지난해 7월 가계부채 대책 발표 이후, 정부가 8월25일 또다시 가계부채 관리방안을 내놨다. 가계부채 관리방안이 발표된 이후 1년여가 지났지만, 오히려 부채는 지난해 말에 비해 54조원 가량이 빠르게 증가해 1257.3조원을 기록했다. 정부는 은행권 주택담보대출은 가이드라인 등으로 증가세가 둔화됐지만, 집단대출은 분양시장 호조에 따라 빠르게 증가하고 있으며 앞으로도 누적 분양물량 등에 따라 꾸준히 늘어날 전망이라고 분석했다. 이에 이번 8.25 가계부채 관리방안은 ‘주택공급 관리’와 ‘집단대출 관리’에 초점이 맞춰졌다.

8월25일 정부가 최근 빠르게 증가하고 있는 가계부채를 안정적으로 관리해 나가기 위한 ‘가계부채 관리방안’을 발표했다. 관계기관(기재부·국토부·금융위·한은·금감원)간 협업 등을 거쳐고 25일 경제관계장관회의에서 최종 확정됐다. 이번 대책은 가계부채 대책으로는 최초로 ‘주택공급 관리’ 방안이 추가됐다. 정부는 “이번 대책은 가계소득 증대, 주택시장 관리, 부채 관리, 서민·취약계층 지원 강화를 망라한 종합적인 관리방안”이라며 “특히, 금융대책만으로는 해결하기 어려운 가계부채 문제를 주택시장 측면에서도 균형있게 접근함으로써 근본적인 대응방안을 마련했다”고 자평했다.

그동안 ‘선분양’의 특성을 감안해 상환능력심사 등의 규제를 적용받지 않아온 ‘집단대출’에 다양한 조치가 포함됐다. 정부는 실수요자 위주의 대출 및 주택적정공급을 유도하겠다는 방침이다.

먼저 보증제도가 개편된다. 공적 보증기관 중도금보증을 부분보증(100→90%)으로 운영하고 보증 건수 한도도 기관별 2건에서 기관과 상관없이 도합 2건으로 통합관리 된다. 대출심사도 엄격해 진다. 은행이 집단대출 취급시 개별 차주의 소득자료를 확인하고, 사업장 현장심사를 의무화한다. 아울러 중도금 대출이 입주 시점에서 장기 분할상환·고정금리부 잔금대출로 전환되도록 주택금융공사에서 중·저소득층에 대한 신상품을 공급한다.

정부는 앞으로 부동산 시장, 집단대출 증가세 등을 보아가며 필요한 경우 집단대출에 대한 단계적인 ‘여신심사 가이드라인도 도입을 검토한다고 밝혔다. 정부는 현 단계에서 개별 주택담보대출에 적용하는 여신심사 가이드라인이나 DTI 규제를 집단대출에 그대로 적용하기는 어렵다는 점은 분명히 했다.

정부는 중도금대출은 보증부 대출인데다 대출만기도 짧아 DTI나 여신심사 가이드라인을 동일하게 적용하기 어렵고, 현행·분양 제도하에서 잔금대출을 규제하는 것은 실수요자 내집마련 및 입주를 제한하는 문제도 발생할 수 있다고 입장을 전했다. 정부가 가계부채 관리방안을 발표하자마자 그 후폭풍이 만만치 않다. 주택공급물량을 줄이는 것에 따라 인기지역에 청약수요가 몰리는 현상이 벌써부터 감지되고 있다. 주요 쟁점을 살펴봤다.

최초로 주택 공급시장 관리방안 추가

이번 가계부채 관리방안의 가장 큰 특징은 주택 분양시장(공급시장)에 대한 관리방안이 추가됐다는 점이다. 그동안 가계부채 대책은 소득증대·부채관리·서민취약계층 지원강화 추진에 초점이 맞춰져 있었다. 합동브리핑에서 이찬우 기재부 차관보는 “집단대출의 가장 큰 증가원인으로 지적되고 있는 주택 공급과잉을 최소화하기 위해 주택의 공급프로세스 단계별로 즉, 주택 택지 구입부터 시작해서 인허가 그리고 분양보증, 분양 잔금 지급까지 하는 과정 단계별로 대책을 마련했다”고 밝혔다.

정부는 실수요자 중심의 주택거래가 활성화되고 주택가격은 대체로 보합세를 보이는 등 기존 주택 거래시장은 비교적 안정적이라고 평가했으나, 지난해부터 이어져온 분양물량 증가추세가 지속될 경우 공급과잉의 우려가 있다고 봤다. 또 최근 분양권 전매차익 추구 등 과도한 투자수요가 있어 공급증가가 더욱 확대되고 미분양이 늘어날 우려도 존재한다고 평가했다.

이에 택지 매입 단계에서부터 사전 공급관리를 강화한다. 먼저 LH 공공택지 공급물량을 조절한다. 지난해 12.8만호에서 올해는 7.5만호로 58% 수준으로 감축한다. 분양시장 영향이 큰 수도권·분양주택용지 중심으로 조정한다.

PF대출 보증도 사업계획 승인 이후 신청하도록 하고, 소유권을 확보할 수 없는 수용 및 매도청구 대상 토지가 포함된 경우에는 수용·매도를 확정한 후보증신청을 허용한다. PF 대출이란 돈을 빌려줄 때 자금조달의 기초를 프로젝트 자체의 경제성에 두는 금융기법을 말한다. 특정 프로젝트의 사업성(수익성)을 평가해 돈을 빌려주고 사업이 진행되면서 얻어지는 수익금으로 자금을 되돌려 받는다.

현재는 수용·매도청구 대상 토지를 포함해 대출금액을 확정하고 수용·매도가 확정된 경우 PF대출 자금인출을 허용하고 있다. 인허가 단계에서는 국토부와 지자체 협력을 통해 과도한 인허가 자제를 유도한다. 분양단계에서는 현재 지정되어 있는 미분양 관리지역을 확대하고, 다음 HUG(주택도시보증공사) 분양보증 심사를 대폭 강화한다.

미분양 관리지역은 현재 전국적으로 20개 정도 돼 있다. 인허가불량이나 청약경쟁률 등도 감안해 확대를 할 계획이다. 미분양 관리 지역으로 확대가 될 경우 분양보증 예비심사, 본점심사가 의무화된다. 분양보증 심사와 관련해서는 토지소유권이 제한되거나 업체별 보증한도를 초과하는 경우 보증을 제한하고, 다음에 의무적 본점심사 대상을 현재 ‘미분양관리지역 + 1000호 이상’ 공급에서 ‘500호 이상’으로 확대된다.

분양권 전매제한기간 강화 등 불포함 지적
… 주택공급 감소로 청약수요 인기지역에 집중, 양극화 우려

정부가 가계부채 관리방안을 발표하자, 경실련·참여연대 등은 주된 원인에 대한 수단은 억제하고, 공급 조절 수준에서 관리하겠다는 의지를 분명히 했다고 지적했다. 참여연대는 논평을 내고 “투기 목적으로 분양권 전매 차익을 노린 신규아파트 분양 수요 증가로 분양주택가격에 거품이 형성되고 이로 인해 가계부채 문제가 심각한 지경에 이르렀다”고 지적한 뒤 “그럼에도 불구하고 정부는 가계부채 증가의 주요한 요인인 집단대출 규제와 관련해 완화된 LTV·DTI 규제의 정상화, 여신규제 강화 등 실효적 수단을 배제한 채 금리우대를 통한 장기 고정금리 분할상환 방식 유도 등 하나 마나 한 대책을 제시하는데 그쳤다”고 비판했다.

아울러 “가계부채증가의 주된 원인이 되고 있는 주택분양시장 과열과 관련해서도 정부는 분양권 전매 제한 강화, 분양가 상한제 재도입 등의 투기억제 수단은 배제했다”면서 “주택시장 부양정책 기조를 확고히 유지하면서 택지 공급조절, PF 보증 신청시기 조정, 인허가조절, 분양보증 강화 등 공급 조절 수준에서 관리하겠다는 의지를 분명히 했다”고 지적했다.

이찬우 기재부 차관보는 가계부채 관리방안을 발표한 후 기자들과 질의응답을 하며 “다양한 방안을 다 고민했지만 지금 주택시장을 봤을 때 분양권전매제한은 둔탁한 규제가 된다”면서 “그렇게 되면 주택시장 자체가 급격하게 위축될 가능성이 있다고 판단했다”고 밝혔다. 이어 “우선은 공급부분에서 중점을 두고 여러 가지 조절해 나가는 것이고, 앞으로 주택시장을 계속 모니터링해 나가면서 여러 다른 수요 쪽의 제도를 검토할 수는 있다”고 전했다.

하지만 초저금리가 장기화되고 있는 현 상황에서 정부가 분양권 전매제한 등 주택수요 억제방안은 포함하지 않은 상태에서 주택공급을 줄이면 청약수요 등이 인기지역에 집중돼 실수요자 피해 등 시장 양극화 우려에 대한 지적도 흘러나오고 있다.

논란이 일자 국토부 주택정책과는 해명자료를 내고 “이번 대책을 통한 적정수준의 주택공급은 ‘집값 띄우기’가 아닌 공급과잉 우려에 따른 ‘급격한 주택시장 하방리스크’를 사전 예방하기 위한 정책”이라며 “공급과잉에 의한 하방리스크가 우려되는 상황에서는 주택수요를 과도하게 감축시키는 것보다는 적정 수준의 공급을 유도하는 것이 적합한 처방”이라고 설명했다.

청약수요가 인기지역에 집중돼 시장양극화가 우려된다는 지적에는 “주택시장 수급불균형을 해소해 시장 건전성이 강화되는 것으로 이를 시장양극화로 보는 것은 과도한 해석”이라며 “단기차익을 노린 투기수요를 억제함으로써 실수요자의 분양기회는 확대되고 시장의 기초체력도 견고해 질 수 있다”고 설명했다.

부채 관리방안 … 집단대출 규제 관리 시작

이번 가계부채 관리방안의 두 번째 특징은 그동안 주택시장 여건, 선분양의 특수성 등을 고려해 상환능력 심사 등의 예외로 인정돼온 집단대출에 대한 관리를 대폭 강화한 것이다. 도규상 금융위 금융정책국장은 “지금까지 어떤 규제도 없던 집단대출에 규제를 시작했다는데 의미가 있다”고 설명했다.

집단대출과 관련해서는 우선 보증제도를 개편한다. 주택금융공사와 HUG의 중도금보증이 100% 보증에서 90%로 부분보증으로 바뀐다. 이로써 은행이 자율적으로 보증심사를 강화하도록 한다는 복안이다. 아울러 보증건수 한도도 통합관리해 기존 주택금융공사와 HUG 각 2건씩 최대 4건이 가능했지만, 앞으로는 최대 2건만 가능해진다.

한편 은행의 자체적인 분양과 관련된 대출심사를 강화토록 지도한다. 도규상 금융정책국장은 “지금은 대출심사시사업장 현장조사 의무화, 사업성 평가기준 등이 구체적으로 제시돼 있지 않다”면서 “이런 것들을 시공능력 순위, 신용도 등에 따라 객관적 기준을 통해 평가토록 구제적인 사업성 평가요소도 마련 하겠다”고 밝혔다.

잔금대출에 대해서는 중·저소득층 잔금대출시 금리우대를 통해 장기고정금리·분할상환 방식으로 유도하는 주택금융공사 신상품을 공급한다. 아울러 기존 변동금리 또는 일시상환 잔금대출을 고정금리·분할상환 대출로 전환시에는 중도상환수수료가 면제된다.

도규상 금융정책국장은 “잔금대출의 경우 당장 잔금대출에 대해 분할상환을 내용으로 하는 여신심사를 전면 적용하기는 어려운 측면이 있어 일단 새로운 상품을 공급한다”면서 “현재 선분양 구조상 이미 분양을 받은 상태에서 잔금대출에 대해 여신이 안 나갈 경우 여러 문제가 생길 수 있다”고 예를 들었다.

부동산 매수세 자극. 인기 주택시장 더 과열되나

현재 정부가 발표한 8.25 가계부채 관리방안에 대한 여러 전망이 나오고 있다. 일각에서는 수요억제 정책이 아닌 공급억제 정책이기 때문에 부동산 시장에 미치는 영향은 그리 크지 않을 것으로 예상했지만, 실제 부동산114가 정부의 대책 발표 다음날 발표한 부동산 시세현황을 보면 8월 4주차 서울 주간 아파트 매매가격은 0.19% 상승했다. 이는 올해 들어 가장 높은 변동률을 보였던 6월 마지막 주(0.19%)와 동일한 수치다.

서울 재건축 아파트는 0.41%, 일반아파트는 0.15% 상승했다. 그 외 신도시는 0.07% 경기·인천은 0.03%씩 상승했다. 매수세를 자극한 모양새다. 의도적인 공급 조절로 기존 아파트 및 분양권 등 인기 주택시장은 더 과열될 수 있다는 전망도 흘러나오고 있다.

다음은 정부가 합동으로 발표한 가계부채 관리방안에서 나온 주요 Q&A를 정리했다.

Q. LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율)를 다시 강화해야 하는 것 아닌지?
(가계부채 폭증은 2014년 정부가 발표한 LTV·DTI 규제 완화가 원인이라는 지적이 있다. DTI는 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율이며, LTV는 집을 담보로 대출받을 때 은행에서 담보가치로 인정해 주는 비율이다. 2014년 정부는 주택매매 수요를 높이고 부동산 시장에 활력을 불어넣겠다는 방침을 세우고 LTV·DTI를 완화했다. 완화 당시에도 부동산 규제완화가 가계부채 문제와 직접적 연관이 있어 논란이 일었다. 이번 8.25 가계부채 종합대책에서는 이에 대한 내용은 빠졌다.)

A. LTV·DTI 규제 합리화는 지난 10여년 전 주택 경기 과열기에 도입된 규제를 합리적 보완한 것으로 현재로서는 환원계획이 없습니다. 주택시장 등실물경제 여건을 감안해 냉·온탕식 직접 규제 변경 보다는 질적 개선 등 연착륙의 노력이 우선입니다. LTV·DTI 규제 강화시 실수요자의 금융제약 및 서민층의 주택매매 오히려 애로사항이 우려됩니다.

또 가계부채의 시스템적 리스크가 크지 않은 상황에서 인위적 대출억제나 총량규제 등 규모만 줄이는 대책은 오히려 경제에 부담이 된다는 분석입니다. 또한, 주택담보대출의 평균 LTV·DTI 수준, 빠른 구조개선 추이, 건전성 등을 감안시 규제비율을 낮출 필요성은 크지 않다고 판단됩니다.

결론적으로 현재 주담대 평균 LTV(53.8%)나 DTI(33.8%) 수준은 양호하며, 고정금리·분할상환 비중 확대 등 질적 구조개선이 가시화되고 있습니다. 참고로 은행 주택담보대출 연체율은 0.24%(2016.6월말)로 매우 낮습니다.

Q. 집단대출에 DTI와 여신심사 가이드라인을 적용해야 하지 않는지?

A. 현 단계에서 개별 주택담보대출에 적용하는 여신심사 가이드라인이나 DTI 규제를 집단대출에 그대로 적용하기는 어려움이 있습니다. 중도금대출은 보증부 대출인데다 대출만기도 짧아 DTI나 여신심사 가이드라인을 동일하게 적용하기 어렵고, 현행·분양 제도하에서 잔금대출을 규제하는 것은 실수요자 내집마련 및 입주를 제한하는 문제도 있습니다.

대신 이번 대책에서는 그 동안 상환능력 심사 등의 규제예외로 인정되어온 집단대출 관리를 위한 다양한 조치를 포함하고 있습니다. 먼저 중도금 대출 보증 관련 부분보증제(100→90%) 운영 및 1인당 보증건수 한도 통합관리(주금공, HUG 각 2건 → 합산 2건) 둘째 은행이 집단대출 취급시 개별 차주의 소득자료를 확인하고, 사업장 현장심사를 의무화하는 등 대출심사를 보다 엄격히 시행하는 것, 세 번째 중도금 대출이 입주 시점에서 장기 분할상환·고정금리부 잔금대출로 전환되도록 중·저소득층에 대한 신상품을 공급하는 것이 그것입니다.

앞으로 부동산 시장, 집단대출 증가세 등을 보아가며 필요한 경우 집단대출에 대한 단계적인 ‘여신심사가이드라인’ 도입을 검토 예정입니다.

Q. 은행 여신심사 가이드라인으로 인한 풍선효과로 제2금융권 대출이 늘어나고 있는 것 아닌지?

A. 비은행권 대출 증가에는 여신심사 가이드라인 시행에 따른 은행권에서 비은행권으로의 수요전이(풍선효과)도 일부 있으나 다음의 요인도 고려될 필요가 있습니다. 첫째 은행권과의 대출금리 격차 축소로 차주의 비은행권 대출 유인이 커지는 가운데, 수신 호조로 자금여력이 확충된 비은행권이 국공채 투자보다 수익률이 높은 가계대출 영업을 강화한 경향이 있습니다.

둘째 은행권·비은행권간 차주 신용등급 등 고객구성이 상이해 고객간 이동하는 경우는 많지 않을 것으로 판단하고 있습니다. 셋째 가이드라인은 금융이용에 과도한 제약이 발생하지 않도록 다양한 예외로(기존대출, 소액대출, 단기자금 등) 규정하고 있습니다. 이에 기존 은행권 이용자가 비은행권으로 밀려난 규모는 크지 않을 것으로 판단합니다.

다만, 비은행권 가계대출이 빠르게 증가하고 있는 만큼 부문별 관리를 강화할 계획에 있습니다. 주택담보대출은 상호금융에 대해 업권별 특성을 감안한 상환능력심사를 강화하고 분할상환을 유도할 방안을 마련할 것입니다. 기타대출은 토지·상가담보대출의 담보적격성 기준을 강화하고 신용대출에 대해 총체적 상환능력 평가 시스템을 도입합니다.

MeCONOMY Magazine September 2016