“집주인이 전세금을 돌려주지 않아 임차권등기명령을 신청하고 이사를 했습니다. 문제는 집주인 임차권등기명령을 풀어주지 않으면 전세금도 돌려줄 수 없다는 겁니다. 집주인은 ‘전세금반환’과 ‘임차권등기 해지’가 ‘동시이행관계’라고 맞서고 있습니다. 집주인의 잘못으로 이 상황이 벌어진 것인데 제가 먼저 임차권등기 해지를 해야 하나요?”
주택 임대차에서 계약 기간이 끝날 때 집주인은 세입자에게 전세금 반환을, 세입자는 집주인에게 건물 반환을 동시에 해야 하는 동시이행관계에 있다. 그런데 전세금 반환이 제때 안 되는 경우 세입자는 대항력과 우선변제권 등을 유지시키기 위한 장치인 ‘임차권등기명령’을 신청하고 이사를 가야 하는데, 이 등기 해지도 전세금 반환의무와 동시이행관계에 있을까.
법도 종합법률사무소 엄정숙 부동산 전문변호사는 20일 유튜브채널 ‘법도TV’를 통해 “집주인이 (임차권등기 해지와) 동시이행관계 주장으로 시간을 끈다면 세입자는 전세금반환소송을 준비해야 한다”고 말했다.
실제로 전세금반환과 임차권등기 해지가 동시이행관계라며 맞선 집주인과 세입자간 소송에서 세입자의 손을 들어준 대법원 판결이 있다. 재판부는 “집주인의 보증금 반환의무와 세입자의 임차권등기 해지 의무가 동시이행관계에 있지 않다”며 “집주인의 보증금 반환의무가 먼저 이행되어야 한다”고 판결했다.
엄 변호사는 “임차권등기 자체가 전세금반환이 지체되어 발생한 법적 절차기 때문에 집주인의 전세금반환 의무보다 앞설 수 없다”며 “임차권등기명령은 세입자의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능만을 목적으로 하기에 세입자의 동시이행 의무인 명도의무와는 다른 개념”이라고 설명했다.
이어 “집주인이 계속해서 전세금을 돌려주지 않는다면 시간이 지체될수록 보증금 미반환에 따른 이자가 계속 발생한다”며 “집주인에게 이 사실을 알려주는 것도 심리적인 압박을 가하는 방법”이라고 귀띔했다. 전세금반환이 늦어져 발생한 지연이자는 소송을 통해 민사법상 이자 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법(이하 소촉법)에 의한 연 12%의 지연이자를 받을 수 있다.
