지난해 발표한 9·1부동산 대책에 따라 2월27일부터 주택청약제도가 대폭 간소화되었다. 이에 따라 수도권 청약 1순위 자격이 통장가입 후 1년으로 완화되었으며, 청약통장 1순위 가입자 수가 1천만명을 넘어서기도 했다. 최근 대출금리도 2%대로 진입했으며, 전세가도 고공행진 함에 따라 주택구매자가 늘고 있다. 4월1일에는 민간택지에 대한 분양가 상한제가 폐지됨에 따라 공급물량도 서서히 증가 추세에 있다. 서서히 회복조짐을 보이는 부동산시장에 대한 업계의 의견을 들어봤다.
분양가상한제에 따른 영향
KB금융지주 경영연구소에 따르면 국내 건설시장은 1990년대 말에 이미 성숙기에 진입했다. 국내 건설시장이 1990년대에는 주택 200만호가 건설되고 SOC(사회간접자본) 투자 확대 등으로 건설투자비 중이 GDP 대비 20%를 상회했다. 하지만 1990년대 말 외환위기 이후 국내 건설산업이 본격적으로 성숙기에 진입하면서 건설투자가 지속적으로 정체상태에 머물렀다. 여기에 더해 2008년 글로벌 금융위기가 발생하면서 주택경기는 침체기에 이르렀다.
그런데 최근 정부가 잇따라 부동산 활성화 대책을 쏟아내면서 서서히 회복세를 보이고 있다. 가장 주목할 것은 아파트 청약경쟁률의 상승이다. 전국적으로 청약경쟁률은 평균 20대 1 정도로 나타나고 있다. 지난 4월23일에는 부산 수영구의 ‘광안더샵’은 청약경쟁률이 평균 379대 1을 기록했으며, 최고 경쟁률은 1천106대 1을 기록할 정도였다. 이는 2008년 금융위기 이후 최고 기록이다. KB국민은행 명동스타PB센터 박합수 팀장은 “약 2년 전에는 분양시장이 안 좋아 수도권에서도 비인기지역은 1대 1을 미달하는 곳도 있었다”고 밝혔다. 인기지역인 위례신도시도 10대 1 정도였다고 하니 최근의 청약경쟁률 상승은 무서울 정도다.
하지만 이에 대한 우려의 목소리도 만만치 않다. 특히 분양가상한제의 폐지로 건설업체가 공급물량을 대폭 늘릴 가능성이 있다는 것이다. 그로 인해 주택공급물량이 증가하면 다시 주택가격 하락으로 이어져 부동산경기 침체로 이어지지 않겠냐는 우려다. 더군다나 내집 마련의 꿈을 갖고 있는 무주택자의 대출금이 상승해서 또다시 하우스푸어를 양산하는 게 아니냐는 지적도 일고 있다.
박합수 팀장은 “분양가상한제가 부동산시장 전체적으로는 긍정적으로 작용할 것”이라며 낙관하면서도, “동전의 양면과 같으므로 신중히 지켜봐야 할 시기”라고 지적했다. 장점으로는 분양가가 올라가면서 민간의 공급량이 늘어날 수 있다는 점이 있으며, 나름대로 가격 제약이 풀리면서 주택 품질의 향상으로 이어질 수 있다고 예측했다. 하지만 분양가의 상승으로 인한 수요자들의 주택구매가 부담이 일어날 수 있다고 지적했다. 현재 시장도 전면적으로 회복되었다고 단언하기는 어려운 시기이므로, 일부 인기지역 위주로 분양가가 상승하다가 타 지역도 분양가 상승으로 이어지면 구매자들의 구매 의욕 저하로 오히려 시장 자체가 위축될 수도 있다 고 판단했다.
이에 대해 부동산114 리서치센터 리서치팀 김은진 팀장은 “분양가가 일정부분 오를 것으로 전망되나, 지역적으로 차별화는 있을 것으로 보인다”고 밝혔다. 서울 강남권과 같이 선호도가 높은 지역은 당연히 오를 것이지만, 동탄이나 위례신도시 등 분양가 상한제가 계속 적용되는 공공택지 물량에 대한 선호도가 높을 것이므로 민간택지도 공격적으로 분양가를 올릴 수는 없을 것이라고 전했다. 그래서 수도권 지역은 분양가상한제의 영향이 제한적일 것이라고 분석했다. 결국 시장에서 분양가는 지역별 양극화 현상이 더욱더 두드러질 것으로 보인다.
1순위 1천만명 시대의 청약전략
4월19일 금융결제원의 발표에 따르면, 3월 전국 청약통장 1순위 가입자 수는 1천19만980명이었다. 전국에서 청약통장 1순위 가입자 수가 1천만명을 초과한 것은 1977년 청약제도가 도입된 이래 처음이다. 이에 따라 인기지역으로 청약 가입자들이 몰릴 개연성이 충분하다고 김은진 팀장(부동산114)은 말했다. 이어 신중하게 청약전략을 세워야 할 것이라고 밝혔다. 우선 청약 1순위자가 많으므로 청약 경쟁률은 높아지고 당첨가능성은 낮아질 우려가 크다. 따라서 그 주변에 입지가 비슷한 지역으로 눈을 돌리는 것도 하나의 전략이라고 귀띔했다.
예를 들어, 위례신도시는 청약경쟁률이 높으므로 주변의 미사지구 같이 비슷한 입지의 경쟁률이 낮은 지 역으로 눈을 돌린다면 당첨확률을 높일 수 있다. 또한 신혼부부, 다자녀가구, 노부모부양, 생애최초 주택구입자와 같이 특별공급 자격이 되는 이들은 특별공급을 적극적으로 노려볼 필요가 있다고 강조했다. 특별공급은 일반공급보다 경쟁률이 훨씬 낮기 때문이다.
아파트 구입 시에는 분양가가 기존 아파트가격과 크게 차이가 없다면, 기존 아파트보다는 아파트 청약을 받는 게 훨씬 유리할 것이라는 말도 덧붙였다. 만약 신규청약을 하고자 한다면 고려할 사항이 있다. 고종완 한국자산관리연구원장이 부동산114가 주최한 세미나에서 언급했듯이, 신규 청약 수요자는 상품 가치와 지역의 성장가능성을 잘 따져봐야 하며 인구와 소득이 지속적으로 늘어나고 인프라가 개선되는 곳을 선택해야 할 것이다.
반전세의 증가추세 이어져
박합수 팀장(KB국민은행)은 최근의 전세난이 단시간 안에 해결될 문제가 아니라고 말했다. 수급불균형의 문제로 서울시의 입주량이 지속적으로 줄어들고 있고 전세물량이 월세로 전환되는 상황이기 때문에 당분간은 전세난이 계속될 것으로 분석했다. 김은진 팀장(부동산114) 역시 전세난이 오래갈 것으로 내다봤다. 전세를 주는 이들이 그 전세금으로 매입자금을 충당하는 경우가 상당히 많은데, 저 금리 기조로 인해 그 부채를 다 상환하려면 월세전환이 필요하기 때문이다. 두 사람 모두 향후에는 반전세 형태가 늘어날 것으로 내다봤다. 즉 전세 보증금을 3억에서 3억5천으로 올리는 상황이라면, 5천만원을 안 받고 이를 월세로 전환하는 형식이 늘어날 것이라는 것이다.
김은진 팀장(부동산114)은 입주가 몰리는 지역으로 전세난을 극복할 필요가 있다고 언급했다. 최근 동탄신도시나 세종시 등 공급이 몰린 지역에서는 전세값이 약세를 보이고 있기 때문이다. 김은진 팀장(부동산114)은 올해 상반기까지 부동산 시장에 회복기조가 이어질 것으로 봤다. 수도권 시장을 중심으로, 특히 분양시장 중심으로 활황세가 이어질 것이며 기존 집값도 완만한 오름세가 지속될 가능성이 높다는 것이다. 전세가 상승은 당분간 이어지겠지만 1분기에 비해 2분기에는 둔화될 것으로 분석했다.
봄 이사철도 지났고 전세값이 단기에 너무 많이 오르다 보니 숨고르기 양상이 나타나고 있기 때문이다. 특히 김 팀장은 하반기 지방에 서는 가격조정이 나타날 것으로 전망했다. 지방에 서는 2011년부터 2013년까지 공급이 많이 이루어 졌고, 작년부터 실질적으로 입주단계에 들어섰기 때문이다. 이에 따라 공급부담에 따른 가격조정이 나타날 것으로 보인다.
실수요자 위주로 재편된 주택매매 시장
최근의 주택매매 시장추세는 실수요자 위주로 재편됐다는 특징이 있다. 이제 부동산으로 돈을 버는 시대는 지났다는 판단 때문이다. 따라서 자신이 직접 생활하는 주거용으로 집을 사는 경향이 뚜렷하다. 최근에는 대출금리도 싼 데다 분양가 상승 조짐도 있으므로 지금이 집 사기에 적기인지에 대해 부동산 업계에 문의가 접수되기도 한다.
박합수 팀장(KB국민은행)은 실질적으로 내 집 마련의 적기는 2013년 7월이었다고 언급했다. 부동 산 가격이 바닥을 쳤던 당시에 비해 지금은 집값이 4~5천만원이 올라있는 상황이며, 향후 집값이 떨어질 개연성은 크지 않기 때문이다.
김은진 팀장(부동산114)은 조금 신중한 입장을 밝혔다. 최근 대출금리가 2%대로 진입했으며 전세난 이 단기간에 해소될 소지는 없기 때문에, 주거안정성 측면에서 주택을 구입하는 것도 나쁘지는 않다는 것이다. 그러나 다른 경기지표들이 그렇게 좋은 상황은 아니고 가계 소득도 그렇게 높아지지 않는 현실적 문제가 있으므로, 본인의 자금 여력에 맞게 주택을 구입해야 할 것이라고 언급했다. 김 팀장은 주택구입자금 대출 시에는 최대 40%가 넘지 않는 선에서 대출을 하고 주택을 구입하는 게 적절하다고 덧붙였다.
그동안 부동산은 주식이나 채권시장과는 달리 사다 놓으면 최소한 손해는 안 본다는 생각이 지배적이었으며, 실제적으로 우리 경제를 견인해온 점도 많았다. 이로 인해 여력이 되는 이들은 실제로는 필요도 없는 주택을 구매하는 경우도 많아 투기로 이어졌다. 몇 년 전에는 한 주택임대업자가 무려 1천83채를 보유하고 있다는 보도가 나오기도 했다.
국토교통부의 2014년도 국토교통통계 연보에 따르면, 2013년 전국의 주택보급률은 103%이다. 하지만 국토교통부의 2014년도 주거실태조사 자료에 따르면, 자가보유율은 2013년 58.4%, 2014년 58.0%이다. 왜 두 통계자료 사이에 갭이 생겼는지에 대한 답변은 ‘1천83채’에서 찾을 수 있으리라 보여 진다. 그런 의미에서 최근 실수요자 중심으로 부동산 시장이 재편되는 움직임은 바람직하다고 볼 수 있을 것이다. 앞으로는 부동산시장이 안전하고 아늑한 ‘우리 집’이라는 본래 목적에 맞는 방향으로 흘러 내 집 없는 설움이 없는 시대가 오길 기대해 본다.
MeCONOMY Magazine May 2015
