임대차기간이 만료되는 경우 임대인은 임차인이 부담하는 차임과 기타의 채무를 공제 한 잔액을 임차인에게 반환할 의무를 부담한다. 그러나 현실적으로 임대인은 새로운 임차인과 계약 이 체결되기 전에는 임차인에게 보증금을 반환하지 않는 경우가 빈번하다. 그러다 보니 보증금을 반환받기 이전에 다른 곳으로 이사를 가야 하는 사정 이 있는 임차인으로서는 먼저 이사를 가더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 것인지 불안할 수밖에 없다. 

이처럼 임대차기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하는 경우 임차인보호를 위하여 주택 임대차보호법(제3조의3)과 상가건물임대차보호법 (제6조)에서는 임차권등기명령제도를 규정하고 있다. 이번호에서는 임차보증금을 어떻게 법으로 보 호 받을 수 있는지에 대해 살펴보겠다.

임차권 등기명령제도

가. 임차권 등기명령제도란

임차권등기명령제도란 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되었을 때 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제 권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지게 되는 문제를 해결하기 위해, 임차인 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있게 하여 임차인이 임차주택 또는 상가건물에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 것을 말한다.

나. 임차권 등기명령 신청요건

임차권등기명령의 신청요건에는 두 가지가 있는데 우선 임대차가 종료된 상태여야 한다. 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있는데 ▶계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우뿐만 아니라 ▶임대차계약이 당사자 간에 합의 해지된 경우 ▶일방의 해지통보에 따라 계약이 종료된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있다

임차권등기명령을 신청하기 위한 두 번째 요건은 임대차가 종료된 후 돌려받지 못한 보증금이 존재하여야 한다는 것이다. 돌려받지 못한 임대차보증금이 있다하더라도 임대인에게 지급하지 않은 연체차임, 기타 손해배상 등의 채무가 임대차보증금을 초과한다면 임차권등기명령을 신청하는 실익이 없다. 임대차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론이고 일부라도 돌려받지 못한 경우라면 임대차보증금을 돌려받지 못한 것에 포함된다.

다. 임차권 등기명령 효과

임차권등기명령의 효과로 대항력 및 우선변제권의 유지효과가 있다. 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우, 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되는데, 임차권등기명령을 통해 임차권등기가 된 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다. 따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 종전의 임차주택이나 임차상가건물에 대한 보증금을 우선하여 변제 받을 수 있다.

임차권등기명령의 두 번째 효과는 대항력 및 우선변제권의 취득효과이다. 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못하더라도, 임차권등기가 마무리되면 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있다. 다만, 대항력과 우선변제권의 취득여부는 임차권등기를 마친 시점을 기준으로 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 우선배당 받을 수 없다.

세 번째 효과는 소액보증금의 최우선변제권을 배제하는 효과이다. 임차권등기명령제도는 보증금을 돌려받지 못한 임차인을 보호하는 취지이므로, 임차권등기가 끝난 이후 그 주택 또는 상가건물을 임차한 임차인은 소액보증금에 대해서도 우선변제를 받을 수 없다.

라. 임차권 등기명령신청 주의사항

임차권등기명령신청에 대한 개념과 요건, 그리고 효과를 살펴보았다. 임차권 등기명령제도는 임차인을 보호하기 위한 제도로서 이를 잘 활용한다면 억울하게 피해를 입는 상황을 모면할 수 있다. 그러나 다음과 같은 점은 반드시 주의하여야 한다. 1)임대차기간이 끝난 후에만 신청이 가능하고 2)신청후 등기부등본을 확인하여 임차권등기경료 확인 후 이사해야 하며 3)임차권등기가 된 주택 또는 상가에 들어온 세입자는 소액임차인으로서 보호받을 수 없다(최우선변제권없음).