서울 재건축 아파트 시장과 일반 아파트 시장이 서로 다른 모습을 보이고 있다. 보유세 개편안 발표를 앞두고 서울 재건축 아파트는 6월 넷째 주 0.03% 하락한 반면, 재건축을 제외한 일반 아파트는 0.06% 상승했다.

 

다주택자 양도세 중과와 재건축 초과이익환수, 안전진단 강화 등의 영향으로 투자심리가 위축되면서 재건축 아파트 시장은 약세를 이어간 반면, 일반 아파트는 실수요자들 매수세로 상승 흐름을 이어가고 있어 상반된 모습을 보였다.

 

지난 22일 부동산114가 조사·발표한 자료에 따르면 6월 넷째 주 서울 아파트 매매가격은 0.04% 올라 전주(0.02%) 대비 상승폭이 확대됐다. 저렴한 아파트 위주로 간간히 거래될 뿐 거래량이 많지는 않다. 신도시는 0.01% 하락하며 3주 연속 마이너스 변동률을 보였고, 경기·인천(0.00%)은 보합이다.

 

전세시장은 장마철 이사 비수기에 접어들며 전세수요가 줄었고 신규 아파트 공급이 늘면서 약세를 보였다. 서울이 0.03% 하락했고 신도시는 파주운정 등 물량 공급이 많은 지역을 중심으로 0.06% 하락했다. 경기·인천도 0.04% 떨어졌다.

 

 

집값...서울은 ‘성북’, 신도시는 ‘평촌’, 경기·인천은 ‘용인’이 가장 많은 오름세 보여

 

서울은 ▲성북(0.18%) ▲은평(0.17%) ▲용산(0.14%) ▲구로(0.13%) ▲동작(0.13%) ▲서대문(0.13%) ▲금천(0.12%) ▲마포(0.12%) 순으로 상승했다. 성북은 정릉동 정릉 힐스테이트3차가 500만원, 하월곡동 월곡 두산위브가 250만원~500만원 가량 올랐다. 저가 매물을 중심으로 급매물이 나오면 한 두건씩 거래되며 시세가 오르고 있다. 은평은 은평뉴타운 일대 아파트가 가격상승을 이끌었다. 진관동 은평뉴타운 기자촌11단지와 은평뉴타운 우물골위브가 500만원~1,000만원 가량 상승했다. 

용산은 이촌동 삼성리버스위트가 1,000만원~4,500만원 올랐고 구로는 신도림역 인근 아파트 위주로 매매가격이 오르며 신도림동 대림1차~3차가 500만원~1,000만원 정도 상승했다. 반면 강남(-0.03%)과 송파(-0.02%)는 부동산 시장 규제가 지속되면서 재건축 아파트가 약세다. 강남은 개포동 개포 고층6~7단지가 1,000만원~4,500만원 가량 내렸고 송파는 잠실동 주공5단지가 500만원 하락했다. 

 

신도시는 위례(-0.20%)와 산본(-0.08%)이 하락했다. 위례는 장지동 위례 24단지 꿈에 그린이 2,000만원, 산본은 금정동 율곡 3단지가 750만원 가량 떨어졌다. 매수세가 주춤해지며 매매가격이 하향조정 됐다. 반면 ▲평촌(0.04%) ▲동탄(0.02%) ▲일산(0.01%)은 매매가격이 상승했다. 평촌은 중소형 아파트 위주로 매매가격이 올랐다. 비산동 관악청구가 500만원, 평촌동 향촌롯데가 750만원 가량 상승했다. 동탄은 반송동 시범한빛 금호어울림이 500만원~1,000만원, 일산은 장항동 호수4단지 LG롯데가 1,000만원 가량 올랐다. 

 

경기·인천은 ▲용인(0.09%) ▲광명(0.06%) ▲하남(0.05%) ▲구리(0.02%) ▲수원(0.02%) 순으로 상승했고 ▼안산(-0.30%) ▼평택(-0.07%) ▼안성(-0.03%) ▼고양(-0.02%) 순으로 하락했다. 용인은 GTX 구성역 개통 호재로 아파트 매물이 귀해 가격 상승세가 이어지고 있다. 언남동 장미마을 삼성래미안이 250만원~1,000만원 상승했다. 광명은 6월 이후 저가 매물 위주로 거래가 되며 하안동 광명두산위브 트레지움이 500만원~1,500만원, 청산동 광명푸르지오가 1,500만원 가량 올랐다. 반면 안산은 입주물량 여파로 기존 아파트 매매거래가 부진하다. 사동 안산고잔 6,7,9차 푸르지오가 500만원~2,500만원 하락했다. 

 

전셋값...‘송파’, ‘파주운정’, ‘안산’이 가장 많이 떨어져

 

서울은 ▼송파(-0.37%) ▼서초(-0.11%) ▼노원(-0.02%) ▼성동(-0.02%) 순으로 전셋값이 떨어졌다. 송파는 위례신도시 새 아파트와 입주예정인 헬리오시티 영향으로 잠실동 리센츠가 500만원~2,500만원, 신천동 잠실파크리오가 1,500만원~2,000만원 정도 하락했다. 서초는 반포동 반포리체와 반포자이가 500만원~2,500만원 전셋값이 떨어졌다. 노원은 상계동 보람이 500만원 가량 내렸고, 성동은 금호동4가 서울숲 푸르지오 2차가 2,500만원 하락했다. 비수기에 접어들면서 전세수요가 뜸하다. 

반면 ▲성북(0.09%) ▲서대문(0.09%) ▲마포(0.09%) ▲은평(0.08%) ▲관악(0.08%) ▲강서(0.05%)는 전셋값이 올랐다. 성북은 석관동 석관래미안이 500만원 정도 상승했다. 지하철6호선, 1호선 역세권 아파트에 대한 전세수요가 꾸준하다. 서대문은 북가좌동 북가좌삼호가 500만원~1,000만원 올랐고, 마포는 대단지 아파트인 성산시영이 500만원~1,500만원 가량 전셋값이 상승했다. 

 

신도시는 ▼파주운정(-0.35%) ▼분당(-0.13%) ▼평촌(-0.07%) ▼일산(-0.03%) ▼판교(-0.02%) ▼위례(-0.02%) 순으로 전셋값이 떨어졌다. 파주운정은 와동동 가람마을4단지 한양수자인이 2,000만원~3,000만원 하락했다. 새 아파트 공급 영향으로 전세매물이 쌓이고 있다. 분당은 서현동 효자동아가 1,000만원, 정자동 한솔LG가 500만원 정도 떨어졌다. 역시 비수기로 접어들면서 전세수요가 줄었다. 평촌은 평촌동 향촌현대 4차가 500만원 전셋값이 내렸다. 

 

경기·인천은 ▼안산(-0.34%) ▼구리(-0.32%) ▼고양(-0.16%) ▼하남(-0.13%) ▼안성(-0.09%) ▼용인(-0.05%) 순으로 전셋값이 하락했다. 안산은 고잔동, 초지동 일대 새 아파트 입주 여파로 전셋값 하락세가 이어지고 있다. 선부동 군자주공 15단지가 500만원~1,000만원, 사동 안산고잔 6,7,9차 푸르지오가 1,000만원~3,000만원 하락했다. 구리는 인창동 주공 4,6단지가 1,000만원~2,000만원 하락했다. 고양은 중산동 새 아파트 입주 영향으로 탄현동 큰마을현대대림이 1,250만원~2,500만원 떨어졌다.

 

정부 보유세 개편안 윤곽 드러나...“당분간 관망세 지속될 것”

 

대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 종합부동산세 인상을 필두로 한 부동산 보유세 인상방안을 공개했다. 최병호 재정개혁특위 조세소위원장(부산대 교수)은 지난 22일 서울 여의도 중소기업중앙회에서 ‘바람직한 세제 개혁방안’이라는 주제로 열린 정책토론회에서 발제문을 통해 종부세 개편을 위한 4가지 시나리오를 발표했다.

‘공평과세 실현을 위한 종합부동산세 개편방향’이라는 제목의 발제문에 따르면 종부세 과표인 공정시장가액비율을 현행 80%에서 연간 10%포인트씩 100%까지 올리거나, 세율의 누진도를 강화해 최고세율을 2.5%(주택 기준)까지 올리거나, 이 두 가지를 병행하는 방식이 검토되고 있다. 아울러 1주택자는 공정시장가액비율만 올리되 다주택자는 공정시장가액비율 및 세율을 인상해 차등 과세하는 방안을 고려한다는 내용도 포함돼있다.

 

이번에 공개된 개편안이 재정개혁특위 전체회의에서 특위 차원의 ‘부동산 보유세 개편 권고안’으로 최종 확정돼 정부에 제출되면, 정부는 7월 말 발표할 세제개편안과 중장기 조세정책 방향에 이 내용을 반영해 9월 정기국회를 통한 입법절차를 거쳐 내년부터 시행할 예정이다.

서성권 부동산114 책임연구원은 “보유세 개편안 발표의 영향으로 서울 아파트 시장은 당분간 관망세가 지속될 것”이라며 “6·13 지방선거가 여당의 압승으로 끝나 문재인 정부 출범 이후 지속된 부동산 시장 규제 기조는 앞으로도 계속 될 가능성이 높고 현재 서울 아파트 시장을 반등시킬 만한 모멘텀이 크지 않기 때문”이라고 분석했다. 이어 “미국 금리 인상 이후 주택담보대출의 기준이 되는 코픽스 금리가 오르면서 아파트 소유자들의 원리금 대출 상환과 매수자들의 대출 문턱은 더 높아질 것”이라고 내다봤다.

한편 전세시장은 지난 3월 서울 아파트 전셋값의 하락전환 이후 약세가 계속되고 있다. 신규 아파트 공급이 꾸준히 이뤄지면서 전세매물이 쌓이는 반면, 이사 비수기인 탓에 전세수요까지 잠잠한 것이 원인으로 풀이된다. 서 책임연구원은 “서울 강남 일대 전셋값은 올해 말 입주예정인 송파구 헬리오시티 등 대단지 아파트 입주가 완료되기 전까지는 수급불균형에 따른 약보합세를 유지할 것”으로 전망했다.

 

MeCONOMY magazine July 2018