무엇이든 패러다임이 바뀌는 것은 고통을 수반 한다. 세상 사람들 모두가 지구가 중심에 있 고 하늘이 지구를 중심으로 돈다는 천동설을 주장 했을 때 코페르니쿠스는 태양을 중심으로 지구가 돈다는 지동설을 주장했다. 그의 발상은 르네상스까지 이어져 갈릴레이 갈릴레오는 재판까지 받았으며, 자신의 주장을 철회하여 풀려나긴 했지만 법정을 나올 때조차도 지구가 돈다는 주장을 꺾지 않았다.

토마스 쿤은 천동설에서 지동설로 바뀌는 패러다임 시프트는 논리나 과학적 증거로 바뀌는 것이 아니라 그러한 이론을 믿는 자들이 죽고 새로운 세대가 그 이론을 받아들일 때야 비로소 패러다임 시프트가 일어난다고 했다. 그만큼 고정관념이라는 것은 머리 깊숙이 박혀 있다는 얘기다.

그럼 새로운 패러다임은 언제 비로소 받아들이고 믿게 될까? 그것은 거대한 증거로 이론이 증명되었을 때다. 뉴턴역학에서 양자역학과 아인슈타인의 상대성이론으로 패러다임이 변했다. 그 때 뉴턴 역학으로는 도저히 증명될 수 없었던 거대한 증명이 이뤄진다. 예를 들자면 수성의 근일점이 있다. 수성의 근일점이란 태양의 주위를 수성이 도는데 수성이 태양과 가까워지는 지점을 말한다.

그런데 근일점이 계속 달라지는 것이다. 근일점이 얼마나 이동됐는지 뉴턴역학으로 계산을 했는데 실제 수성의 움직임과 비교해봤을 때 100년 동안 43각초(43/3600 도=0.0119º)만큼 의 오차를 설명할 수 없

었는데 이 오차를 특수상대성이론을 도입하면 해결할 수 있게 됐다. 이것은 뉴턴역학의 시대에서 아인슈타인의 시대로의 패러다임 전환을 이룬 거대한 증명이다. 즉 패러다임이 바뀌려면 증거가 필요하고 거대한 증명이 필요하다.

재테크의 패러다임을 이해하라

재테크도 패러다임이 있다. 물론 아인슈타인의 상대성이론과 같은 세상을 아우르는 거대한 패러다임은 아니지만 작은 흐름 정도는 있어 왔다. 그래서 그 짧은 흐름을 패러다임이라 하고 싶다. 그리고 그 흐름은 지난 10년 동안 줄기차게 변해 왔다. 경매에서 분양권으로 재건축으로 재개발로, 오피스텔로 시작된 임대도 지방으로 갔다가 수도권 그리고 서울로 패러다임이 바뀌고 있고 바뀌는 중이다. 흐름이 바뀌는 이유는 무엇일까? 그것은 좋은 물건이 싸게 바뀌고 수익률이 좋아지는 것이 이유이다.

필자는 그것을 저평가라 부르고 싶다. 저평가된 물건을 사는 것을 저평가된 것에 투자를 한다고 할 수 있다. 하지만 수많은 사람이 항상 저평가된 것을 사지 않고 나중에 꼭대기까지 오르고 사람들이 사고 나서야 그 흐름을 알아채고 그제야 투자에 나선다. 이것이 주식에서 일반인을 통칭하는 개미의 비극이다. 그럼 왜 개미들은 비쌀 때에 사고 떨어질 때 팔고를 반복할까?

그것은 증거를 발견하지 못하기 때문이다. 이것을 사서 돈을 벌었다는 증거 말이다. 그래서 투자는 증거가 현실로 다가오고 주변에서 돈을 벌었다는 경험담이 난무해 신문·방송 등 매스컴에서 떠들어댈 때 즈음, 그 증거를 마음속에서 받아들이고 확인될 때가 되면 그제야 인식의 변환이 이뤄진다. ‘이제 투자해도 되겠구나’ 하고 말이다. 뒤늦은 인식의 변환은 마음을 급하게 만들고 큰 분석 없이 일단 지르고 본다. 그러면 가장 비싸게 사는 것이고 비싸게 산 것은 꼭 대가를 치르게 돼있다.

재테크 타이밍을 포착하라

과학과 다르게 재테크는 타이밍이란 게 있다. 과학은 늦게 그 이론을 수용한다고 어떻게 되는 것이 아니지만, 재테크는 남들보다 늦게 수용하고 그제야 들어간다면 오히려 오른 가격에 사서 나중에 손해를 보는 구조이기 때문이다. 늦었다고 생각할 때는 안 들어가는 것이 낫다. 늦었는데 들어가는 것은 남들보다 빨리 싸게 들어가는 것보다 큰 실수를 하는 것이다. 왜냐하면 비싸게 사기 때문이다. 가장 좋은 것은 소수가 움직일 때 들어가야 하는 것이며 다수가 움직일 때는 그것을 털고 나와야 하는 것이다.

그럼 이러한 실수를 하지 않으려면 어떻게 해야 할까? 우선은 흐름을 찾아야 하고 그 증거를 찾아야 한다. 패러다임의 사이클을 살펴보도록 하겠다. 키워드→통찰→자료수집→시뮬레이션→실행→수정→재실행→

수확의 과정을 거친다. 이 가운데 키워드와 통찰이 흐름을 파악하는 것은 1단계다. 그리고 자료수집부터 시뮬레이션까지 증거를 찾는 2단계 과정이 있다. 그리고 실행부터 재실행까지 실제 투자에 나서는 게 3단계 과정이다. 마지막으로 수확의 4단계의 과정을 거친다.

재테크 타이밍 1단계

1단계부터 차례차례 알아보겠다. 키워드는 창의적인 발상의 단초가 되는 말이라는 것과도 통한다. 키워드는 시대적 흐름의 변화의 중심 어구이기도 하다. 통찰은 그것을 뒷받침하는 다수의 증거에 의해 그럴 수밖에 없는 당위성의 표현이기도 하다. 통찰은 깨우침이다. 키워드와 통찰은 세상의 흐름을 파악하는 시작이고 끝이다. 키워드는 세상에 변화를 감지할 수 있는 단어이다.

요즘은 공유경제, 외국인, 저금리 등이 키워드가 될 수 있다. 예를 들어 공유경제라는 키워드를 가지고 통찰을 설명한다면 이렇다. 전세가가 높아 전세가가 매매가에 육박한다는 얘기를 들어보았을 것이다. 단순히 전세를 끼고 매수를 하면 ‘내 돈이 얼마 안 들어 괜찮을 것 같다’는 생각을 하는 것은 기존의 투자의 틀에서 벗어나지 못한 개념이다. 전세가가 높은 아파트는 수도권까지 부지기수로 널린 상황이다.

전세를 끼고 매수를 하는 투자방법은 재개발로 끝나고 오피스텔 투자 이후로는 수익률로 투자하는 것이 대세다. 그래야 가격이 오르면 팔 수 있고 가격이 횡보하거나 떨어진다면 버틸 수 있다. 서울에 오피스텔이 있다. 2억원에 방은 3개이다. 1억8천만원 정도까지 전세를 놓을 수 있다고 한다. 그래서 전세를 끼고 샀다. 실투자금은 3천만원 들어갔다.

공유경제 개념 도입

공유경제에 관한 키워드를 접목시켜 풀어보겠다. 네이버에 우주라고 치면 방을 공유해서 쓰는 벤처기업을 검색할 수 있다. 원래 여기서 처음 생각해낸 개념은 아니고 일본에서 시작된 공유개념이다. 일본은 극단적인 1인 경제의 나라이다. 그래서 식당에서도 혼자서 식사하는 것을 불편해 할까봐 칸막이를 도서관처럼 막아서 혼자 먹어도 쑥스럽지 않도록 만든 나라이다.

그런데 이런 나라도 외로운 것은 어쩔 수 없나보다. 사는 것에 대한 외로움을 공유로 풀려는 사업이 성공했다. 그것이 쉐어하우스이다. 쉐어하우스는 방이 많은 큰 집에 사는 사람이 시작했다. 처음에는 주변에 사는 직장동료들을 자신의 집으로 초대하면서 그들이 외롭다는 것을 알게 됐다. 저녁에 같이 요리를 하고 수다를 떠는 것이 좋다는 것 또한 알게 됐다.

그래서 원룸에 사는 직장동료들에게 원룸을 정리하고 자신의 집에서 숙식을 하라고 하고 자신의 방을 내준다. 방 하나당 2명의 사람들이 들어갈 수 있도록 하고 자신은 안방을 쓰게 됐다. 그리고 월세는 원룸의 가격을 받았다. 외국은 보증금의 개념이 약하다. 우리나라처럼 몇 천만원씩 내고 살지 않는다. 기껏해야 두 달 치 정도의 월세를 보증금으로 낸다. 그러니 우리나라에서 쉐어하우스는 원룸과의 경쟁이 아니라 고시원과의 경쟁이 된다.

방 하나의 평수는 기껏해야 3.3058㎡(1평) 아니면 6.6116㎡(2평)을 넘지 않는다. 그런데 쉐어하우스는 방을 같이 쓰지만 그런 좁고 답답한 방보다는 훨씬 사람 사는 곳처럼 되어있다. 만약 위의 전세 오피스텔을 월세를 놓는 쉐어하우스의 개념으로 바꾸고 방이 3개 있어서 1개당 2명씩 살게 한다면 어떨까? 그리고 주변의 고시원 시세정도인 월 30만원으로 책정한다면 월 180만원이 된다. 그리고 보증금은 2명×방3개×60만원(2달치)=360만원이 될 것이다.

그렇다면 이런 계산이 나온다. 수익률은 44%가 된다. 혹시 이렇게 안 되면 어떻게 해야 할까? 위에서 생각한 기존의 투자방식인 전세를 끼고 빠지는 식으로 생각해야겠다. 요즘의 흐름인 공유경제의 키워드와 부동산을 융합해서 통찰한 부동산 투자의 방식이다. 이러한 투자방식이 키워드와 통찰이고 1단계의 과정을 거쳤다.

재테크 타이밍 2단계

2단계의 과정인 자료수집과 시뮬레이션 과정을 설명해 보도록 하겠다. 자료수집과 시뮬레이션은 학교에서 수학문제를 풀 때처럼 해야 한다. 가슴에 손을 얹고 자신이 이것을 정말로 잘 아는가를 스스로에게 질문했을 때 그렇다고 대답할 수 있을 때까지라는 것이다.

수학문제가 나와서 풀긴 풀었는데 그냥 공식에 대입해서 풀었다. 시험에 조금 변형이 되어서 나오면 틀린다. 막상 시험을 보면 점수가 안 나온다. 그것은 자신이 안다고 착각하는 것이다. 그러니 자신의 가슴에 손을 얹고 확실히 이 문제는 내가 아는 것이라고 생각이 들 때까지 문제의 개념을 파악해야 한다. 문제의 개념을 파악하는 것은 그 개념을 술술 말로 할 정도가 되어야 한다. 그래야 개념을 파악한 것이다.

자료수집과 시뮬레이션의 과정은 일어날 수 있는 모든 변수를 대입해서 스스로에게 질문과 대답을 통해 답을 얻어야 하는 과정이며 누가 알려주지 않는다. 그러니 더더욱 치열하게 자료수집과 시뮬레이션 과정을 거쳐야 한다.

상가투자

상가투자를 한다고 해보자. 상가투자를 할 때 가장 좋은 방법은 상가로 돈을 번 사람에게 물어보는 것이 가장 좋다. 그런데 상가로 돈을 번 사람은 주변에서 만나보기 힘들다. 인터넷에 강의하는 사람은 많은데 주로 프로 강사들이나 교수들이다. 그렇게 상가를 잘 알면 왜 저렇게 상가강의를 하고 있지 하는 생각이 든다. 혹시 상가투자를 책으로만 해본 것은 아닌가 하는 생각 말이다. 상가부자는 강의를 하지 않는다. 상가로 충분히 생활비가 나오기 때문이다.

그럼 믿을 것은 자신 밖에 없다. 상가로 누구에게 물어볼 사람이 없고 물어본다 하더라도 제대로 대답해 줄 상황이 아닌 만큼 직접 모든 문제를 풀어야 한다. 자료수집과 시뮬레이션을 철저히 해야 한다. 필자는 처음 상가를 사러 다닐 때 ‘공실이 나는 지방의 상가는 사야 하나 말아야 하나’에 대해 2단계과정을 철저히 한 적이 있다.

LG화학 배터리 공장이 있는 충북 오창 지역의 상가였다. 전용면적이 330.58㎡(100)평인 상가인데 감정가 4억원 정도 되었는데 계속된 유찰로 8천만원까지 떨어진 상태였다. 수도권에서 330.58㎡(100평)이면 경매로 낙찰 되더라도 10억원 가까이에 낙찰이 될 것이고 7억원 정도까지 가는 물건인데 왜 8천만원까지 떨어졌을까에 대해 궁금했다.

일단 내려가 보았다. 상가의 블록은 그리 크지 않았는데 그 주변을 감싸는 주택단지도 그리 크지 않았다. 즉 상가의 블록이 주거지역에 비해 크게 형성된 것이다. 그리고 배후단지도 받쳐주지 못하는 상황이었다. 거리에는 사람들이 별로 없었고 건물들은 1층을 빼고는 거의 비어있는 상태였다. 일단 부동산에 갔다. 당시 경매로 나왔는데 여기 낙찰 받아도 괜찮은지에 대해 단도직입적으로 물어봤으면 시간을 많이 줄였을 텐데 간접적으로 물어봤다. 그래서 직구로 물어봐야 한다.

간접적으로 사무실을 얻을 것처럼 해서 물어보고 사무실의 월세, 평형, 위치 등을 꼼꼼히 메모하고 다시 오겠노라고 하며 다른 부동산에 가서 그런 식으로 10개 이상의 빈 공실 상황을 알아보았다. 그 때는 지방이 투자시기여서 갈 일이 많았다. 지방에 갔다가 올라올 때가 되면 부동산에서 소개받았던 사무실을 들러보고 올라오는 것이 일과였다. 1달 후, 3달 후, 5달 후, 1년 후가 되었는데도 공실이었다. 그제야 ‘그 곳의 상가 사무실은 사면 안 되겠구나’하는 생각이 들었다. 자료수집과 시뮬레이션 과정은 임장부터 팔았을 때 세무까지 전체적으로 의문이 들지 않을 정도로 체크를 해야 하며 확신이 섰을 때는 다음 단계로 넘어간다.  

재테크 타이밍 3단계

3단계는 실행, 수정, 재실행의 단계를 거친다. 실행 하지 않는 사람은 많다. 작게라도 실행해 보는 것이 좋다. 물론 시뮬레이션 단계에서 심각한 오류가 일어났다면 실행하는 것보다는 실행하지 않는 것이 낫지만 그렇지 않았을 때도 실행하지 않는 사람들이 너무도 많다. 투자는 실물경제이다. 요즘 새로이 알게 된 사실이다.

거의 대부분 사람이 투자라는 과정까지 가지 않는다는 것을 알았다. 심지어 강의에 자주 찾아오는 사람들에게 물어보면 최근 거의 투자를 하지 않는 사람들이 대부분이라는 것도 알게 되었다. 그리고 주변에 있는 사람들도 최근에 투자를 했다는 사람은 거의 보지 못했다. 투자에 좀처럼 나서려고 하지 않는다.

투자에 나서는 사람들은 주변에서 볼 때 약간은 무모하다고 생각할 정도의 사람이다. 그렇지 않고 철저히 투자를 위한 임장을 했다면 투자에 나서야 하는데 딱 거기까지인 경우가 너무 많다. 투자를 해야 실패를 하고 실패를 해야 실패를 교훈 삼아 얻는 것이 있고 그 교훈을 가지고 수확이라는 과실을 딸 수 있는 것이다. 필자도 경기도권의 상가에서 지금으로 보면 실패한 투자를 했지만 그래도 요즘 같은 저금리시대에 달려 든 노후세대에게 상가를 넘기고 있는 중이다.

‘지난 1년 동안 실패가 없었다면 당신은 지난 1년 동안 투자를 하지 않았던 것’이라는 얘기다. 투자를 하면 그것이 잘못된 것을 아는 계기가 되고 그것을 발판삼아 누구도 가르쳐주지 않는 노하우를 알게 된다. 그리고 남들이 맛볼 수 없는 수확을 하게 된다.

안정적인 투자   

이러한 일을 성공적으로 반복 하다보면 안정기에 들어서게 된다. 안정적인 선에서 투자를 하더라도 내 생활이 돌아가는 수준 말이다. 예를 들어 100억 원짜리 토지가 유치권을 비롯한 각종 권리가 붙어 있어서 20억 원까지 떨어졌다고 해본다. 그럼 20억 원의 자산가가 그 토지를 낙찰 받을까? 아니다. 5천만 원씩 개미들이 40명이 모여 그 토지를 낙찰 받는다. 5천만 원을 잃어도 그만이라고 보고 그 권리만 풀면 대박 칠 수 있다는 희망에서다.

그러나 20억 원 자산가는 5%대의 상가에만 투자를 하더라도 자신의 생활비를 벌고도 남는데 왜 그런 물건을 건드릴까? 수익률이 떨어지더라도 원금을 잃지 않는 안정 적인 곳에 투자를 해야 한다. 아이러니하게도 장기적인 관점에서 보면 적은 수익률의 안정적인 투자를 하는 자산가가 돈을 더 버는 결과를 가져오게 된다.

MeCONOMY Magazine May 2015