본격적인 이사철이 시작됐다. 그만큼 이것저것 따져볼 것도 많다. 이사를 여러 번 다녀도 임대차계약에 대해서 개념적으로 정확하게 모르는데 그 중의 하나가 묵시적 갱신이다. 이번 호에서는 묵시적 갱신의 사전적인 의미부터 임대인과 임차인이 실제 상황에서 어떻게 대비해야 할까?

묵시적 갱신이란 전세계약의 경우 전세세입자는 주택임대차보호법에 따라 계약체결이후 2년간은 법적으로 보호를 받게 되는 것을 말한다. 2년 이후 계약을 해지하려면 임대인은 임대차기간 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절의 통지를 해야 한다.

만일 갱신거절의 통지가 없다면 임대차계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주하는데 이를 묵시적 갱신이라 표현한다. 묵시적 갱신이 된 경우라도 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있으며 통지 이후 3개월이 지나면 바로 효력이 발생한다.

임대인 입장에서의 묵시적 갱신

본격적인 이사철이 되면서 묵시적 갱신에 관한 문의가 많다. 임대인의 입장에서 묵시적 갱신이 이뤄지는 이유는 임대차계약기간이 종료를 하게 된다면 계약서를 다시 써야하는데 임차인의 입장에서 보면 쓰지 않는 것이 유리하기 때문이다. 즉, 계속 살고 있어도 되고 나간다고 하면 3개월 후에 나갈 수 있는 것이다.

그러다 보니 계약이 거의 끝나가고 있는 시점에서 임대인은 묵시적 갱신으로 넘어가느냐 아니면 계약을 새로 하느냐에 관해 고민을 할 수밖에 없다.

만약에 임대인이 시간이 만료되어 가는 시점에서 세입자에게 전화를 걸었다면 “어? 벌써 그렇게 되었나요? 그렇지 않아도 나가려고 했는데 마침 전화 잘 하셨네요. 만기 되어서 나갈 테니 부동산에 미리 좀 내놔 주세요.” 이럴 때 임대인은 “괜히 전화했구나. 가만있으면 세입자 모르고 있다가 묵시적 갱신으로 넘어갈 텐데, 긁어 부스럼을 만들었네”이런 생각을 하게 된다.

그러나 이것은 하나의 예일 뿐 사실은 가끔 잊는 경우가 있지만 대부분은 그런 경우는 드물다. 이사를 생각한 세입자라면 언제 계약이 끝나는지 거의 알고 있다고 보면 된다.

나갈 세입자라면 천지가 개벽을 해도 나갈 사람은 나간다. 묵시적 갱신으로 넘어갈 세입자라면 주택이건 상가이건 있어야 할 이유가 있는 세입자이다. 그러니 마음 고쳐먹고 계약기간이 끝나갈 때 세입자에게 전화를 해서 미리 준비할 기간을 버는 게 나을 수 있다.

계약의 연장과 묵시적 갱신

그렇다면 전화는 언제쯤 하는 게 좋을까? 되도록 계약연장은 1달 전보다는 2달 전에 전화를 거는 것이 좋다. 1달 전에 계약의 연장 여부를 물어봐서 세입자가 나간다고 한다면 새로운 세입자를 구하는 시간이 1달밖에 남지 않는다.

 세입자가 이사를 해야지 마음을 먹고 이사를 한다면 1달 정도는 여유를 갖고 돌아다니니 2달 정도의 여유를 두고 미리 세입자에게 전화를 건다면 그만큼 기간을 늘어나게 되어 세입자를 구하는 게 여유롭기 때문이다.

세입자가 만약 “네. 더 살거예요” 라고 얘기를 해도 묵시적 갱신으로 넘겨서는 안 된다. 왜냐하면 이렇게 된다면 임대인은 엄청 불리한 위치에 놓여 있다. 즉 3개월 월세를 놓고 있는 꼴이 된다. 언제든 세입자는 3개월 전에만 집주인에게 통보를 하면 되기 때문에 임대인은 계약적으로 매우 불리한 위치가 된다.

게다가 복비 문제가 있다. 묵시적 갱신으로 넘어간 계약의 복비 부담은 임차인이 낼 것인지 임대인이 낼 것인지 의견이 분분하다. 딱히 어느 쪽이다 결론은 없지만 임대인이 내는 쪽으로 귀결이 되는 것이 일반적이다. 그러니 3개월 월세 놓고 있다가 나간다면 언제든 집을 빼주어야 하며 복비까지 부담해야 하는 난처한 상황이 생길 수 있다.

그럼에도 임대인은 세입자가 묵시적 갱신으로 넘어갔다고 생각하여 안심하는 상황으로 잘못 인식하게 된다. 주택이나 상가가 자신이 사는 곳과 멀리 떨어져 있는 곳이라면 우편물로 계약서 2부를 작성하여 도장을 찍고 2부를 보냈다가 그쪽에서 도장을 찍어서 보내도록 하는 것도 좋다. 사전에 미리 대비하면 불리한 일이 생기지 않는 게 당연한 진리다.

조던 JD부동산경제연구소 소장

MeCONOMY May 2014