부동산에 투자해 놓고 몇 개월마다 차익을 계산하면서 손해를 봤다고 발을 동동 구르는 투자자들도 있다. 그런가하면 투자수익이 많이 날 것이라면서 투자하도록 부추겨놓고 수수료만 챙겨가는 브로커들도 있다.

이른바 부동산 컨설턴트 브로커들의 특징을 알아둔다면 부동산 투자자들이 후회할 일을 줄일 수 있다.

일반적으로 부동산 컨설턴트에 따르면 부동산 투자기간은 10년 이상 장기적인 안목을 갖고 해야 한다. 조바심을 내면서 몇 개월 투자한 것을 따지면 안 되고 10년 후 쯤에 몇 천 벌면 되는 것이지 어제사서 오늘 얼마가 올랐느냐를 따지면 안 된다는 얘기이다. 그러나 실제로 10년 후에 수익이 날지 안 날지는 그때 봐야 알 수 있다.

재개발지역 부동산 투자

재개발 붐이 일어난 시절 거의 매월 경기권의 도시에서 도시기본계획 발표가 나면 그곳에 투자해서 돈을 벌려는 투자자들이 몰렸다. 주변에 아는 사람들 얘기로는 서울에서 온 투자자들이 인천 어느 지역에 투자하게 했다는 것이다. 그곳은 재개발 지역으로 발표가 난 지역도 아니었는데 그곳에 모두 투자하게 해서 지금까지 자금을 회수하지 못하고 투자금이 묶여 있다. 결국 복비만 수천만 원 챙기고 그곳에 투자하도록 부추긴 부동산 컨설턴트는 투자하지 않았다.

상가에 대해 많이 안다고 자부하고 상가에 대해서 비하인드 스토리부터 무슨 효과까지 많이 얘기하는 상가 투자 브로커가 있었다. 그는 안정적인 1층 상가에 투자해야 공실이 없다고 하면서 공실 나면 큰일 난다고 컨설팅을 해줬다. 수익률은 6%면 어마어마한 수익률이라고 얘기하고 이것에 대해 만족해야 한다고 말하면서 몇 년 가지고 있다가 나중에 분명히 오르는데 수익률보다는 투자수익이 몇 천은 날 것이라는 식으로 얘기했다.

부동산 컨설팅 브로커의 특징

이른바 컨설팅 브로커의 특징은 이렇다. 첫째, 수익률과 투자수익을 과대하게 포장하지 않는다. 수익률로 따지면 6% 투자수익을 얘기하면서도 몇 천 정도를 얘기한다. 물론 최소 몇 년이 지난 후에 일인데도 반드시 오를 것처럼 얘기한다.

투자수익을 높이 얘기하지 않는 것은 언제든지 투자자가 나타나면 언제나 권유해줄 수 있는 물건을 소개해주기 위해서다. 그런 물건은 많이 있다면서 그냥 부동산에 가서 사면 될 정도라고 얘기한다. 그런 투자 상담 누가 못할까? 만약 20% 이상의 수익률이 안정적으로 나는 물건이라면 자기가 하지 왜 다른 사람에게 소개를 해주는가 하는 얘기다.

둘째, 부동산 투자 후 수익이 날 수 있는 기간을 멀리 잡는다. 부동산에 투자하고 나서 수익이 나기까지 10년 또는 여러 해가 걸린다고 말한다. 그 후에 투자한 부동산의 값이 오르면 다행이고 값이 오르지 않아도 어차피 그 기간이 지나면 투자자의 기억에서 사라지기 때문이다.

그리고 현재 부동산 투자 경쟁에서 이기고 들어가는 것이 아니라 부동산 값이 미래에 오를 것이라는 막연한 기대만으로 투자를 하도록 만든다.

“투자한 부동산이 앞으로 더 괜찮아지고 더 나아지고 더 좋아질 거라면서… 그러니 기다려라 그리고 사놓고 잊어버려라” 하는 식이다. 그리고 부동산 투자에 대한 기억을 완전히 지워주면 더 좋고 이런 식이다.
그리고 투자수익에 대해 조급해하는 사람이 있다면 앞에서 대놓고 면박을 준다. “그런 부동산이 어디 있냐”는 식으로 말하면서 투자자의 심리를 조종한다.

셋째, 컨설팅 비용이 목적이다. 이들의 목적은 컨설팅 비용 즉 복비이다. 그 사람이 부동산을 사서 어떻게 되든지 말든지 상관이 없다. 그저 컨설팅 비용을 챙기면 그뿐이다. 그들은 투자자들에게 현재 사람들이 많이 투자하고 유행하고 투자수익은 거의 없고 그들이 투자하도록 부추기는 투자처에 투자를 하도록 시킨다. 물론 기간을 길게 두고 수익률과 투자수익을 한없이 낮춰놓아 현재는 문제없도록 만든다. 그리고 컨설팅 비용을 챙기는 것이다.

이렇게 하면 누가 못할까? 그냥 아무 부동산에 들어가서 공실이 없고 비싼 물건이면서 수익률은 형편없는 아무 물건이나 소개시켜주면 되는데 말이다. 방송이나 책 또는 정모 등을 통해 이름이 알려져서 유명한 컨설턴트가 되고 나면 우선 컨설팅부터 하려고 한다.

투자자가 알아야 할 것

진실한 부동산 컨설턴트가 권해주는 좋은 물건이란 부동산 컨설턴트 브로커들이 투자하도록 부추기는 것과 상반 된 개념의 물건이다. 예를 들어 수익성 부동산에서는 공실이 없으며 수익률이 20% 이상 나오면서 현재는 당장 팔리지 않아도 월세를 받으면 되고 10년 후까지 오르지 않아도 현재 수익률로 버틸 수 있는 물건, 그리고 앞으로도 값이 더 오를만한 가능성이 있어서 투자수익을 더 낼 수 있는 물건을 좋은 물건이라고 한다.

그래서 부동산 값이 오르면 팔고 또 다시 저평가된 좋은 물건을 사는 식으로 투자하면 되는 것이라고 한다. 이런 물건은 많지 않다. 정말 이런 물건만 거래하도록 한다면 거래 건수가 많지 않아서 수수료 받아서 생활하는 부동산 컨설턴트가 정말 이런 물건만을 소개시켜주려면 부동산 컨설팅 사업이 제대로 되지 않을 것이다. 그리고 그런 물건이 있으면 부동산 컨설턴트가 먼저 투자할 것이다.

MeCONOMY Magazine September 2014