월 마지막 주에 0.01% 하락 이후 1년 5개월 만이다. 서울 특히, 강남구가 투기과열지구 및 투기지역으로 동시에 지정돼 급매물이 증가하고 매수 수요는 사라졌기 때문이라는 분석이다.

국민은행의 주택동향조사 결과 강남구 등은 지난달 7일 기준 0.06% 상승률을 보이며 상승세가 둔화됐고, 14일 기준 조사에서는 전주 대비 0.01% 하락했다. 올해 1월 30일 기준 0.02%의 하락률을 기록한 이후 27주 만이다. 또한 국토교통부 분양권 실거래가 분석 자료에 따르면 웃돈만 수억원 붙었던 세종시 분양권도 대책 발표 이후 1억원이나 떨어진 매물이 거래되기도 했다. 대책의 효과를 판단하기 이른 감이 있지만, 당장 주택가격이 하락하면서 과열된 시장이 안정되고 있는 모양새다.

반면, ‘8.2 대책’의 전신이었던 ‘8.31 대책’을 통해 전방위적인 고강도 부동산 시장 규제책을 펼쳤던 참여정부 때는 집값이 잡히지 않았다. 이번 대책으로도 집값이 잡히지 않을 것이라는 우려가 나오는 이유다. 단기적으로는 시장에 영향을 미쳐 집값을 떨어뜨리는 효과가 있겠지만, 장기적으로는 공급 부족을 야기해 집값을 올릴 수도 있다는 것이다. 부동산 114에 따르면 참여정부 5년간 서울 아파트 가격은 78.88%나 올랐다. 특히, 강남구는 무려 105.15%의 상승률을 보였다. 전국 아파트 가격도 59.22%의 높은 상승률을 나타냈다.

서울의 한 공인중개업소 사장은 “참여정부 시절에는 투기 수요를 막기 위해 세금부터해서 다 조였지만 결국은 집값을 잡지 못했고, 지난 정부 때 경제 활성화 명목으로 부동산 규제를 완화하니까 부동산 시장이 급격하게 과열된 것”이라며 “이렇게 확 조이면 당장 집값은 떨어지겠지만, 나중에는 주택 공급이 부족해질 수 있기 때문에 결국은 집값이 다시 오르게 될 것”이라고 말했다.

또 다른 부동산 전문가는 “이번 대책은 투기수요 관리를 위해 관련 규제를 강화했지만, 공급과 관련해서는 단순히 수치만 밝혔지 구체적인 계획은 내놓지는 않았다”면서 “재건축· 재개발 관련 규제와 임대사업을 하는 다주택자와 그렇지 않은 다주택자의 구분 없이 다주택자에 대한 규제를 강화했기 때문에 장기적으로 주택공급 부족에 따른 집값 상승 가능성이 있다”고 설명했다. 집값을 안정시키는데 효과가 있을 것이 라는 의견도 있다.

채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 ‘경향신문’ 기고를 통해 “이번 대책에서는 다주택 장기보유특별공제 배제, 다주택 자 양도세 가산세율 적용 등 다주택자에 대한 규제가 많다. 다주택자에 대한 규제강화라기보다는 단기 투자이익을 노리는 다주택자들에 대한 규제강화의 성격이 큰 것으로 보인다” 며 “투기적인 다주택자는 규제하되, 임대사업자로 등록할 경 우 다주택자에게 부과하는 양소득세 중과 배제, 사회보험 등 의 인센티브 강화로 다주택자들의 긍정적인 역할을 확대하는 조치가 포함돼 있다”고 평가했다.

다주택자들 스스로 임대사업자로 등록할 수 있도록 유도해 민간임대사업자들의 긍정적 역할을 확대하려 했다는 것이 다. 채 원장은 “‘8.2 대책’은 투기과열지구 재도입과 같이 강력한 대책을 담고 있는 만큼 일정기간 시장 침체와 같은 부 작용도 발생할 가능성이 있다”면서도 “투기심리 확산으로 다 가올 위기를 최소화하기 위한 예방주사라 할 수 있다. 이번 대책으로 투기적인 가수요는 억제될 것이다. 공급 부족 우려 또한 가수요 차단으로 실수요자의 선택폭을 넓히는 것도 공급을 확대하는 방안임을 고려할 때 상당부분 해소할 수 있다”고 강조했다.

실수요자 거주 가능 주택공급 확대 위한 구체적 계획 필요

지난달 23일 국회 의원회관에서 열린 ‘서민주거안정실현을 위한 8.2 부동산 대책 평가와 전망 토론회’에서는 이번 대책 에 대한 긍정적인 평가와 함께 주택공급 확대를 강조하는 목소리가 나왔다. 여기에서 주택공급 확대란 단순히 신규 분양을 늘리는 것이 아니라 실수요자들이 거주할 수 있는 주택의 공급 확대를 의미하는 것이다. 투기수요관리에 집중하다보니 공급 측면에서는 다소 구체성이 떨어진다는 지적이 주를 이뤘다. 관련해서 국토교통부는 9월 중에 향후 5년간 서민주거지원정책의 청사진을 제시하는 ‘주거복지 로드맵’을 발표할 계획이다.

진미윤 한국토지주택연구원 연구위원은 돈을 빌리지 않으면 내 집을 마련할 수 없을 정도로 집값이 비싸졌고, 지속적으로 주택이 공급됨에도 불구하고 자가점유율(자가 소유 및 자가 거주)이 정체된 시장 구조 속에서 나온 ‘8.2 대책’으로 선의의 피해자가 생기지 않게 하기 위해서 공공부문의 임대주택 공급을 늘리는 것뿐만 아니라 민간부문을 활용한 임대주택의 공급 확대가 중요하다고 주장했다. 시장 진입 자체가 어려워진 상황에서 시장에 진입한 사람들과 그렇지 못한 사람들과의 기회균등 문제가 있기 때문이다. 통계청의 인구주택 총조사에 따르면 지속적인 주택 공급에도 불구하고 2000년 54.2%였던 자가점유율은 2015년 56.8%로 고작 2.6%p 증가 했다. 국토부의 조사에서도 자가점유율은 2006년 55.6%에 서 2016년 56.8%로 1.2%p 늘었다.

진 연구위원은 “이번 대책은 가격안정, 시장, 투기성 수요를 억제하고 실수요자 위주의 시장을 만들자, 더 이상의 투기 수요를 방관했다가는 실수요자의 구매력이 더 악화되는 상황이라는 인식 아래 투기 수요의 주범이라고 하는 다주택자 부분과 전매 부분에 대해서 강력한 대책이 나온 것”이라며 “다주택자가 나쁜 측면도 있지만, 다주택자가 계속 임대사업을 해줘야 시장에 다양한 임대주택이 있고, 가격안정으로 이어지기 때문에 단지 다주택자들이 집을 다 팔도록 하는 것 외에 다주택자들이 어떻게 하면 사회적 역할을 할 수 있도록 동기부여를 해 줄 것인가, 어떻게 하면 이들이 계속 임대를 하도록 할 것인가에 대한 정책 리더십이 필요하다”고 말했다.

이어 “민간임대인들은 우리나라 민간임대차 시장의 76%를 갖고 있다. 그런데 우리는 이들이 누군지 모른다. 개인·민간임 대사업자들이 누군지 알아야 이들을 시장에 참여시킬 수 있다”면서 “이들이 어떻게 시장에 참여하고 바람직한 것들을 해야 하는지에 대한 정책 채널과 금전적·비금전적 홍보 등 여러 가지가 필요하다”고 덧붙였다.

김태섭 주택산업연구원 선임연구위원도 개인임대사업자의 정책적 활용을 강조했다. 김 연구위원은 “개인임대사업자를 정책적으로 활용할 필요가 있는데, 정부 입장이 모호한 것 같다. 이 부분(개인임대사업자)을 활용할 것인지 아니면 다주택자는 집을 팔라는 것인지 명확하지 않다”며 “시장에서 인식할 수 있도록 정부의 명확한 사인이 있어야 한다”고 지적했다. 이어 “2014년에 조사를 해 본 적이 있는데, 베이비부머가 은퇴하면서 임대사업에 관심이 많다. (개인임대사업자 의)절반 정도가 베이비부머 은퇴자들이다. (이들의)노후 대책과 관련이 있다”면서 “등록한 임대사업자들을 대상으로 조사를 해보면 정부에서 조세 지원하는 부분은 굉장히 만족을 하나 준조세, 사회보험이나 국민연금 등에는 부담을 느끼고 있다. 자금지원이 굉장히 부족하다는 인식이 많다. 정부가 전향적으로 지원할 필요가 있다는 생각이 든다”고 말했다.

아울러, 김 연구위원은 “공적임대주택 로드맵을 구체화할 필요가 있다. 지금은 선언적인 수치로만 나타나 있다”며 “택지 공급이나 공급방식, 공급지역, 기금지원은 어떻게 할 것인가 등 상세한 내용 특히, 민간 부분에 있어서는 공공지원민간임대주택이 있다. 4만호를 계획하고 있는데, 어디에서 어떻게 공급되는 것인지 구체화될 필요가 있다”고 덧붙였다.
 

LTV·DTI 비율 완화 고려해야

‘8.2 대책’을 통해 각각 40%로 강화된 LTV와 DTI를 완화할 필요성이 있다는 주장도 제기됐다. 지규현 한양사이버대학 교 디지털건축도시공학과 교수는 “분양시장에서 공급되는 신규주택이라고 하는 것들이 중산층 이하 계층이 살기에는 어려운 여전히 비싼 주택이고, (주택값을)부담 가능한 계층들 또는 투자여력이 있는 계층들의 시장이 형성되면서 그 시장이 급격한 가격상승을 주도하지 않았나 생각한다. 그런 원인 속에서 ‘8.2 대책’의 세부적은 조정이 필요하다”면서 이같이 밝혔다. 집은 계속 공급되고 있는데도 불구하고 집이 계속 부족하다고 생각하는 것(부족의 착각)은 결국 높은 가격대로 형성된 분양시장에서 내가 실제로 거주할 수 있는 집이 없다는 점 때문이라는 측면에서 LTV·DTI 조정이 필요하다는 것이다. 지 교수는 “돈을 빌려서 집을 살 수밖에 없는 상황에서 이런 규제 특히, LTV는 오히려 부작용을 많이 낼 수 있다. 자산이 부족한 계층들이나 실수요자들에게 LTV 규제는 부정적인 부분이 있기 때문에 완화를 했으면 좋겠다”고 말했다.

김 연구위원은 “정부가 수요관리에만 집중하다보니까 공급 측면에서 이것이 어떤 영향을 미치는지 심층적으로 고민을 하지 않을 것 같다는 생각이 든다. ‘8.2 대책’으로 LTV·DTI가 40%로 강화되면서 사업자뿐만 아니라 일반 분양을 받는 사람들도 어려워질 수 있다”며 “소규모 주택정비사업은 노후주거지를 개선할 뿐만 아니라 공적임대주택을 충분히 공급할 수 있는 사업인데, 그런 측면에서 소규모 주택정비사업이 타격을 입게 된다면 결국은 저렴한 주택을 공급하고 공적임대를 공급함에 있어서 실책을 가져올 수 있지 않나 생각이 들고, 개인임대사업자 양성을 위해서도 LTV·DTI 축소 부분을 좀 더 고려해서 상향 조정할 필요가 있다”고 주장했다.

이같은 지적에 대해 이문기 국토교통부 주택정책관은 “시장 안정이 궁극적인 목표가 아니라 이를 토대로 주거 복지와 관련해 주택정책을 펴나가는 것이 더 중요하다고 생각한다”면서 “9월 중 발표할 예정인 ‘주거복지 로드맵’ 작업 간 전문가 간담회나 국민들 의견, 시민단체 간담회를 통해서 의견을 수렴할 것”이라고 말했다.

주택공급 측면에서 전문가들이 강조했던 민간임대사업자들을 활용하는 부분에 대해 이 정책관은 “자가점유율이 60% 수준에서 정체되고 있는데, 내용을 보면 민간이 제공하는 임대주택에 살고 있는 것이 대부분이다. 그런데 임대주택을 갖고 있는 사람들의 사용자 등록 비율은 10% 내외 밖에 안 된다. 68만명 정도”라며 “제도권 밖에서 임대를 하고 있지만, 임대사업자 등록을 안 하다 보니 장기간 임대가 안 돼 주거 불안의 문제가 있고, 임대료에 대한 적정한 제한이 없다. 현재도 세제 지원이나 인센티브 등을 주고 있는데, 어떻게 하면 임대사업자등록을 유도할 것인지에 대한 고민을 하고 있다”고 설명했다.