<M이코노미 박홍기 기자> 서울 아파트 값이 주춤하고 있다. 정부가 재건축 연한 연장(30년→40년) 가능성을 시사했을 뿐만 아니라 최대 8억4,000만원의 재건축 초과이익 환수금(재건축 부담금) 예상액을 공개했기 때문이다. 지난 26일 부동산114가 조사·발표한 자료에 따르면 1월 마지막 주 서울 아파트 값은 0.43% 올라 전주(0.53%)보다 상승폭이 줄었다.
서울 재건축 아파트 값이 0.79% 오르면서 전주(0.93%)보다 둔화된 상승률을 보인 가운데 특히 초과이익 환수제를 피하지 못한 단지들이 집중된 송파(1.88%→0.54%)와 서초(0.80%→0.17%) 지역의 상승률이 크게 둔화됐다. 반면 규제를 피한 강동(1.73%→2.20%)과 강남(0.68%→1.00%)은 희소가치가 부각돼 반사이익을 얻은 모양새다.
한편 분당 집값 강세로 상승폭이 컸던 신도시도 한풀 꺾인 모습을 보여 0.24%의 상승률을 기록했다. 경기·인천(0.05%)은 공급과잉 여파가 지속되면서 가격변동 없는 지역이 늘어나며 안정세를 이어갔다. 전세시장도 안정세를 유지하는 모습이다. 서울이 0.06% 상승한 가운데 신도시는 동탄 전세 값 하락폭이 커지면서 –0.02%의 변동률을 기록했다. 경기·인천(-0.03%)은 15주 연속 전셋값 하락세가 이어졌다.
집값...서울은 ‘강동’, 신도시는 ‘분당’, 경기·인천은 ‘과천’이 가장 많은 오름세 보여
서울은 ▲강동(1.31%) ▲강남(0.76%) ▲광진(0.62%) ▲마포(0.51%) ▲성동(0.51%) ▲송파(0.46%) ▲동대문(0.44%) ▲용산(0.42%) ▲서초(0.41%) 지역이 올랐다. 강동은 초과이익환수제를 피한 둔촌동 둔촌주공1,2,4단지가 1,500만원~7,500만원, 상일동 고덕주공6단지가 2,000만원 상승했다. 강남은 역삼동과 대치동 일대의 일반아파트 대상으로 가격이 올랐다.
신도시는 분당신도시 집값 상승세가 인근 지역의 2기 신도시까지 영향을 주면서 가격상승을 주도했다. 분당(0.65%)이 가장 많은 오름세를 보인 가운데 ▲위례(0.45%) ▲광교(0.41%) ▲판교(0.25%) ▲평촌(0.06%) ▲중동(0.03%) ▲일산(0.02%) 지역이 뒤를 이었다.
서울의 예상 재건축 부담금이 공개된 후 상승폭은 줄었지만 일부 매도자들이 더 오를 것으로 기대하며 매물을 회수하고 있다. 위례는 창곡동 위례센트럴푸르지오(2-9BL)가 1,500만원~2,500만원 올랐고 광교는 이의동 광교e편한세상이 500만원~1,000만원 상승했다.
경기·인천은 ▲과천(2.53%) ▲의왕(0.11%) ▲광명(0.06%) ▲부천(0.05%) ▲성남(0.05%) ▲하남(0.05%) 지역이 상승했다. 과천은 1월 말 분양을 진행한 과천센트럴파크푸르지오써밋의 3.3㎡당 분양가격이 3,100만원으로 결정되면서 인근 아파트 가격이 일제히 올랐다. 원문동 래미안슈르는 3,000만원~8,000만원 상승했다. 재건축을 제외한 과천 일반아파트 3.3㎡당 매매가격은 2,721만원으로 과천센트럴파크푸르지오써밋 분양가보다 저렴하다.
반면 신규 입주물량이 많은 지역은 하락세를 보였다. 오산(-0.26%), 평택(-0.09%), 파주(-0.05%), 남양주(-0.05%) 지역이 떨어졌다. 오산은 부산동 오산시티자이1단지가 300만원, 양산동 오산세마e편한세상이 500만원~1,500만원 하락했다.
전셋값...‘동대문’, ‘위례’, ‘의정부’가 가장 많이 올라
서울 전세가격은 동대문(0.26%)이 가장 많은 오름세를 보였고 ▲동작(0.22%) ▲중랑(0.16%) ▲강서(0.12%) ▲송파(0.12%) ▲은평(0.09%) 순으로 뒤를 이었다. 신도시는 ▲위례(0.24%) ▲판교(0.08%) ▲산본(0.03%) ▲김포한강(0.03%) ▲일산(0.02%) 지역이 올랐다. 경기·인천은 ▲의정부(0.08%) ▲안양(0.02%) ▲김포(0.01%) ▲양주(0.01%) 지역이 올랐다.
의정부는 낙양동 민락2반도유보라아이비파크(B10)가 1,000만원~2,000만원 상승했다. 안양은 석수동 코오롱하늘채가 1,000만원~1,500만원 올랐다. 반면 오산(-0.37%), 광명(-0.28%), 구리(-0.09%), 파주(-0.06%), 수원(-0.05%)은 떨어졌다. 오산은 양산동 오산세마e편한세상이 500만원~1,000만원 하락했다.
재건축 40년 시사에 최고 8억원대 부담금 엄포
김현미 국토교통부 장관은 지난 18일 서울 서대문구 사회적경제마을센터에서 열린 제1차 주거복지협의체 회의 후 기자들과 만나 “재건축은 주거환경을 개선하는 순기능이 있는 것은 사실이지만 구조 안전성의 문제가 없는데도 사업 이익을 위해 자원을 낭비한다는 문제가 있다”며 “건축물 구조적 안정성이나 내구연한 등을 종합적으로 검토할 필요가 있다”고 밝혔다. 현재 준공 후 30년인 재건축 연한을 40년으로 상향할 수 있다는 가능성을 시사한 것 이다.
이에 대해서는 최근 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 정부 차원에서 결정된 바 없고 검토가 필요하다는 입장을 밝힘에 따라 혼선이 일기도 했다. 일각에서는 법무부 등 정부부처가 가상화폐를 두고 엇박자를 내 시장을 혼란을 줬던 것처럼 이번에도 부동산 시장에 혼란만 가중시킨 것 아니냐는 비판도 제기되는 상황이다.
한편 국토부는 김 장관 발언 사흘 만인 21일 최고 8억4,000만원에 이르는 재건축 부담금 예상액을 공개했다. 국토부는 조합이 설립된 서울 주요 재건축아파트 20곳을 시뮬레이션 해본결과 조합원 1인당 평균 3억7,000만원으로 부담금이 예상됐다고 밝혔다. 특히 강남과 서초, 송파와 강동 등 강남 4구 15개 단지의 조합원 1인당 부담금은 평균 4억4,000만원으로 예측됐고 이중 가장 많은 부담금을 내는 단지는 무려 8억4,000만원을 내야하는 것으로 나타났다.
재건축 부담금은 재건축 아파트의 과도한 가격상승을 막기 위해 부과되는 세금이다. 재건축 추진위원회 설립 및 승인시점부터 입주시점까지의 평균 집값 상승분에서 공사비나 조합운영비 등 개발비용을 뺀 금액이 3,000만원을 넘어가면 초과금액의 최대 50%를 징수하게 돼있다. 참여정부 때인 2006년 9월 도입됐는데 주택시장 침체 등을 이유로 2012년 말부터 유예됐다가 올해 다시 부활했다.
투기 불씨 사그라지지 않으면 추가 대책 나올 수도
정부가 이처럼 강도 높은 재건축 규제를 연일 발표하면서 규제 대상지역 중심으로 위기감이 조금씩 감돌고 있다. 재건축 부담금이 높을 것으로 예상되는 사업 초기 단지를 비롯해 재건축 가능연한 30년 도래 단지를 대상으로 호가를 낮추거나 매물로 내놓는 단지들이 일부 포착되고 있다. 한편 일부에서는 정부가 내놓은 부담금 예상치와 조합이 제시하는 금액 차이로 반신반의하며 지켜보는 모습도 보인다.
재건축 장기보유자에 대한 조합원 지위양도를 지난 1월25일부터 허용한 가운데 5월부터 재건축 부담금 청구서가 부과되면 매물이 조금씩 나올 것으로 보인다. 이미윤 부동산114 책임연구원은 “정부의 규제에 따른 매수 심리가 위축될 경우 거래 소강상태로 전환될 가능성도 남아있다”고 전망했다. 다만 초과이익 환수제를 피한 단지 대상으로 매도 호가 상승이 여전히 나타나 투기의 불씨가 사그라들지 않으면 보유세 강화가 담긴 추가 대책이 나올 가능성도 높아 정부의 추가 부동산 대책에 귀추가 주목된다.
MeCONOMY magazine February 2018
