“생애 처음으로 매입한 건물에 세입자가 들어와 임대차 계약 맺게 되었습니다. 계약을 맺으면서 제소전화해도 함께 신청하려고 하는데요, 제가 경험이 없다 보니 제소전화해 신청 과정에서 필요한 것들에는 무엇이 있는지 궁금합니다”

초보 건물주들은 제소전화해 신청을 두고 혼란을 겪는 일이 자주 발생한다. 건물 매입은 공인 중개사의 도움으로 비교적 손쉽게 계약을 진행할 수 있지만, 제소전화해는 법률적인 지식과 절차에 대한 이해가 없다면 진행이 어려운 경우가 많기 때문이다.

8일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “건물주라면 추후 세입자에게 문제가 발생할 상황을 대비해 제소전화해 신청을 준비하기 마련”이라며 “제소전화해 절차 진행 시 대부분 변호사를 선임하는 경우가 많아 자신이 준비해야 할 사항은 없다고 생각하는 경우가 많다”고 말했다. 이어 “하지만 제소전화해 신청에서 두 가지 사항을 준비하지 않으면 낭패를 볼 수 있다는 사실을 명심해야 한다”고 당부했다.

제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 엄 변호사에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 2800건이 넘는 것으로 조사됐다.

제소전화해는 임대차 계약 관계에 있는 사람이 서로 동의하에 맺는 계약과도 같다. 즉 누구 한 사람이라도 제소전화해 신청에 동의하지 않는다면 성립될 수 없다는 말이다. 따라서 제소전화해는 임대차 계약 당사자가 누구이고 임대차한 부동산이 어떤 것인지를 증명하는 준비가 필요하다.

먼저 제소전화해를 맺는 당사자를 특정할 때는 그 사람을 증명할 수 있는 객관적인 증거가 필요하다. 대표적으로 ‘인감’을 들 수 있다. 제소전화해는 건물주가 강제로 신청할 수 있는 절차가 아니기에 법원에서는 당사자의 의지로 제소전화해를 신청했는지 판단할 때 인감이 중요한 요소가 되는 것이다.

그렇다면 법원에서는 왜 본인 확인에 까다로운 기준을 세운 것일까. 엄 변호사는 “제소전화해 조서는 집행력이 있어 추후 세입자의 위법 행위에 대해 강제집행을 진행할 수 있다”면서 “다만 강제집행과 무관한 사람에게 혹여 피해가 갈 수 있기 때문에 당사자 특정이 중요한 것”이라고 설명했다.

제소전화해 신청에서 또 다른 중요 사항에는 임차 목적물 특정이 있다. 임차 목적물 특정은 주로 ‘도면’을 활용하는데 이 역시 강제집행 시 중요한 역할을 한다. 강제집행 시 당사자가 다르다면 집행이 불가한 것처럼 임차 목적물이 계약서상과 다르다면 집행절차가 어렵기 때문이다.

가령 도면 특정이 없이 계약서상에 ‘세입자가 임차한 목적물이 3층’이라고만 명시한 경우가 있다. 이 경우 집행관이 현장을 방문했을 때 3층이 2개 호실로 나뉜 상황이라면 강제집행을 진행할 수 없다.

잘못을 저지른 세입자는 3층 1호실 세입자인데 2호실도 집행절차를 진행한다면 자칫 무고한 세입자가 피해를 볼 수 있기 때문이다. 엄 변호사는 “따라서 도면을 제출할 때도 세입자가 한층 전체를 임차했는지 일부만 임차했는지 실제 점유하고 있는 범위를 정확히 특정해야 추후 위반사항 발생 시 집행절차에 문제가 없다”고 조언했다.

한편 모든 사항을 잘 준비한 경우라도 주의할 점은 남아 있다. 제소전화해 성립의 마지막 관문인 화해기일을 잘 준수해야 한다는 점이다. 엄 변호사는 “최근에는 변호사를 선임해 대리출석하는 경우가 많아 큰 문제가 발생하지는 않는다”면서도 “변호사를 선임하지 않고 진행하는 경우가 종종 있어 경제적 시간적 여유가 없는 세입자는 화해기일을 준수하지 못하는 사례가 있다”고 지적했다.

이 경우에도 제소전화해는 성립될 수 없다. 다만 법원에서는 한 번의 화해기일을 더 지정해 주는데 이 기회마저 놓친다면 제소전화해 신청이 기각되어 재신청을 거쳐야 하는 번거로움이 생길 수 있다.