치솟는 전세가격으로 인해 전세에서 월세로 전환하는 경우도 있지만 주택시장 회복에 대한 기대감이 더해지면서 임대수요가 매매수요로 돌아서고 있다. 이런 가운데 주택매매거래량도 증가하면서 가계대출도 덩달아 증가하고 있어 가계부채의 뇌관으로 작용할 것이라는 우려도 있다. 부동산시장 활성화와 가계부채는 동전의 양면과 같아서 대한 대책이 필요하다.   

국토교통부에 따르면 지난 5월 주택매매거래량은 전국 11만 건으로 전년동월 대비 40.5% 증가했다. 3월과 4월에 이어 5월 거래량도 지난 2006년 통계집계 이후 최대치를 기록했다. 지난 5월 1일부터 31일까지 주택매매거래량이 10만 9,872건으로 집계됐는데 이는 전월대비는 8.8% 감소한 수준이지만 전년동월 대비로는 40.5% 증가한 수준이다. 5월 누적거래량도 50만 413건으로 전년동기 대비 25.2% 증가했다. 지난 5월 지역별 거래량은 전년동월 대비 수도권은 67.6% 증가, 지방은 18.3% 증가해서 수도권이 상대적으로 크게 증가했다. 1월부터 5월까지 누적 거래량 기준으로는 수도권은 전년동기 대비 36.9% 증가, 지방은 15.2% 증가했다.

주택 유형별 거래량은 전국적으로는 전년동월 대비 아파트는 42.9%, 연립·다세대는 37.3%, 단독·다가구 주택은 33.8% 증가했다. 지난 1월부터 5월까지 누적 거래량 기준으로는 아파트는 24.8% 증가, 연립·다세대 28.3%, 단독·다가구 주택은 23.1% 증가했다. 한편 전국의 주요 아파트 단지 실거래가격(계약일자 기준)은 강남권 재건축 보합, 수도권 일반단지 약보합 등 지속적으로 안정세를 나타내고 있다.

주택 거래·공급·가격 트리플 상승세 전망

주택산업연구원은 하반기 전국 주택 매매가격은 1.1% 오르고, 전세가격은 1.6% 상승할 것이라고 전망했다. 상반기 매매가격 1.4%, 전세가격 1.9%를 더하면 연간 전국 주택 상승률은 매매 2.5%, 전세 3.5%로 집계됐다. 연구원은 지난해 말 부동산 3법의 통과로 주택가격 상승폭이 확대되면서 주택 매매가격 상승세가 지속되고 저금리와 민간아파트 준공물량 부족, 서울 재건축 이주수요 등이 전세가격 상승의 원인이 될 것이라고 전망했다. 다만 전세금 자체가 높아 시장의 전세가격 상승 체감지수도 높은 만큼 서민·중산층의 전세문제 해결을 위한 정책 마련을 요구했다.

하반기 주택거래전망수치(BSI)는 수도권 157.4, 지방 102.7로 상반기(서울 157.4, 지방 105.7) 수준의 주택거래가 유지될 전망이다. 이에 따라 지방에서 주택을 구입 하거나 투자할 때에는 입지 등 여건 분석을 철저하게 하고 자기자본을 감안해서 신중한 결정을 내려야 한다. 하반기 주택시장이 안정적 회복세에 진입하고 거시경제를 견인해 저성장을 극복할 수 있는 여건이 조성돼야 하는데 금리 인상 가능성과 가계부채 문제가 주택시장의 위험요인으로 작용할 수 있다는 우려도 제기되고 있다.

정책적 오류 발생 가능성

주택산업연구원은 주택매매시장 여건이 변화하면서 주택거래량으로만 시장을 진단하면 정책적 오류가 발생할 수 있다는 분석을 제기했다. 주택 수가 증가하고 주택 매매거래 구조가 달라져 시장의 주택거래량만 가지고 주택 시장을 분석하면 과열 또는 침체 상황을 잘못 진단할 수 있다는 얘기다. 연구원은 주택거래율 증가가 주택가격 상승에 미치는 영향력이 현재 30~40% 정도로 줄어서 주택거래량이 100만 건을 넘더라도 2006년 수준의 주택가격 상승은 기대하기 어렵다고 설명하면서 올해 경제성장률(3%) 수준의 주택가격 상승을 기대할 수 있는 주택거래율은 7%이고, 이를 위해서는 약 120만 건 이상의 주택거래가 필요하다고 분석했다.

연구원은 지난 2006년과 2014년의 전국 주택 매매거래량이 각각 108만 2,453건과 100만5,173건을 보이며 100만 건을 넘었지만 주택가격은 2006년에 11.6%가 상승한 반면 2014년에는 1.7%가 상승하는 수준에 머물렀다고 분석했다. 연구원은 주택매매거래량을 주택수로 나눈 다음 100을 곱한 ‘주택거래율’로 시장을 진단해야 보다 정확하며 주택거래율을 활용하면 분석시점에 따라 달라지는 주택수를 고려할 수 있다고 설명했다.

연구원에 따르면 지난해 주택거래율은 전국이 6.3%, 수도권이 6.4%, 서울이 5.4%였고 2006년 주택거래율은 전국이 8%, 수도권이 11.7%, 서울이 11.2%였다. 반면 지난 2009년 주택거래율은 전국이 6%, 수도권이 6.2%, 서울이 5.6%로 2014년과 비슷해 지난해의 주택거래상황이 2009년과 유사한 것으로 분석된다. 2009년 주택거래량은 87만 353건이었다. 주택 매매거래구조도 지난 2006년과 2014년은 달랐다. 지난 2006년과 비교해 지난해는 수도권 거래가 감소하고 지방거래가 증가했으며, 초소형과 중대형 주택 거래가 늘었고 소형주택 거래가 감소했다.

주택시장 불안요소 여전히 존재

전세가격 상승과 전세난으로 인해 주거 안정성을 위한 실수요자의 주택 구매욕구가 높아지면서 올해 하반기 아파트 시장은 상반기 주택가격 상승흐름을 유지할 전망이다. 그러나 전세가격이 쉽게 안정세를 찾기는 어려울 것으로 보인다. 저금리 기조로 인해 전세에서 월세로 전환하는 것이 가속화되고 있고 재건축 이주, 버블세븐 지역의 학군 수요 등 전세시장 불안요소가 여전히 존재하고 있다.

가장 우려되는 문제는 금리인상과 가계대출이다. 한국은행의 금융시장 동향에 따르면, 은행권의 가계대출 규모는 4월 기준 579조 1천억 원 수준에서 5월 중 은행 가계대출(모기지론 양도 포함)이 7조 3천억 원 증가해서 586조 4천억 원 수준이 됐다. 주택담보대출은 주택경기 개선에 따른 주택거래 증가 등으로 인해 6조 3천억 원 증가했다. 마이너스통장대출 등은 계절적 요인(어린이날, 어버이날 등)으로 전월보다 확대된 1조 원 증가했다. 이와 같이 주택담보대출이 가계부채에서 차지하는 비중이 절대적인 상황을 감안할 때 금리는 민감한 요소이고 미국에서 금리 인상을 할 경우 우리나라 가계부채에 끼치는 영향은 간과할 수 없는 상황이 될 수 있다.

부동산114에 따르면 서울시에서는 새 아파트에 입주하는 수요가 하반기에도 많지 않을 전망이지만 경기도에서는 지난해(5만 3,554가구) 대비 26%가량 늘어난 6만 7,717가구의 새 아파트가 2015년에 입주할 예정이고 이 중 4만 가구 이상은 하반기 입주를 계획하고 있다. 단기적인 공급충격이나 지방 역시 지역별로 물량차이도 변수가 될 수 있다. 다음은 2015 하반기 부동산 시장에 대한 송인호 한국개발연구원 연구위원과의 인터뷰 내용이다.

인터뷰 / 송인호 한국개발연구원 연구위원

Q. 업계에 따르면 전세난에 실수요자들의 주택매입으로 인해 집값이 상승기조를 유지할 전망이라고 하지만 중장기전망에서 규제의 필요성을 인정하는 분들도 있습니다. 어떻게 해야 할까요?

A. 현재 주택시장은 양호한 흐름을 지속하고 있습니다. 먼저 주택매매시장에서의 가격과 거래량이 상승세를 유지하고 있습니다. 주택가격은 작년도 2% 상승세를 이어가면서 올해 1월에서 5월까지의 주택가격 상승률은 1.5% 입니다. 이는 올해 연말까지 지속되면서 3% 성장률을 기록할 것으로 전망됩니다. 주택거래도 매우 활발합니다. 올해 1월, 2월, 3월, 4월 주택매매거래량이 각각 8만, 8만, 11만, 12만 가구이고 비수기인 5월에도 11만 가구가 거래되고 있습니다. 이러한 활발한 주택매매거래가 과거와는 다른 특이성을 가지고 있습니다.

과거에는 주택매매거래의 활성화는 가격 급등을 동반했습니다. 그러나 최근 주택거래량의 증가는 완만한 주택가격 상승을 가지고 오고 있습니다. 최근 주택시장은 실수요자를 중심으로 매매가 일어나고 있는 것으로 판단됩니다. 이는 과거의 주택가격 급등을 막는 주택진정 정책이 최근의 주택시장에는 적용되지 않을 것임을 시사해줍니다. 최근 주택시장의 양호한 흐름은 어떠한 주택시장의 규제로 방해되지 않아야 한다고 봅니다.

Q. 부동산 침체가 풀리는 것은 좋지만 그만큼 가계대출도 증가하고 있어서 국민경제의 뇌관으로 작용할 것이라는 우려가 오래 전부터 나왔습니다. 대책이 필요하지 않을까요?

A. 우리나라의 가계대출 증가 속도는 최근 빠른 편입니다. 한국은행에 따르면 올해 1분기 가계부채는 1,099조 원으로 5월 중 증가한 가계부채를 고려한다면 지금은 1,100조 원을 초과한 것으로 예상합니다. 특히 예금취급기관의 대출증가속도가 9.3%로 보통 평균의 7.7%를 상회하고 있습니다. 가계부채가 우려스러운 것은 우리나라의 GDP상승속도보다 가계대출증가 속도가 빠르다는 점입니다. 특히 최근 2015년도 한국의 GDP 성장률은 3.0%로 전망되고 있습니다. 가계대출 증가는 최근의 저금리가 상당히 크게 작용하고 있는 것으로 보입니다.

이러한 시점에 한국의 주택담보대출 구조는 과거의 변동금리위주에서 고정금리로 그리고 단기일시상환구조에서 장기분할상환구조로 체질적 개선이 시급합니다. 물론 정책당국에 의해 우리나라의 주택담보대출구조가 개선되고 있으나 최근 가계부채의 증가속도에 비추어볼 때 이러한 정책당국의 노력은 더욱 강하게 지속될 필요가 있습니다.

Q. 전세문제는 단지 수급불균형의 문제일 뿐만 아니라 월세전환률과 연계해서도 조심스럽게 접근해야 하는 문제인데요. 대안이 없을까요?

A. 한국의 임대시장에서 최근 나타나고 있는 전세가격의 상승은 주택임대시장의 패러다임전환으로 보아야합니다. 과거의 전세위주의 임차시장이 월세위주의 임대시장으로 전환하고 있는 변환기적 상황이라고 판단됩니다. 과거 우리나라의 임대시장은 주택금융이 발달되지 않은 상태에서 개인의 사적금융거래형태인 전세제도가 필요했던 상황이었습니다. 그러나 지금 우리나라의 주택금융시장은 선진화되고 있고 인구구조 또한 과거와는 다른 양태로 변화하고 있습니다.

한국의 임대시장에서 월세시장으로의 전환은 자연스럽게 이루어질 필요가 있습니다. 30대 신혼부부들이 전세보증금의 위험부담감을 줄이고 목돈마련이라는 전세보증금의 부담에서 벗어날 수 있는 우리나라의 임대시장은 선진화된 월세시장의 안착입니다. 과거의 비등록 임대시장의 주축을 이루어왔던 개인의 전세물량이 기업형 임대시장으로 전환된다면 양질의 주거서비스를 가지고 있는 월세 임대주택이 소득수준에 맞게 공급될 수 있습니다. 

Q. 서민들의 주거안정대책의 일환으로 시행되어 온 임대아파트 정책이 지금 상황에서 대안이 될 수 있을까요? 그리고 보완할 점을 없을까요?

A. 우리나라 임대아파트가 특정지역에 한정되어 고립화된다면 그 지역은 슬럼화 될 가능성이 있습니다. 임대아파트가 들어서는 지역이 통상적으로 좋은 주거이전지역의 대상이 되지 않고 오히려 기피지역으로 여겨집니다. 30대 생애최초 주택구입자에게 특히 임대아파트는 주거의 질과 주거의 환경이 중요합니다. 과거 임대아파트의 자재 등이 저품질로 이루어져 주거의 질도 좋은 상황이 아니었습니다. 이러한 과거 임대 아파트 공급 패턴은 변화되어야합니다.

기업형 임대아파트가 정착되기 위해서는 현재의 전세제도가 선진적 월세제도로 변화될 필요가 있습니다. 양질의 임대아파트가 공급되기 위해서는 기업의 이윤에도 맞는 시장상황이 필요하기 때문입니다. 다만 저소득 서민층을 위한 임대아파트는 정부정책의 고려대상이라고 할 수 있습니다. 특히 고령화 사회를 맞고 있는 우리나라는 고령층을 위한 전용임대아파트를 정부차원에서 고려할 필요가 있습니다. 고령층은 함께 모여야 더욱 좋은 주거의 만족도를 가지고 있다는 점을 주목할 필요가 있습니다. 

Q. 그동안 정부 위주의 재개발, 재건축 정책이 많이 달라졌는데요. 개선이 필요한 점에 대해 견해를 밝혀주세요.

A. 대부분의 재개발·재건축 정책이 과거의 투기적 요소가 강할 때 세워진 것으로 일정부분 시장과는 괴리를 가지고 있습니다. 앞으로는 재개발·재건축 정책도 정부의 정책이나 관여가 아니라 시장상황에 맞는 자율에 의해 이루어질 필요가 있습니다. 재개발·재건축 사업의 근저에는 항상 높은 수익률이라는 개념이 따라다닙니다. 개발이익과 주거민의 이익이 합치되는 시점이 중요할 뿐만 아니라 세입자의 이익도 결부된다는 점을 주목해야 합니다. 상호 이익이 대치되는 것과 배분되는 것 사이의 시장논리가 합리적으로 작동하는 시스템이 필요해 보입니다.

Q. 부동산 시장과 관련 주거안정과 가계부채 관리에 대한 제언을 있다면 말씀해주십시오.

A. 우리나라의 주거비는 다른 OECD국가에 비해 매우 낮은 수준이나 주거서비스 만족도에서는 최하위를 기록하고 있습니다. 양질의 주거서비스가 제공될 수 있는 선진화된 월세시장 구조가 필요한 시점에서 주거서비스의 만족도가 중요하다고 볼 수 있습니다. 과거의 전세구조 하에서는 선진적인 기업형 임대시장구조가 정착되기 힘들었습니다. 국내 임대시장 구조가 패러다임의 전환적 변환기라는 인식 하에서 현재의 임대시장 정책도 이러한 흐름이 자연스럽게 진행될 수 있도록 기여해야한다고 봅니다. 기업형 임대사업이 성공하기 위해서는 임대사업자를 개발위주에서 관리위주의 사업영역을 기반으로 해야 합니다.

첫째, 리츠형 임대사업자의 육성과 제도 정비, 둘째 건설 및 위탁형 임대사업자 육성, 셋째 매입 위탁형 임대사업자 및 부동산서비스업 개선 등이 필요합니다. 물론 이러한 임대사업영역이 정착되기 위해서는 규제의 개혁 및 자금 그리고 정부정책의 지원도 함께 필요합니다. 궁극적으로는 장기 현금 흐름을 중시하는 장기 임대사업의 정착이 주요 과제일 것입니다. 그리고 가계부채의 증가는 가계부채의 질적 구조개선을 통해 위험성을 제거해야 합니다. 가계부채의 총량적 규모를 모니터링 할 필요성도 있지만 더욱 중요한 부분은 장기 만기 분할상환의 주택담보대출구조가 정착되는 것입니다.

MeCONOMY Magazine July 2015