이번호에서는 수익방식을 포함한 소득 접근법의 기초에 대해 계속해서 알아보도록 하자. 지난달, 소득접근법의 잔여환원법에는 토지잔여법, 건물잔여법, 부동산 잔여법에 대해 알아보았다.

또 부동산 잔여법은 순영업소득을 토지소득과 건물소득으로 나누지 않고 같은 자본수익률을 적용하며, 기간 말의 건물가치를 ‘0’으로 하되 토지가치는 현가를 합하여 대상부동산의 가치를 추계하는 방법이라고 했다.

또한 잔여환원법에서는 대상부동산에 저당대부가 없고 저당조건에 따라 부동산의 가치가 변하지 않는다는 것을 가정하고 있다고 했다.

그럼, 저당지분 환원법은 어떨까?

특히 회원제 골프장의 경우 이러한 저당지분 환원법 범주를 적용한다. 여기서 말하는 저당지분 환원법은 부동산의 가치의 지분가치와 저당가치로 구성된다는 것을 전제로 한다. 지분가치는 매년 지분소득의 현재가치와 기간 말 지분복귀액(투자자들이 부동산을 일정기간 보유하다가 다시 처분하여 얻는 차익인 지분투자자의 몫)의 현재가치를 합한 것이 된다.

기간 말 지분복귀액은 기간 말 처분소득에서 미상환저당잔금을 상환하고 남은 지분투자자의 몫으로서 부동산의 가치 상승분과 원금상환으로 인한 지분 형성분이 포함되어 있는 것이다.

저당가치는 매 기간의 부채서비스액과 기간 말의 미상환저당잔금을 현재 가치로 할인한 값이다.

그러나 이러한 저당지분환원법을 시장가치의 추계에 활용하는 것은 적절하지 않다는 비판이 있다. 즉 부동산의 가치는 저당부채와 독립적이어야 한다는 점과 지분수익률이나 기간 말 예상매도가격의 추계에 평가사의 주관이 개입될 소지가 많기 때문이다.

할인현금수지분석법

역시 지분가치와 저당가치의 합으로 시장가치를 구하는 방법이다. 지분가치는 매 기간의 세후현금수지의 현재가격합산에 기간 말 세후지분복귀액의 현재가격을 더하여 구한다.

기간 말 세후지분복귀액은 재매도가에 미상환잔금과 자본 소득세를 공제하여 구하는데 저당가치는 기간 초의 저당대부액(부동산이나 동산을 담보로 잡고 일정기간 동안 빌려주는 금액)으로 설정한다.

수익환원법에 사용하는 할인율은 수익률로 하되 자본환원율에 인플레이션 등 위험률을 더하여 구한다.

직접환원법에서 사용하는 환원율은 대표적으로 조성법과 투자결합법으로 결정한다. 조성법은 무위험률을 표준으로 하여 인플레이션(자산으로서의 안전성), 이자율, 사업위험(경영부담), 시장위험(시장심리 위험과 非유동성 위험) 등 추가적 위험에 대한 할증률을 합산하여 구한다.

계획 중인 골프장이나 건설 중인 골프장은 현존하는 골프장에 비해 리스크가 크므로 할인율도 높을 것이다. 이 방법은 평가사의 주관이 개입될 여지가 너무 많고 시장에 부합되지 못한다는 단점이 있다.

투자결합법

투자결합법은 각 투자자본과 투자자본별 환원율을 결합하여 종합 환원이율을 구하는 방법이다.

이에는 물리적 구성부분에 따라 토지와 건물의 구성 비율에 토지환원율과 건물환원율을 곱하여 합산한 것을 종합 환원이율로 하는 물리적 투자결합법과 금융적 측면에서 저당투자자와 지분환원율을 각각 곱하여 합산한 것을 종합 환원이율로 하는 금융적 투자 결합법이 있다.

그리고 직접환원법은 1년간의 안정된 순영업소득을 자본환원율 또는 위험수익률로 나누어 가치를 추계하는 방법으로 기존골프장으로서 현재 일정한 소득으로 안정되어 있는 경우에 적절하다.

수익환원법은 미래 여러 해의 현금수지와 기간 말 처분으로 인한 현금수지를 현재가치로 할인하여 부동산가치를 추계하는 방법으로 신설골프장이나 소유권 등의 변동이 있어 소득이 안정되어 있지 않은 골프장에도 유용하다.

위의 내용은 조금 지루하기는 하나 소득접근법을 다루기 위한 기초적인 내용이므로 참고하여 주시길 바란다.

다음 호에서는 골프장 순영업산정에 대해 알아보도록 하자.

MeCONOMY Magazine October 2014