정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예를 예정대로 종료하고 보완책을 병행하기로 하면서 시장에 매물이 늘어날지, 이것이 무주택 서민의 주택 구입 기회로 이어질지 관심이 쏠리고 있다. 전문가들은 단기적인 매물 출회 가능성은 인정하면서도, 실수요자의 구매 여건과 장기적인 집값 안정 효과는 제한적일 수 있다고 진단한다.

 

이번 조치는 5월 9일 이후 다주택자 양도세 중과를 재적용하되, 그 이전에 계약을 체결하면 잔금·등기가 이후에 이뤄져도 기존 혜택을 인정하는 보완책을 담고 있다. 세입자가 낀 주택 거래에 대해서도 실거주 의무를 일정 기간 유예해 거래 장벽을 낮췄다. 정책 취지는 다주택자의 매물을 시장에 끌어내 거래를 활성화하겠다는 데 있다.

 

◇ “매물 출회는 늘겠지만, 실거래로 이어질 가능성 제한적”

 

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 이번 조치에 대해 “오는 5월 9일 조정대상지역의 다주택자 양도세 중과가 예정대로 부활하지만, 세입자가 끼어 있어 매각이 어려웠던 다주택자에게 퇴로를 열어주는 보완 대책이 추가 매물 출회에 도움을 줄 것”이라고 분석했다.

 

그는 다주택자에 대한 세제 압박이 동시에 강화되는 점에 주목했다. 양도세 중과 유예 종료뿐 아니라 임대사업자 세제 혜택 축소 신호, 오는 7월 예고된 보유세 개편까지 맞물리면서 차익 실현 매물과 고령자 보유 주택이 시장에 나올 가능성이 크다는 설명이다. 장기간 보유 주택을 유예 기간 내 처분하려는 움직임이 늘며 실질적인 거래 가능성도 커졌다고 그는 평가했다.

 

규제 완화에 따른 거래 이동성 확대 효과도 기대했다. 그는 “그동안 세입자 존재나 실거주 의무로 거래가 막혔던 사례가 많았지만, 향후 2년간 임차인 계약 승계와 실거주 의무 유예가 허용되면서 무주택자의 진입 장벽이 낮아졌다”고 평가했다. 단기적으로 거래량 회복과 매물 잠김 해소에 대한 기대가 커질 수 있다는 분석이다.

 

한편, 단기적으로 매물이 증가하고 가격도 하향 조정될 가능도 있지만 이번 조치로 실거래가 실제로 이뤄질지는 제한적이라는 분석도 있다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “5월 9일 이전에는 절세를 위해 다주택자들이 매물을 내놓을 수밖에 없는 구조”라며 “전체 시장을 뒤흔들 정도는 아니더라도 급매물 위주로 가격이 일부 하향 조정되는 분위기가 나타날 가능성이 크다”고 말했다.

 

문제는 매수 여력이다. 박 교수는 “매물이 나와도 이를 받아줄 수요층이 제한적”이라며 “현재 대출 규제가 강하게 작동하면서 무주택 실수요자의 자금 조달이 매우 어려운 상황”이라고 지적했다. 그는 “다주택자에게 매도를 유도한다면 동시에 무주택자의 주택 구입 자금 대출에 일정 부분 완화가 필요하다”며 “지금은 매도 정책과 매수 여건 사이에 미스매치가 존재한다”고 말했다.

 

또 그는 “3월 말부터 4월 말 사이 초급매 성격의 매물이 나올 수 있다”며 “자금 여력이 있는 무주택자라면 관심 단지를 정해 기준 가격을 설정하고 접근할 필요가 있다”고 조언했다. 유예 종료 이후에는 다주택자 매물이 다시 잠기면서 거래가 급감할 가능성도 언급했다.

 

◇ “서민이 원하는 매물인가가 관건”

 

전문가들은 공통적으로 매물 증가가 곧바로 서민 구매 기회 확대를 의미하지 않는다는 점을 강조한다. 높은 보유세와 양도세 중과 부활은 다주택자의 매도 압력을 높이지만, 무주택자의 구매 자금 조달 여건은 여전히 취약하다. 대출 규제와 금리 부담이 강한 상황에서, 매물이 늘어도 실수요자가 적극적으로 뛰어들기는 쉽지 않다는 것이다.

 

함 센터장은 “단기적으로는 초급매 성격의 매물이 나와 거래가 일부 활성화될 수 있다”면서도 “다만 자금 조달 여건은 여전히 변수로 남는다. 수도권과 규제지역에서 15억원 이하 주택에 적용되는 대출 한도 6억원을 모두 활용하기는 쉽지 않아, 전세보증금을 승계하거나 6억~10억원대 주택을 중심으로 수요가 움직일 가능성이 크다”고 봤다.

 

박 교수는 “규제체계와 세제 환경이 다주택자의 처분 유인을 강화하는 방향으로 바뀌었다”면서도 “서민이 집을 사는 실질적 기회를 만들려면 대출 규제 완화와 함께 공급 확대가 병행돼야 시장 안정이 가능하다”고 강조했다.

 

이지현 주택산업연구원 도시정비실장은 매물의 ‘질’에 주목했다. 그는 “서울에서 다주택자가 보유한 주택이 약 120만 호로 추정되지만, 이번에 나오는 물건이 수요자가 기다리던 핵심 입지의 매물이냐는 점에서는 의문”이라고 말했다.

 

다주택자들이 세 부담을 줄이기 위해 비아파트나 서울·수도권 외곽 자산부터 정리하고, 핵심 자산은 남겨두는 방식으로 움직일 가능성이 크다는 분석이다. 이 실장은 “서울 역세권 준신축 이상을 원하는 실수요자의 기대와는 괴리가 있을 수 있다”며 “단기적으로 매물이 늘어도 이후에는 다시 잠길 가능성이 있다”고 말했다.

 

◇ “공급 확대와는 다른 문제”

 

장기적인 관점에서 정부의 주택 공급 정책과 집갑 안정이라는 목표와 어떤 연결고리가 있는지에 대한 의문도 존재한다. 이번 조치는 ‘공급 정책’과는 결이 다르다는 의견이다. 다주택자 매물 출회는 소유주가 바뀌는 순환 거래일 뿐, 주택 총량을 늘리는 신규 공급은 아니라는 이유에서다.

 

이 실장은 “다주택자 매물 출회는 소유주가 바뀌는 순환 공급일 뿐 주택 총량이 늘어나는 것은 아니다”라며 “신규 착공 물량이 당장 가시화되지 않는 상황에서 시장에 소화 가능한 매물을 늘려 안정시키려는 의도는 이해되지만, 구조적 공급 확대와는 다른 차원의 문제”라고 말했다.

 

가격 안정 효과 역시 제한적일 것으로 전망했다. 그는 “매물이 증가하는 것과 실제 실거래가 하락은 다른 문제”라며 “임대차 규제, 토지거래허가구역, 재건축 조합원 지위 제한 등 거래 제약이 겹쳐 있어 거래 자체가 가능한 수요층이 매우 제한적”이라고 지적했다.

 

전문가 의견을 종합하면, 중과 유예 종료는 다주택자의 매도 유인을 자극해 단기적으로는 매물 증가와 일부 가격 조정 압력을 만들 수 있다. 그러나 이는 어디까지나 순환 거래에 가까우며, 무주택 서민의 실질적 구매 기회 확대나 장기적 집값 안정으로 직결되기는 어렵다는 진단이 우세하다.

 

시장 안정의 핵심은 여전히 신규 공급 확대, 금융 여건 개선, 실수요자 대출 환경 정비 등 구조적인 수급 정책에 달려 있다는 지적이다. 이번 조치가 거래 숨통을 틔우는 보조 수단은 될 수 있지만, 집값 방향을 근본적으로 바꾸는 결정타가 되기는 쉽지 않다는 게 전문가들의 공통된 평가다.