가격(Price)과 가치(Value)의 차이는 뭘까? 우선 가격은 변하지만 가치는 변하지 않는다. 투자의 교과서들은 투자는 가격을 보고 하는 것이 아니라 가치를 보고 해야 한 다고 강조한다. 변하지 않는 가치가 저평가돼 있다면 가지고 있다가 나중에 진정한 가치가 평가될 때 팔라고도 한다. 이것 이 곧 투자다. 필자 역시 이를 부정하지 않는다. 그렇다면 가 격에 대해 생각해보자. 우선 가격은 철저한 자본주의 논리에 의해 결정된다. 그리고 자본주의 논리는 수익성과 직결된다. 수익성은 어느 일방이 정한다기 보다는 판매자와 구매자간 에 합리적인 중간지점에서 결정된다.
구매자의 효용이 중요
가격에서는 결국 구매자가 중요하다는 논리가 성립된다. 물 건을 사는 사람이 가격을 정하기 때문이다. 막스 시절에는 팔 려는 사람이 가격을 정했다. 노동가치설을 그 증거로 들 수 있다. 노동가치설이란 내가 하나의 물건을 만드는데 들어가 는 노력이 곧 가격을 정하는 기준이 됐다. 하나의 물건을 만 드는데 얼마만큼의 시간이 투자됐고 한 시간당 그 노력의 대 가가 1달러라고 가정한다면, 1달러를 받아야 적당하다는 것 이 곧 노동가치설이다. 그러나 그럴 듯한 이 논리는 결국 부정 됐다. 1시간의 일을 했다고 그 가격이 시장에서 받아들여지는 것은 아니었기 때문이다.
결국 물건을 팔고 사는 시장에 서는 팔려는 사람보다 사려는 사람이 더 중요해졌다는 의미 다. 다시 말해 팔려는 사람이 1시간의 일을 했든 10시간의 일 을 했든 간에 구매자의 구입의사가 더 중요해진 것이다. 구매 자는 판매자가 10시간의 일을 했다 해도 불필요하거나 불합 리하다고 생각한다면 그 물건을 사지 않는다. 즉, 팔려는 사 람의 노동가치가 아닌 구매자의 효용(필요한 것)으로 판단한 다는 의미다.
구매자의 이윤동기 = 사용가치 + 미래가치
그렇다면 시장 가격은 어떻게 정해질까? 자본주의 사회에서 는 사려는 사람의 이윤동기로 정해지기 때문에 사려는 사람 이 이익이 남아야 그것을 산다. 사려는 사람이 이익이 남지 않으면 그것을 사지 않는다는 말과도 같다. 여기서 이익은 현 재의 가치 뿐 아니라 미래에 사려는 것까지 포함한다. 가령 자신이 거주하고 있는 아파트를 팔기 위해 내놨다고 치자. 관 심을 갖는 사람들은 있으나 실제로 구입하는 사람이 없다. 그 이유를 분석해봤더니 앞으로 집값이 오를 것 같지 않아서 라고 말했다면 이는 미래의 가치까지 포함한 것으로 볼 수 있 다. 현재의 가격에 포함된 것은 사용가치뿐 아니라 미래가치 도 포함되기 때문이다. 하지만 이것은 투자를 하는 부동산 이나 주식일 때 얘기다. 당연히 의식주와 관련된 필수 소비재 라면 미래가치가 들어갈 리는 없다. 부동산도 소비재로 보면 Home이고 투자재로 보면 House다.
소비재화 돼가는 국내 부동산
우리나라의 부동산은 서울의 일부 지역을 빼고는 소비재가 돼가고 있다. 미래가치가 없기 때문이다. 그런데 사람들은 미 래가치가 있다고 믿기 때문에 투자재라고 우긴다. 사실상 서 울의 일부 지역을 빼고는 소비재가 맞다는 게 필자의 생각이 다. 소비재인 이유는 구매자가 사는 것에 대한 가치를 느끼기 는 하지만 투자가치가 없다고 느끼기 때문이다. 사려는 사람들의 욕망을 자극해야 하는데 오래된 수도권이나 지방의 아파트는 구매자에게 강한 욕망을 느끼게 하지 못한다.
반면, 서울 일부 부동산은 아직 가격과 가치가 동시에 존재하는 투 자재가 있다. 따라서 우량부동산을 찾아내려면 간단한 논리로 접근해보 면 된다. 바로 가격이다. 현재 비싸다면 그것은 미래가치가 반 영됐다고 볼 수 있다. 삼성전자의 한 주당 가격이 200만원이 넘고, 아마존의 한 주 가격이 1,000불이 넘는다는 것은 미래 가치가 반영된 결과다. 10억원을 웃도는 강남부동산도 마찬 가지다. 그럼에도 사람들은 미래가치가 없는 소비재만을 찾 는다. 가격에는 미래가치가 포함돼 있고 그것이 곧 투자재다. 그러니 미래가치가 없다면 쌀 수밖에 없다. 미래가치가 없는 것은 소비재다. 소비재를 확인할 수 있는 방법은 간단하다. 남들에게 내 것을 살 것이냐고 물어봐서 사지 않는다고 하면 소비재로 보면 된다.
미래가치 잘 판단해야
앞에 언급했다시피 투자를 해야 하는 주식과 부동산에는 모 두 미래가치가 담겨 있다. 미래가치가 없는 소비재는 사는 순 간 그 효용을 다 한다. 그러나 미래가치가 있는 투자재는 미 래가치가 나타날 때까지 가격이 오른다. 소비재는 가격이 오 르지 않고 투자재는 가격이 오르는 이유다. 소비재와 투자재 를 구별할 수 있는 눈을 기르려면 부지런히 발품을 팔아야 한다. 다만, 시중에 소비재를 투자재 로 호도하는 강의가 차고도 넘친다 는 점은 명심하자. MeCONOMY magazine August 2017
