부자가 되는 방법은 여러 가지가 있다. 사업을 일으켜서 부자가 되면 재벌이 될 수 있고 자영업을 잘 하면 부자가 될 수도 있다. 의사나 변호사와 같은 전문직이라면 좀 더 쉽게 부자가 될 수도 있다. 그러나 부동산으로 돈을 번 사람들은 한 가지 패턴이 확실하다. 졸부가 되는 것이다.

졸부가 되려면 어떻게 해야 할까?

졸부가 되는 방법은 무얼까. ‘없고 많아야 졸부 된다’는 말은 언뜻 보면 모순된 말 같지만 풀어쓰자면 앞에 ‘없고’는 개발전망이 없고 뒤에 ‘많고’는 부동산이 많아야 부자 된다는 얘기가 된다. 주변에서 쉽게 볼 수 있고 들을 수 있는 부동산 부자는 대부분이 졸부들이다. 그런데도 많은 사람들은 부동산 개발정보를 알고 빠르게 흐름을 타고 사고팔아야 부자 된다고 생각한다. 그것은 착각이다. 물론 이렇게 해서 어느 정도 부자는 될 수 있겠지만 큰 부자는 될 수 없다.

왜냐하면 이러한 투자는 개발전망이나 흐름을 봐야 하니 많이 살 수 없고 타이밍 좋게 사고팔아야 하기 때문이다. 즉, 자금의 안정적인 흐름을 이루고 안정적인 삶을 살 수는 있지만 아주 큰 부자가 되기는 힘들다는 의미다. 결국 부자가 되기 위해서는 졸부의 길을 따라가야 한다. 사람들은 이러한 졸부를 보면 운이 좋았을 것이라고 말한다. 그러나 졸부는 운이 좋아서 되는 것이 아니라 부동산을 많이 취득해서 졸부가 된 것이다.

졸부가 된 사람들

과거 서초동에서 포도농사를 짓는 사람이 있었다. 그런데 어느 날 강남이 개발되는 바람에 포도밭의 땅값이 올라서 그 돈을 가지고 대토를 샀다. 거기가 분당인데 그 곳에서 또 포도농사 짓다가 분당이 개발되면서 땅값이 올라가 대박이 났다. 그 지인은 이후 용인으로 가서 또 농사를 지었는데 용인이 개발되면서 땅값이 올라가 또 대박이 났다. 졸부계의 전설처럼 들려오는 얘기다.

두 번째 졸부는 영종도에서 버스기사를 하는 사람이었다. 예전에는 영종도가 아무것도 없는 조그만 어촌 마을이었는데 버스기사를 하면서 동네 어르신들과 많은 대화를 나눴다. 그러다보니 이 버스기사는 동네 사정을 너무나 잘 알게 됐다. 동네 어르신들이 땅을 가지고 농사를 짓는데 농사의 약점이 춘궁기였다. 가을에 추수를 하니 돈은 가을에 많으나 봄에는 보릿고개라는 춘궁기가 있었다.

동네 어르신들은 외지로 자녀들을 유학 보내고 있었는데 봄이 되면 등록금을 내야 하다 보니 어려움이 이만저만이 아니었다. 이러한 사정을 알게 된 버스기사는 매월 받는 월급을 모아 땅을 샀고 시간이 지나면서 꽤 많은 토지를 취득하게 됐다. 이후 영종도에 공항이 들어오고 신도시가 되면서 버스기사는 벼락부자가 되었다.

세 번째는 충청도 한 초등학교 동창들의 모임인 ‘팔우회’의 사례이다. 이 모임은 초등학교 동창 친목모임이었는데 다른 모임과 다른 점이 하나 있었다. 매월 내는 회비를 모아서 땅을 산 것이다. 그렇다고 땅을 경매로 산 게 아니라 알음알음 정보를 얻어서 싼 땅을 일반매매로 취득했다. 그러다 보니 주로 자투리땅과 같은 쓸모없는 땅을 사게 됐다. 그런데 어느 날 충청도에 공단이 들어오고 도시화가 진행되면서 이들은 단번에 벼락부자가 되었다

경매로 부자 된 사례

네 번째는 2000년대 초반에 서울에서 인천으로 내려와 살던 김모 씨의 사례이다. 서울에서 주택을 팔고 인천으로 내려오면 큰 집을 살 수 있을 것이란 생각에 김 씨는 이주를 결정했다. 당시 김씨가 경매로 집을 사려고 인천 경매법정에 가보니 희한한 물건이 하나 있었다.

700만원 전후면 낙찰을 받을 수 있는 주택이었는데 전세를 놓으면 1천만 원까지는 놓을 수 있고 월세는 보증금 300~500만원 정도에 월 25만원 정도는 받을 수 있었다. 다만 반지하 빌라라서 전세를 놓으면 돈이 남고 월세를 놓으면 투자원금 중 일부는 현금으로 건지고 한 채당 25만원씩 월세가 나오는 훌륭한 상품이었다.

이후 김씨는 매일 경매법정에 출근해서 그날 나온 반지하 빌라 중 700만원 정도까지 떨어진 빌라를 최저가에 써서 모두 낙찰을 받았다. 물론 그때마다 현장을 방문했다. 경매로 낙찰 받고 현장에 방문했을 때 최악의 경우가 물이 새는 빈집이었는데 김씨가 낙찰받은 집은 그렇지 않은 경우가 많았다. 그래서 대부분의 집을 낙찰받아 월세를 놓거나 전세를 놓았다. 그렇게 산 반지하 빌라가 1천채 정도 되었는데 필자가 봐도 반지하 빌라는 아주 안 좋은 아이템이었다. 그런데 몇 년 후 인천에 재개발 바람이 불면서 김씨는 자신이 취득했던 빌라를 모두 팔았다. 당연히 큰 부자가 됐다.

이 외에도 일산에 땅 부자, 대구에 법무사 사례 등 수많은 예가 있다. 여기서 우리가 알 수 있는 점은 이들이 실제로 돈을 벌었다는 것을 알 수 있다. 그러나 우리는 실제 부자가 된 이들의 예를 흘려듣고 심지어 이들의 방법을 이들에게서 배우려고 하지 않는다. 그런 다음에 운 좋아서 돈을 번 것이라고 생각한다.

그렇다면 조금 더 큰 부자들의 이야기를 해 보자. 이들이 강남의 빌딩은 어떻게 샀을까? 일단 강남의 빌딩은 큰돈을 한꺼번에 들여서 사야 한다. 기본적으로 대출을 일으킨다고 하더라도 적게는 수십 억 원, 많게는 수백 억원은 빌딩을 사는데 들어간다. 그러려면 사업을 해서 돈을 왕창 버는 방법이 있고 직업이 좋아 일 년에 수 억씩 벌어 수 년간 연봉을 모아 사는 방법이 있을 수 있다. 유산으로 물려받는 방법도 있고 장사를 잘해서 부동산을 살 수도 있다.

그러나 이들은 부동산의 기술을 가지고 부자가 될 수는 없다. 그런 면에서 우리가 주변에서 배울 수 있는 부동산의 기술들은 아무런 소용이 없다. 상가투자법이건 특수물건투자법이건 경매투자법이건 먹고는 살아도 부자는 되지 못한다. 그들이 강의하는 어떤 내용에서도 졸부가 되는 내용은 어디에도 없다. 그리고 강의하는 그들도 부자가 아니다. 그러니 그들이 강의하는 내용으로 부자가 되었다는 설명은 더욱 설득력이 없다.

부자가 못 되는 이유

그렇다면 그들이 주장하는 투자법으로 부자가 될 수 없는 이유는 무엇일까? 첫 번째는 불확실성이다. 내일 당장 급등한다는 소문이 있다고 치자. 시청이 내가 사려는 땅으로 이전을 해온다고 하니 오늘 1억원을 넣으면 내일 5억원이 된다고 하자. 그러나 정말로 확실한 정보이고 그렇게 된다고 하더라도 오늘 1억원을 넣을 사람이 몇 명이나 될까?

내일 발표를 할 수도 안 할 수도 있는 불확실성 때문이다. 또 정보가 맞다고 해도 땅값이 오르는데 까지는 수 년의 시간이 필요할 수도 있다. 시청이전이 가시화된 다음에 땅값이 오르거나 아니면 현재 그 땅이 벌써 오른 상태일 수도 있다. 이러한 상황에서 투자를 할 수 있는 사람은 별로 없다. 다음으로는 매물이 자취를 감추는 경우이다.

내일 급등하는 지역이 있다. 앞서 언급한 불확실성은 전혀 없고 사기만 하면 최소한 두 배는 오른다고 한다. 예를 들어 100여 개 정도를 사야 하는데 몇개만 사면 동네에 소문이 퍼져 실제로는 몇개 밖에 살 수 없다. 이렇게 되면 내일 급등하는 확실한 지역이나 호재를 몇십 개를 알고 그 호재가 한달 간격으로 열심히 터져줘야 가능한 일이다. 그러한 이러한 일은 절대로 일어나지 않는다.

세 번째로 대중의 학습효과이다. 대중들은 어떠한 패턴 화에 금세 익숙해져 버린다. 처음에는 부동산전문가가 어떻게 하면 돈 버는지에 대한 확실한 스킬이 있다고 생각한다. 예를 들어 경매가 대중화 되었고 유치권, 법정지상권과 같은 특수물건이 대중화 되었고 엔피엘과 같은 부실채권을 사고파는 기법 등등이 대중화 되었다. 이러한 기법은 대중들에게 금방 습득되며 그러한 방법으로 돈을 버는 일은 빠른 시간 안에 요원해진다. 그러니 어떠한 방법으로 돈을 버는 것은 단기일뿐이며 패턴은 금세 지나간다. 그리고 결정적으로 증거가 없다. 이런 식으로 돈을 벌어 부자가 되었다는 증거를 보지 못했다.

주식투자의 데이트레이딩 기법, 쌍봉이 어쩌고 이동평균선이 어쩌고 하는 기법으로 돈을 벌었다는 사람도 없다. 잔돈푼은 벌겠지만 큰돈을 벌었다는 사람은 보지 못했다. 주식투자에서 돈을 번 사람은 여유자금을 가지고 장기투자한 사람이다. 그래서 큰 자산운용사 대표는 자신은 주식을 할 때 우량한 주식을 사면 절대 팔지 않는다고 한다. 그런 다음에 여윳돈이 생기면 사고 또 산다. 내가 아는 한 지인은 삼성전자 주식을 2만원일 때부터 샀는데 지금도 돈이 생기면 몇 주씩 산다. 이러한 장기투자는 패턴을 가지고 있으며 졸부가 부자가 되었다는 확실한 증거가 된다. 그들 대부분은 부자인데도 부모로부터 유산을 상속받았거나 사업을 크게 한 경험도 없다. 그러면서도 부자가 되었다.

졸부의 특징

졸부들의 특징은 명확하게 두 가지로 나타난다. 첫 번째는 싸게 많이 샀다는 점이고, 둘째는 그것을 살 때는 전혀 개발계획이 없었다는 점이다. 둘은 순서를 바꿔도 관계가 없다. 전혀 개발계획이 없었으니 싸게 살 수 있었고, 싸게 살 수 있었으니 많이 살 수 있었다. 돈이 생기면 맘에 드는 부동산을 계속해서 사서 모으는 사람들이 졸부들인 셈이다. 다만 자신이 살아생전에 투자했던 땅값이 오르면 졸부가 되는 것이고 그렇지 않으면 자식들이 졸부가 되는 것이다. 부모 대에서부터 시작된 부동산 사 모으기가 아들 대에까지 내려온다면 그만큼 졸부가 될 확률이 높아진다. 졸부는 그래서 부동산의 장기투자자이다.

MeCONOMY Magazine July 2015